Argentina: ¿Hay una Burbuja Inmobiliaria?

Con precios récord, ya no sirve comprar para alquilar

Por Rodolfo Barros

Gracias a los sojadólares, sólo 5% de la población sustenta los valores altos del mercado. Sin crédito, se aleja más el sueño del techo propio para la clase media.

El mercado inmobiliario cambió: los precios de las viviendas tienen valores récord, pero la rentabilidad al alquilarlas cayó a la mitad de la histórica. Los compradores ya no son los que invertían en ladrillos para asegurarse una renta mensual. Son una porción aún más ínfima de la población que se beneficia con el 4 a 1 y los altos valores internacionales de las commodities, depositando sojadólares en el pozo de las obras, cobrando más sojadólares con la venta de la unidad terminada, para volver a ponerlos en otros pozos o debajo del colchón. Los especialistas consultados afirman que los altos valores serán sustentables en la medida que ese ciclo no se rompa. También acuerdan: comprar una vivienda nueva para alquilar ya no es negocio.

Es que el alquiler, que tradicionalmente ofrecía una rentabilidad de 5%, hoy apenas alcanza al 2,5% o 3% anual. No conozco a nadie que invierta US$ 160 mil para tener un retorno tan bajo?, explicó Luis J. Ramos, un referente del sector, que insiste: «Sin embargo, se sigue vendiendo».

Las compras y ventas de casas y departamentos, en cantidad de operaciones, crecieron 16% el año pasado respecto de 2009 y darán un salto menor, pero nada desdeñable, de otro 10% en el particular año electoral, según las cuentas de Héctor D´Odorico, de D´Odorico Negocios Inmobiliarios, que la semana pasada expuso en el Business Poin Inmobiliario, que se desarrolló en Buenos Aires.

¿Por qué crecen las ventas? Los economistas, Martín Lousteau por caso, coinciden con la alta inflación real y las tasas de interés consecuentes, las alternativas de inversión se reducen y los activos inmobiliarios se muestran como un buen refugio. Esta demanda presiona a los precios. D´Odorico asegura que mientras los precios de la soja se mantengan, las transacciones no se frenarán.

¿Quiénes compran? En su presentación, D´´Odorico citó a otro referente del sector, Alberto Fernández Prieto, titular de Fernández Prieto y Asociados: «El negocio inmobiliario está movilizado por apenas una porción del 5% de la población económicamente activa».

Ese selecto grupo es el que, afirman en el mercado, obtiene altos beneficios del modelo económico. En los nuevos polos de desarollo inmobiliario de la Capital Federal, como Almagro, Barracas o Saavedra, invierten unos US$ 1.600 por metro cuadrado para venderlos en casi US$ 1.900 a otros tenedores de sojadólares y, en menor medida, a parejas jóvenes financiadas por familiares.

¿Hay burbuja? Hoy el crédito hipotecario está presente en apenas 6% de las transacciones inmobiliarias. En 2007, fue de 8,7%, muy por debajo del 29% de 1998. No es porque no haya demanda, sino porque la oferta, aunque implica tasas de interés reales negativas, por la alta inflación, tiene plazos de financiación a diez años y los precios de las propiedades hacen que sus montos sean tan altos que la mayoría de los salarios no califican para pagar la cuota con seguridad.

Como los precios récord no son avalados por créditos, en el sector de rehúsan a hablar de la posibilidad de una burbuja. Afirman que el metro cuadrado en Buenos Aires tienen precios que están debajo de otras capitales del mundo. Advierten también que los costos de la construcción suben en dólares. No piensa lo mismo el analista de inversiones Mariano Sardians (ver nota aparte).

Para el economista Eduardo Levy Yeyati, la explicación se encuentra en la enfermedad holandesa que «se caracteriza fundamentalmente por el efecto de la riqueza de un sector (tradicionalmente, el de las materias primas) sobre otro sector (relativamente menos productivo o menos demandado, tradicionalmente la industria transable: productora de exportables o sustitutiva de importables) a través de aumentos de los precios domésticos medidos en dólares (el tipo de cambio), que refleja la mayor riqueza del conjunto (el país) a expensas de una de las partes (el sector menos productivo o menos demandado). Esto generaría desindutrialización, desempleo industrial (con aumento del empleo en el sector servicios, y de aquí surge toda una línea de discusión sobre las calificaciones relativas entre sectores) y, al menos en la transición, redistribución de ingresos y riqueza?.

El boom y la enfermedad holandesa

En su blog el economista Eduardo Levy Yeyati afirmó:

El boom de commodities que beneficia al propietario de un campo (que, por ser la oferta de tierras altamente inelástica, se apropia de la mayor parte del aumento de los términos de intercambio) combinado con el uso del ladrillo como alternativa de inversión (en un contexto de inflación moderada, expectativas de apreciación, tasas deprimidas, e imposibilidad de indexación) puede estar empujando los precios de las propiedades en zonas prime (las elegidas por preservación de valor y profundidad a la hora de alquilar o desprenderse de la unidad), derramando esta inflación inmobiliaria hacia zona y propiedades orientadas a sectores con ingresos laborales que, sin ahorros (esto es, sin activos que puedan beneficiarse del efecto riqueza), ve alejarse la posibilidad del techo propio.

