Plan Procrear: introducen cambios, pero el subsidio mantendrá el tope de $400.000
Subirán el valor de la vivienda que puede entrar al plan hasta los $2,5 millones.
Por Pablo Wende.
El valor máximo del inmueble que se podrá adquirir pasó de $2,2 millones a $2,5 millones.
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Para tratar de aliviar las dificultades que la suba del dólar está generando en las operaciones inmobiliarias, el Gobierno decidió actualizar el valor de la propiedad que se puede adquirir a través del plan Procrear. Se definió una actualización del 10%, por lo que el valor máximo del inmueble que se podrá adquirir pasó de $2,2 millones a $2,5 millones. Esa modificación será aprobada el lunes próximo por el comité ejecutivo de Procrear.
En cambio, desde el Ministerio del Interior aclararon algunas versiones que habían hecho «ruido» en las últimas horas en relación al subsidio que ofrece Procrear a los compradores. En ese sentido, indicaron que el monto de esa ayuda estatal quedará fijo en $400.000, es decir, no será actualizado a pesar de la suba de la divisa y el aumento del valor de las propiedades en pesos. En la práctica, esto significa que disminuye el valor del subsidio en términos reales, porque representa un monto menor en relación al precio del inmueble.
En el nuevo esquema del plan Procrear introducido por el Gobierno de Mauricio Macri, son los bancos los que otorgan el préstamo hipotecario y luego el Estado brinda un subsidio directo al comprador. Claro que luego de los últimos cimbronazos financieros, lo más probable es que el aumento de esta línea de financiamiento afloje mucho su ritmo. Los números de mayo aún no lo muestran, porque vienen con la inercia de los meses anteriores.
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Estas modificaciones fueron discutidas ayer con empresarios del sector inmobiliario, escribanos, directores del Banco Central y funcionarios de Interior. Uno de los reclamos fue, por ejemplo, reducir lo máximo posible el tiempo desde que una persona recibe el visto bueno de la entidad para el otorgamiento del crédito hasta la compra del inmueble. La suba del dólar provocó que una importante cantidad de operaciones se cayera, porque al solicitante del crédito no le alcanzan los pesos recibidos para la compra de la vivienda (que está valuada en dólares).
Además, se habló de promover la posibilidad de que las viviendas sean vendidas con ajuste UVA, en vez de valuarlas en dólares. Esto sería posible sobre todo cuando se trata de desarrollos impulsados por créditos bancarios. «Estamos trabajando para que de ahora en más tanto subsidio, ahorro, crédito y valor de la propiedad se contemplen en UVA», explicaron fuentes oficiales.
Desde Procrear aportaron, además, algunos datos «duros» de cómo viene funcionando el programa:
– Los préstamos con subsidio estatal representan el 30% del total de las operaciones con crédito hipotecario.
– Desde 2017 hasta hoy se realizaron más de 27.000 escrituras.
– Se otorgaron más de $8.000 millones en concepto de subsidios.
Quien tiene dólares puede obtener descuentos y es el ganador en un contexto en el que los desarrolladores vuelven a pensar en el inversor como comprador y en el segmento premium. .
El sector digiere de a poco los cambios que plantea un dólar más alto y se anima a plantear las nuevas reglas de juego que marcarán el rumbo del año. Aún en un clima de incertidumbre, los empresarios aclaran que es necesario esperar unos meses para ver cómo evoluciona la industria, insisten en que hay que mirar el largo plazo pero igual confiesan algunos cambios.
1. Los inversores ganan protagonismo
Los desarrolladores miran al comprador que es inversor, que apuesta al ladrillo como resguardo de valor y que busca unidades ubicadas en zonas top. «Los proyectos nuevos volverán al modelo de la preventa y los fideicomisos al costo que se financian durante la obra», explica Toribio Achával, presidente de Toribio Achával Propiedades.
