¿Un bono respaldado por pagos de alquiler?
agosto 3, 2013
¿Un bono respaldado por pagos de alquiler?
Por Jeannette Neumann
Dos grandes firmas de Wall Street sostienen conversaciones detalladas para crear y vender el primer bono del mundo respaldado por pagos de alquiler de viviendas, según personas al tanto del asunto.
Blackstone Group está en negociaciones para agrupar rentas mensuales de entre 1.500 y 1.700 de sus viviendas. El gigante de private equity está entre las firmas que han destinado miles de millones de dólares a la compra de viviendas en ejecución hipotecaria, una estrategia de inversión que ha ayudado a impulsar la demanda y fortalecer el mercado inmobiliario de Estados Unidos.
El bono con viviendas de Blackstone sería estructurado y vendido a inversionistas por Deutsche Bank AG, afirman las fuentes.
La creación de un nuevo tipo de valor muestra que la ingeniería financiera de Wall Street, culpada de profundizar la crisis financiera, está resurgiendo.
Algunos inversionistas y analistas ven con recelo un bono respaldado por pagos de alquileres, debido a la escasez de datos a largo plazo sobre la frecuencia con la que los inquilinos que viven en hogares que fueron ejecutados pagan su renta a tiempo.
Además, algunos inversionistas y analistas han planteado temores sobre la rapidez con que las firmas compraron miles de viviendas y si tienen suficiente experiencia y conocimientos para supervisar el mantenimiento de propiedades distribuidas por todo EE.UU.
Los inversionistas, no obstante, aún están ávidos de los altos retornos que probablemente acompañen un acuerdo pionero en su tipo, que sería considerado como una operación más riesgosa que instrumentos financieros conocidos.
Se prevé que el tamaño del acuerdo entre Blackstone y Deutsche Bank sea de entre US$240 millones y US$275 millones, indicaron las personas que conocen el bono. La porción de mayor calificación podría recibir un rating de hasta A- o triple B de parte de algunas de las agencias crediticias, agregaron algunas de las personas al tanto. Se prevé que el acuerdo sea respaldado por valores y propiedades que valen en total entre US$300 millones y US$350 millones, sostuvieron las fuentes.
La operación podría estar disponible para los inversionistas en agosto o septiembre. Pero las cifras podrían cambiar ya que los detalles no están definidos, advirtieron algunas de esas personas.
Asimismo, Blackstone podría desistir de titularizar los activos o elegir vender el bono sin calificaciones de las agencias crediticias, indican personas al tanto del acuerdo.
Voceras de Deutsche Bank y de Blackstone prefirieron no hacer comentarios.
Blackstone surgió como el mayor inversionista en viviendas unifamiliares de alquiler, al gastar más de US$5.500 millones desde el comienzo del año pasado para adquirir cerca de 32.000 residencias en más de una decena de los principales mercados de EE.UU.
Otras empresas, como American Homes 4 Rent, Colony Capital LLC y Waypoint Real Estate Group LLC también han estado comprando miles de casas ejecutadas, para remodelarlas y rentarlas.
Las compañías han transformado lo que tradicionalmente era un espacio para que pequeños inversionistas ganaran efectivo en una estrategia de inversión institucional que ha ayudado a impulsar los precios de las viviendas en ciudades a lo largo de EE.UU. Esta estrategia se conoce como comprar para rentar.
La estructura de la operación sería similar a la de valores más conocidos, como los respaldados por hipotecas residenciales o comerciales.
La titularización es el proceso de agrupar activos para respaldar una operación, que luego es «rebanado» en diferentes capas, o bonos, según el riesgo de los activos subyacentes y el orden en el cual recibirán sus pagos los tenedores de bonos a medida que ingresen los pagos de los activos involucrados.
Cada capa se vende como una «clase» de bonos a los inversionistas. La capa superior se paga primero, y así sucesivamente. Las rebanadas más riesgosas ofrecen los mayores retornos potenciales.
Aunque la titularización adquirió mala fama debido a las pérdidas que sufrieron los inversionistas tras comprar esos valores previo a la crisis financiera, sus defensores señalan que puede ser un proceso efectivo para recurrir a los mercados de capital en busca de financiación, al convertir miles de activos separados que generan efectivo en bonos.
Fuente: The Wall Street Journal, 01/08/13.
