Inversión inmobiliaria: Cómo ganar más
marzo 1, 2019
Cómo potenciar su inversión inmobiliaria
Por Gustavo Ibáñez Padilla.
A la hora de invertir una opción frecuente son los inmuebles. Los bienes raíces forman parte de los instrumentos tradicionales de inversión. Están física y psicológicamente cercanos al inversor y son parte de nuestra cultura financiera.
Los inmuebles son una interesante herramienta de inversión, si se los maneja adecuadamente. En general brindan una adecuada protección contra la inflación y su correlación con los otros activos es relativamente baja, por lo que son útiles para diversificar una cartera de inversión.
La clave en el mercado inmobiliario consiste en comprar a muy buen precio -es decir aprovechar la imperfecciones del mercado para conseguir un diferencial al momento de adquirir la propiedad- y luego incrementar el valor del bien comprado realizando una inversión en mejoras que generen otro diferencial de valor al momento de la venta.
Comprar barato
Las imperfecciones del mercado de Real Estate permiten que existan oportunidades de comprar por debajo del valor normal de mercado. Los negocios inmobiliarios deben realizarse sólo bajo esta condición: Comprar en una situación de excepción, pagando un precio por debajo del valor usual de mercado.
Veamos algunos ejemplos:
- Remates públicos: Aquí la venta se realiza sí o sí en una fecha determinada (a un precio base o a veces sin base). Esto brinda oportunidades interesantes. Es necesario contar con dinero en efectivo (generalmente un 30% en el acto y el saldo en un plazo de pocos días). También hay que lidiar con “La Liga”, que suele acaparar las operaciones. Asistir a un remate es una actividad muy educativa para el inversor interesado en el mercado de bienes raíces.
- Sucesiones: Los herederos de una sucesión suelen precisar liquidar sus propiedades con cierta premura, y la diversidad de intereses de los participantes permiten la oportunidad de negociar condiciones ventajosas de compra.
- Períodos de depresión inmobiliaria: Son el momento ideal para realizar compras: ¡cuando todos venden! El negocio de los inmuebles posee ciclos de expansión y retracción de carácter sistémico. Esperar pacientemente el momento de baja de los precios es la estrategia más adecuada. Si uno analiza el mercado y su evolución histórica puede detectar los valles más convenientes. Los períodos de perturbación económica –como devaluaciones o crisis institucionales– suelen acompañarse por abruptas caídas de los precios (ej.: Argentina, 2002).
Es conveniente destacar que en el campo de los bienes raíces, el factor más importante es la ubicación del inmueble.
Vender caro
Para incrementar el valor de una propiedad pueden aplicarse diversas estrategias que requieren una relativamente baja inversión. Un ejemplo de lo que hablamos puede verse en el programa Vender para comprar del canal de cable Discovery Home & Health en el cual los hermanos Jonathan y Drew ayudan a propietarios de inmuebles a subir al siguiente peldaño en la escalera de los bienes raíces, comprando y remodelando sus nuevas casas.
Para hacer remodelaciones que impliquen cambios en la construcción es preciso contar con el asesoramiento de un buen arquitecto, que justificará sus honorarios sacando el máximo provecho a nuestra inversión.
Otra opción, no tan difundida y de menor costo, consiste en realizar pequeñas modificaciones para mejorar el diseño de interiores del inmueble. Para explorar esta alternativa -ignorada por muchos- entrevistamos a diversos Diseñadores de interiores en La Plata, a fin de conocer más sobre el tema. Descubrimos entonces que son muchas las opciones para hacer rendir nuestro capital y que por cada dólar empleado en mejorar el diseño de interiores pueden obtenerse -en general- incrementos de valores de la propiedad del orden de 1,20 a 1,50 dólares y en casos excepcionales resultados muy superiores.
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Cuando la propiedad se adquiere con la intención de obtener una elevada renta, una estrategia muy conveniente es el Alquiler Temporario -orientado a turistas, profesionales y personas de altos ingresos-, en estos casos resulta indispensable amoblar y decorar la propiedad con materiales de primera calidad y el mejor buen gusto. Cada dólar invertido rendirá el doble al potenciar la renta obtenida.
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Si desea adquirir una propiedad como inversión o para su uso personal busque el asesoramiento necesario para cada uno de los pasos de la operación. El costo de los asesores debería recuperarse sobradamente con los beneficios que ellos le generarán.
En una operación común pueden intervenir los siguientes asesores: un agente inmobiliario, para conseguir la mejor propiedad al mejor precio (en caso de comprar en un remate conviene contactar previamente al martillero para conocer detalles y conseguir su colaboración); un escribano para realizar todo el trámite notarial de transmisión del dominio (verificación de títulos y deudas, boleto de compra-venta , escritura, etc.); un abogado, para asesorar respecto de cualquier situación jurídicamente compleja o cualquier riesgo potencial; y un consultor financiero (preferiblemente independiente), para colaborar en todos los aspectos referidos a la conveniencia de la operación, su financiación y su impacto en la economía del comprador.
En el caso de realizar remodelaciones es recomendable contar con la colaboración de un arquitecto y de un diseñador de interiores profesional.
La intervención de asesores profesionales potenciará su inversión, maximizará sus beneficios y le evitará cometer costosos errores. Recuerde la máxima: “A la experiencia conviene comprarla siempre de segunda mano”.
Fuentes consultadas:
Gustavo Ibáñez Padilla. Manual de Economía Personal. Cómo potenciar sus ingresos e inversiones. Buenos Aires: Dunken, 2013. 9na ed. –
https://www.economiapersonal.com.ar/servicios/inversiones-inmobiliarias/
http://www.isftmartilleroslp.com.ar/colegio.html
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Más información:
Los principales riesgos de un Crédito Hipotecario
Seminario presencial – Las tres claves del Crédito Hipotecario
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