Argentina: Alquileres, otro proyecto retrógrado
abril 5, 2012
Alquileres, otro proyecto retrógrado
Editorial del diario La Nación.
La iniciativa, ideada por los legisladores Osvaldo Ramón López y María Rosa Díaz, del oficialista Frente para la Victoria, desconoce que cada vez que el Estado intervino en el mercado locatario se retrajo la oferta de viviendas en alquiler, aumentando a su vez los precios, y cayó la inversión en el sector de la construcción de inmuebles.
El cuestionable proyecto plantea en sus fundamentos la necesidad de equilibrar «la relación de fuerzas entre propietarios e inquilinos» y sostiene que los inmuebles deben ser considerados «bienes de uso destinados a satisfacer necesidades básicas y derechos fundamentales de las personas» antes que ser «bienes de cambio».
Propicia elevar de dos a tres años el plazo mínimo de los contratos de alquiler; establece límites para las comisiones cobradas por las inmobiliarias que actúan como intermediarias entre el locador y el locatario, que no podrán superar un mes de alquiler y deberán ser abonadas por mitades por ambas partes; establece un curioso mecanismo para establecer el valor máximo del alquiler; prohíbe la realización de contratos en moneda extranjera y propone la creación de tres organismos burocráticos, tales como la Dirección de Viviendas Alquiladas, el Registro Público de Contratos de Alquiler y el Registro Público de Inmuebles de Alquiler, que no harán más que desincentivar la inversión en viviendas destinadas al alquiler.
Respecto de la fijación del precio de un alquiler, el proyecto contempla que éste no pueda ser superior al monto que resulte de dividir por 180 el valor de reposición de la vivienda.
Otro de los aspectos cuestionables de tan retrógrada iniciativa es que no sólo alcanzaría a los contratos que se pacten después de la sanción de la ley, sino también a aquellos contratos anteriores que se encuentren en ejecución al momento de aprobarse la norma.
El intervencionismo en el mercado locatario data de muchos años. Basta recordar que allá por 1945 se sancionaron las primeras leyes de congelamiento de los alquileres y prórroga compulsiva de contratos. Su consecuencia fue una fuerte caída en la construcción de viviendas para alquilar y un crecimiento del déficit habitacional.
En la ciudad de Buenos Aires, alrededor del 40 por ciento de las familias carecen de vivienda propia. La solución a esta situación no puede pasar por forzar a los propietarios a alquilar a pérdida, sino por políticas activas del Estado que se traduzcan en créditos blandos con tasas subsidiadas para la compra de viviendas y por el uso de instrumentos como el leasing inmobiliario.
En la actualidad, el mercado locatario está funcionando ya con muy bajas tasas de rentabilidad para los propietarios, en parte porque la feroz inflación no es fácilmente trasladable a los bolsillos de los inquilinos, y en parte por el fuerte incremento de los impuestos y también de las expensas, por negociaciones salariales con los encargados de edificios en las cuales los propietarios e inquilinos son convidados de piedra.
Si a esta situación se sumara la sanción legislativa de un proyecto disparatado como el que aquí se comenta, podría pronosticarse una crisis en el mercado locatario, que terminaría perjudicando fundamentalmente a quienes se pretende beneficiar.
En materia de intervencionismo y de alquileres, los argentinos todavía tenemos mucho que aprender, dado que parecen no bastarnos nuestros gruesos errores del pasado. Quienes gobiernan quizá deberían mirar lo que está haciendo el gobierno uruguayo de José Mujica, que ha promovido una verdadera política de Estado para incentivar con desgravaciones impositivas la construcción de viviendas para alquiler, un hecho que, como no podía ser de otra manera, ya está atrayendo a no pocos inversores argentinos que desconfían de los constantes y abruptos cambios en las reglas de juego de su propio país.
Fuente: La Nación, 05/04/12.