2. La vuelta al producto premium
Con compradores finales a los que la zanahoria del crédito se aleja, el sector volverá a construir para el segmento más alto de la pirámide. De hecho, casi como una paradoja y en medio de la convulsión, esta semana, Grupo Monarca presentó el primer lanzamiento del año: Azzurra, un barrio cerrado de US$50 millones de inversión que ocupa 68 hectáreas en Tortugas, con una oferta de lotes que va desde los US$ 85.000 hasta los US$500.000 -que se pueden pagar al contado con descuento o con un adelanto del 25 por ciento y hasta 36 cuotas fijas en dólares, en UVA o en pesos ajustadas por CAC-. «El proyecto tiene un bosque de 52 años de Thays y será el primero en el mundo con una oferta de lotes que da a una laguna cristalina Crystal Lagoon, esto permitirá que tengan playa privada», relata Gonzalo Monarca, presidente de la desarrolladora homónima. El empresario que esperó el desenlace del martes, la jornada del cierre de las Lebac, para reconfirmar el lanzamiento. La decisión de poner las energías en el ladrillo premium no fue fácil. De hecho, la compañía cambió el emprendimiento sobre la marcha. Inicialmente proyectaba un barrio cerrado para un escalón más abajo pero finalmente decidieron ir por lo exclusivo.
3. Las negociaciones, más flexibles
Jorge D’Odorico, titular de D’Odorico Propiedades admite que, si bien los precios no tienden a la baja, «los dueños de los pisos dejaron de estar rígidos y tienen oídos para las contraofertas». «Es el mejor momento para hacerlo», agrega Achával. El broker da números: se pueden encontrar descuentos de hasta 10 por ciento, sobre todo en usados. Por caso, antes por un departamento de US$1 millón era impensada una contraoferta de US$830.000, hoy la escuchan y la analizan. Hay que aclarar que son situaciones particulares. Nadie en el sector está saliendo a «regalar metros».
4. El tenedor de dólares, el ganador
Este perfil de comprador es el protagonista en las negociaciones flexibles planteadas en el anterior punto. Pero también hay casos de inversores líquidos en dólares que buscan unidades en proyectos en marcha que se entreguen en un año y medio. Entran con un anticipo, y saben que el saldo en pesos les costará menos dólares que hace un mes atrás. También miran el stock remanente que quedan en los proyectos terminados. Son casos en los que los desarrolladores ya están hechos, habían logrado que se puedan escriturar -por lo tanto son unidades apto crédito- entonces les habían subido los precios hasta 20 por ciento. Hoy para venderlas tienen que bajarlas al precio real de mercado, explican desde las inmobiliarias. «Las hipotecas estaban atadas a la inflación no controlada y las propiedades que se financiaron estaban más caras de lo que valían, Además el sector padece altos costos que no permiten generar mayor actividad», resume Ignacio Camps, presidente de la inmobiliaria Evoluer.
5. Habrá menos oferta de metros nuevos para la clase media
Los desarrolladores que estaban en proceso de lanzar sus emprendimientos pensados para el consumidor final y en barrios poco consolidados, los volvieron a guardar en el cajón. «Con tasas de referencia del encima del 40 por ciento, desarrollar en pesos es inviable, y en dólares no tenés compradores, salvo en el mercado premium», afirma Federico Gagliardo, presidente de Vitrium Capital, la desarrolladora que construye el proyecto mixto Pueblo Caamaño en Pilar. Monarca, que compró tierra en La Boca, Wilde y Mar del Plata para construir edificios que se venderían financiados, esperará a que se calmen las aguas para arrancar. Hoy sus energías están puestas en Azzurra. Explica que desarrollar en este segmento es un negocio más financiero, de márgenes más chicos y atado al éxito de los créditos intermedios -los que los bancos le otorgan al desarrollador que, por ahora, las entidades financieras suspendieron-. «Es entendible que quienes no arrancaron esperen, pero es como retroceder diez casilleros, no podemos quedarnos con lo que hicimos en los últimos 20 años y seguir construyendo sólo para los ricos», sentencia Gustavo Llambías, Socio de RED, Real Estate Developers. El especialista defiende a rajatabla la UVA como unidad de valor de referencia del sector. «Si tomás series largas durante los últimos 30 años, el sueldo promedio de la gente ha estado dos o tres puntos por encima de la inflación. Por eso creo que no tendrá problema quien tomó una línea UVA», agrega y confiesa que cerró el contrato con la empresa demoledora en esa unidad. El desarrollador arrancará en estos días la construcción de Lope de Vega IN, el emprendimiento con oferta de unidades con precios desde poco menos de 100.000 UVA y del que, en once meses, vendió 70 de los 110 unidades previstas para la primera etapa.
