Buenos Aires: Las oficinas premium se mudan al sur de la ciudad

Las oficinas premium se mudan al sur de la ciudad

Por Oscar Martínez

La tendencia, con eje en la 9 de Julio, comenzó hace un par de años y se aceleró en los últimos tiempos. La causa principal es la falta de terrenos y la diferencia de costos respecto de otras zonas.

Definitivamente, algo parece estar cambiando en, al menos, una parte del sur de la Ciudad. Las calles que acompañan, lado a lado, a la Avenida 9 de julio desde Rivadavia hasta atravesar Caseros, Lima y Bernardo de Irigoyen, se desperezaron e intentan, al menos desde la construcción de hoteles, inmuebles de oficinas para renta e incluso corporativos, de recuperar parte del brillo de otras épocas. Algunos operadores ya lo bautizaron como “el corredor 9 de Julio sur”.

Como cualquier tendencia reciente que viene del “puro mercado”, es decir, sin ningún tipo de impulso oficial, el movimiento tiene escaso conocimiento público de otros “corredores”, como el de zona norte o Libertador.

Sin embargo, las ventajas de este corredor son muchas. “Hay potencial de desarrollo porque tiene que ver con inmuebles de rentas, ya sea oficinas, hoteles o emprendimientos de tipo comercial. La 9 de Julio, o sus laterales, en realidad, se une a otras avenidas, como Huergo y Azopardo e incluso a algunas calles que las intersecten”, aseguró José Rozados, titular de Reporte Inmobiliario.

Para Fernando Giménez Zapiola, socio gerente de Binswanger- Giménez Zapiola, las ventajas de la zona son varias. “Tiene muy baja incidencia de los terrenos en el costo final del proyecto; una gran accesibilidad, tanto por la propia 9 de Julio como por las autopistas 25 de Mayo y la Illia; cercanía al microcentro, amplitud de la vista y el buen tamaño de los lotes”.

Susana Giovinazzo, directora comercial de Raghsa SA (construyó, entre otros, los edificios Le Parc), sostiene que en la empresa “entendemos que se ha desarrollado un nuevo corredor inmobiliario para el segmento de oficinas y, como nosotros, varias empresas lo entienden así, motivo por el cual ya se han instalado en o se interesan por esta zona”.

Un recorrida por la zona exhibe los siguientes edificios: Lima y Chile, un edificio nuevo de 6.000 m2 que fue ocupado totalmente por la aseguradora Royal Sun Alliance.

En Bernardo de Irigoyen y Venezuela, un inmueble de 5.000 m2 fue alquilado por la AFIP.

En Lima y Alsina, en 2009 se terminó un nuevo edificio de 5.400 m2 que está a punto de ocuparse plenamente.

En Lima y Humberto Primo se vendió un terreno para construir 6.000 m2 de oficinas. Y está a punto de concretarse la venta de otro similar en Lima y Carlos Calvo.

En Hornos entre Finochietto e Ituzaingó, ya están en marcha varios proyectos. Uno, el Sur Central tiene 13.500 m2 ocupados y hay otros 13.000 m2 para futuros desarrollos. Al lado se encuentra un terreno, ya vendido a un desarrollador, que permitirá la construcción de 25.000 m2 Sin embargo, la frutilla de todo este postre estará un poco más al norte: en Bernardo de Irigoyen y Belgrano, Rahgsa SA planea erigir Belgrano 955, un gigante de 40.000 m2 con diseño de Mario Roberto Alvarez.

A estos edificios de oficinas hay que sumarle los hoteles. Entre ellos se encuentran el Imperial Park, en Lima e Hipólito Yrigoyen; a las pocas cuadras se encuentran el Eurobuilding y, cruzando la calle Alsina, el Hotel Carlos. En Bernardo de Irigoyen entre Belgrano y Venezuela se encuentra el Gran Boulevard Hotel y a dos cuadras, el más nuevo: Hotel Scala, que en poco tiempo podrá ofrecer un salón de conferencias para 500 personas.

Los costos de la vacancia La renta en el negocio de las oficinas premium oscila entre un alquiler de 19 dólares por m2 en San Telmo y los 32 dólares que ese mismo m2 de oficinas costaría en Catalinas. El total de vacancia (es decir, metros desocupados) llega, según los cálculos de Fernando Gimenez Zapiola, a los 178.876 m2 “y como la absorción promedio es de 90.000 m2, la vacancia se va a absorber en dos años, que es más o menos el tiempo en el que estarían listos algunos miles de metros en el corredor 9 de Julio sur”.

Este “cambio de cara” que llega a los inmuebles de la zona sur tiene costos más bajos que en otros lugares de la ciudad. Así, el metro cuadrado de terreno tiene una incidencia de 500 dólares, y 800 dólares, en promedio, es el valor de la construcción. De esta manera, el metro cuadrado de las nuevas oficinas tendría, siempre en promedio, un costo de unos 1.300 dólares. Un valor que da una pista sobre el monto de las inversiones realizadas y a realizar en la zona.

Rozados explica que, además, “no se trata sólo de oficinas. La cercanía con San Telmo potencia la llegada de turistas a los hoteles de la zona que, además, son más baratos que otros de similar categoría en otras zonas. Por otra parte, están las universidades: en Independencia y Lima está la UADE, que fue la pionera en la zona y que se convirtió un poco en el ancla de todo el negocio inmobiliario; y más al sur, en San Juan y Bernardo de Irigoyen, está la UAI. También hay algunos colegios importantes, lo que anticipa, o debería anticipar, otro tipo de desarrollo inmobiliario, más orientado a la vivienda o, en todo caso, edificios de usos múltiples más que de un solo tipo”.

Al menos por ahora, todo indicaría que existe un ambiente favorable para la inversión inmobiliaria de oficinas. La duda, en todo caso, es si también existe ese mismo “animus inversoris” para las viviendas. Y Rozados no lo ve en el corto plazo: “Los emprendimientos en viviendas necesitan otros requisitos para florecer. Claramente, el sur de la ciudad tiene grandes ventajas respecto de la movilidad y en ciertos gastos para una familia. Pero faltan otros tipos de incentivos, sobre todo oficiales, para lograr que las personas de ingresos medios dejen, por ejemplo, Caballito, Flores o Nuñez, para ir a vivir, por caso, a Barracas, La Boca o Constitución. Para que esto suceda, todavía faltan algún tiempo y más decisiones políticas”.
Fuente: Clarín, 29/05/11.