¿Más sencillo? Que un aumento del precio de la soja podría alejar la compra de la casa.

El autor, docente de la Universidad Torcuato Di Tella y director de Desarrollo Económico, Cippec, dejó una pregunta flotando: ¿Las retenciones, al atenuar el efecto local del boom de commodities, mitigan esta enfermedad holandesa?
Fuente: Diario Perfil, 09/04/11.

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Se teme una burbuja porteña por la caída de la renta inmobiliaria

Por Mariano Sardans

Con los precios de los inmuebles en ambas orillas del Río de la Plata en máximos históricos, y con su acceso a la compra limitado sólo a una mínima parte de la población, es bueno preguntarse si el negocio es sostenible o hay una posible burbuja inmobiliaria.

Varios referentes inmobiliarios descartan la burbuja. Destacan que el mercado se nutrió de inversores que no utilizan deuda para comprar, sino sus ahorros. Por lo tanto, están dispuestos a sostener el precio en caso de una caída con tal de no perder capital.

Aunque es correcto el perfil de inversores que describen, los precios están demasiado por encima de la media histórica y a niveles que no son sustentables en el tiempo y es por ello que no puede dejar de llamarse burbuja. Algunas referencias permiten verlo en perspectiva:

– Ajustados u “homogeneizados” por el PBI per cápita, los valores del corredor norte de la Ciudad de Buenos Aires y de las zonas más demandadas de Montevideo están más caros que Tokio, Washington, París, Roma, Chicago, Amsterdam, Santiago de Chile, México DF, Barcelona y Madrid.

– Punta del Este está hoy más cara que Miami, Palma de Mallorca, Málaga y Marbella, para mencionar algunos centros turísticos mundiales.

– La renta inmobiliaria, que es la relación entre lo que están dispuestos a pagar los inquilinos y el precio actual de los inmuebles, es de 50% del promedio histórico.

– La renta inmobiliaria actual demuestra que los inmuebles están demasiado caros. La consecuencia más lógica es que tengan que caer en precio para equilibrar la renta que paga el mercado inmobiliario en países del Primer Mundo y de la región (más aún, si tenemos en cuenta la seguridad o inseguridad jurídica).

– El usuario final no tiene poder adquisitivo para convalidar alquileres más caros, con lo cual el propietario (inversor) prefiere alquilar a un menor precio con tal de cubrir los costos de administración y expensas (es la situación particular de Montevideo y Buenos Aires, donde existe déficit habitacional).

– No hay suficientes usuarios finales que demanden el stock disponible (¿situación de Punta del Este o Puerto Madero?).

– El incremento de precios en dólares de los inmuebles en la Argentina se basa en el incremento de los costos de la construcción, explicado por la alta inflación en dólares. En el Uruguay, el incremento de precios viene de la mano del incremento del valor de la tierra y cuellos de botella como la mano de obra y de la puja de inversores extranjeros, en su gran mayoría argentinos.

Ahora bien, aunque la compraventa de inmuebles se realiza en dólares, el valor de reposición (construcción) está medido en la moneda nacional. Esto hace que un futuro ajuste importante del tipo de cambio (devaluación) lógicamente licue el valor en dólares de los inmuebles.

Un dato muy llamativo es que varias inmobiliarias en la Argentina están mencionando el interés creciente por parte de residentes uruguayos en la adquisición de propiedades de este lado del río. Los precios relativos de algunos distritos aparecen como más convenientes que las alternativas que tienen en su país.

Pero el gran tema que preocupa es el exceso de inversores y la falta de usuarios finales, indispensables para que los valores actuales sean sustentables en el tiempo.

El inversor, no importa cual sea su experiencia, no precisa de mucho análisis para reconocer y darse cuenta de que debe salir de una inversión. Cuando la rentabilidad y/o diferencia esperada se ha convertido en costos, dado que no logra ni siquiera alquilarla para cubrir los gastos de mantenimiento y expensas, será la hora de vender. Y eso es lo que está pasando en muchos casos, especialmente, cuando existen alternativas dentro o fuera del mismo país más rentables o con mejores expectativas de apreciación.

Hasta ahora, cualquier proyecto inmobiliario armado y pensado en planillas de Excel subía de precio. Hoy en día estamos frente a inconsistencias que le exigirán al inversor un análisis y estudio detallado de cada caso en particular, si es que no quiere verse atrapado en una inversión que para salirse le requerirá perder parte de sus ahorros o tener que esperar varios años para salir hecho.

En definitiva, ¿es conveniente invertir hoy en día en inmuebles en la Argentina y Uruguay? La respuesta es sí, aunque deberán analizarse con “lupa” la zona, los precios y las características propias de los proyectos y propiedades.
Fuente: Diario Perfil, 09/04/11.

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