El 10%, es el descuento que puede lograr quien va a comprar una unidad con los dólares en la mano. .
6. Los proyectos en marcha para los usuarios finales se entregarán
Las desarrolladoras que arrancaron en punta como CasasArg -que construye el proyecto Prima en Caballito con departamentos de uno a cuatro ambientes que se venden con precios que parten de $2 millones en los que se ingresa con un anticipo de $200.000- y RED Real Estate Developers -con Lope de Vega IN, ubicado a pocas cuadras del cruce de esa avenida y Juan B. Justo- seguirán adelante con sus planes. Es más, podrían vivir un momento de oportunidad por la escasa oferta de metros nuevos para el comprador final. «Ofrecemos alternativas de financiación que permiten cancelar el 70 por ciento recién al momento de ingresar a la propiedad, con o sin crédito. Esto significa que, mientras uno adquiere un bien en pesos en cuotas, se dolariza una vez finalizada la obra», detalla Sebastián Sommer, CEO de CasasArg. Un dato no menor es que en ambos casos, los desarrolladores confiesan que ya cuentan con el capital para terminarlos.
7. El costo de construcción bajó.
Es una consecuencia lógica del aumento del dólar en el corto plazo -hasta que, en el caso de que sucediera, la devaluación se traslade a la inflación-. El número que se estima entre US$1500 y US$1700 por m2, habría caído entre 10 y 15 por ciento por efecto de la devaluación, según las cuentas de Monarca, quien cree que una menor demanda por parte de la obra pública también obligará a las constructoras a ser más competitivas con los precios. Hay que tener en cuenta que, de todas formas, este costo tiene un 30 por ciento de incidencia en dólares -cemento, el hierro, aluminio y el hormigón-.
8. Los precios de los usados se estabilizarán
Las unidades usadas fueron las estrellas de los últimos meses por efecto del crédito. Hoy con una demanda más reticente a tomarlos, la situación cambia. Hubo operaciones que se cayeron por la imposibilidad de juntar dinero extra, o tomadores que se retractaron ante un escenario menos estable. «Desde septiembre venían creciendo fuerte con los préstamos, y ahora esa subida encontró una pausa, sobre todo por las contraofertas de los potenciales compradores, que piden descuento, y la mayor predisposición de los propietarios de negociar más agresivamente los valores», analiza Gabriel Brodsky, director de la desarrolladora e inmobiliaria Predial, que construye microdepartamentos. Achával aclara que, por la demanda, las propiedades de tres ambientes bien ubicadas con buenos accesos que promedian los US$150.000 defienden el valor y no bajarán. «Son casos en los que, si el comprador no llega, le pide el dinero al padre», explica. Las realidades son distintas según el segmento.
Seguramente las negociaciones sean más feroces en propiedades dirigidas a la clase media y a un nivel socioeconómico menor. «Las propiedades usadas ubicadas en el corredor Norte de la ciudad tienen un perfil de vendedores que, por lo general, no tienen una necesidad económica urgente de desprenderse del activo sino que ofrecen sus unidades para conseguir dinero para hacer otro negocio o para resguardarse en otro inmueble. Ninguno de ellos me habló de bajar el precio, sino de esperar», detalla Hernán Siwacki, socio de Capital Brokers. En números, Germán Gómez Picasso, cofundador de Reporte Inmobiliario proyecta que el valor de los usados crecerá un 5 por ciento este año, frente al 10 por ciento del año pasado traccionado por el crédito, pero que las unidades a estrenar se mantendrán más estables. «Con un crecimiento de la economía del 3 por ciento, el empresario traslada la inflación a precios, el crédito se encareció para el que compra, pero también para el que construye», aclara un desarrollador en off. Marcelo Plana de la consultora del economista Orlando Ferreres propone imaginar un escenario en el que el valor real del dólar -es decir, aquel que excluye el aumento de precios- aumente luego de que la volatilidad se estabilice. «Lo que esto produce es una caída en los valores de la propiedad medidos en dólares, pero para eso hay que esperar a ver cómo evolucionan la inflación y el tipo de cambio. «, resume. En el mediano plazo se cabría esperar una recuperación, pero con variación entre los nuevos y los usados. En este momento, dice, el segundo grupo tiene un valor mayor por la poca oferta de desarrollos a estrenar. «En la medida en que el mercado inmobiliario sea sostenible durante un tiempo suficiente, va a ser negocio construir más, y por ende el nuevo se diferenciará más que el usado, crecerá a un ritmo mayor», afirma.
9. La demanda de crédito hipotecario se enfriará
El clima de incertidumbre no ayuda y el aumento de las tasas por encima del 7 por ciento + UVA generó que quienes estaban en proceso de sacar un préstamo prefieran esperar. Damián Tabakman, rector en la Escuela de Negocios Real Estate es contundente: «El préstamo hipotecario es hijo de la estabilidad y la inflación alta lo deshabilita». En esa línea, el broker Adrián Mercado de la inmobiliaria homónima agrega que la gente que saca un préstamo trabaja en empresas que dependen de la situación económica del país, y una tasa de referencia por encima de 40 por ciento es un problema para las pymes. «En este escenario, ¿qué garantía puede tener la persona de que no va a tener un problema en su trabajo?», se pregunta. Su colega Alejandra Covello, presidente de Covello Propiedades, aclara que las operaciones en las que se pedía un préstamo de hasta el 35 por ciento del precio final de la propiedad siguen en marcha. La buena noticia es que los directivos de los bancos tanto públicos como privados admitieron en ExpoConstruir que no suspenderán las líneas en UVA.
10. Invertir en pozo, una oportunidad
Según Hernán Nucifora, de la desarrolladora Global Investments, con la devaluación se abre una oportunidad para los departamentos en pozo en pesos. Propone recurrir a un fideicomiso en pesos con precios concertados y no al costo. «Más allá de que hay costos de la construcción como el hierro y el aluminio, que se incrementarán con el dólar, son un componente menor en el valor del metro cuadrado. Nosotros tenemos respuesta con los departamentos que se comercializan en pesos. La lista de precios bajó un 15% y el índice de la Cámara de la Construcción aún no trasladó aumentos», apunta. Llambías, que vende en UVA, no bajó los precios pero también habla de oportunidad. «Hoy con los mismos dólares comprás más UVA», explica. Y aclara que no tocó los valores en UVA porque vendió a precio fijo. Tomó un riesgo comercial, por lo tanto, si baja el costo de construcción en UVA, se beneficiará. Si sube, en cambio, tendrá que cubrirlo. Gajes del oficio.
Bruno Drobeta: «El mercado de celulares es atípico y anticíclico»
El ejecutivo de Samsung Argentina explicó por qué los precios de los smartphones bajaron y por qué crece el ritmo del recambio.
Por Sofía Terrile. .
Un mercado «atípico y anticíclico» que logró transformar su producto en un bien de primera necesidad. Así es la industria del smartphone, que avanza mientras se acorta el tiempo de recambio de equipos: hoy en la Argentina está cercano a los 18 meses, aseguró Bruno Drobeta, director de Mobile de Samsung Argentina. Mientras tanto, el sector se apalanca en la baja de impuestos internos, el recambio en las redes de conectividad -que cada vez tienen mayor presencia 4G- y las posibilidades de financiamiento para crecer y hacerle frente al «mercado gris» de teléfonos que ingresan a la Argentina sin tributar.
En diálogo con LA NACION, el ejecutivo de la compañía surcoreana explicó por qué 2018 puede ser un buen año para el sector. En 2017 la industria de telefonía móvil recibió buenas noticias: por la reforma tributaria, se eliminó la alícuota para los productos fabricados en Tierra del Fuego, que era de 6,5%. «Antes, había una diferencia de precios de hasta un 25% entre el valor local y el de otros países, principalmente por la estructura fiscal de la Argentina», resaltó el ejecutivo. En el caso particular de Samsung, Drobeta adelantó que la compañía redujo los precios hasta en un 10% por la baja impositiva y una estrategia de eficiencia que se trasladará a la oferta al consumidor final.
En un sector con presencia de marcas fuertes, no es el precio el principal incentivo de consumo, sino las posibilidades de financiación, explicó Drobeta. Añadió que, de todos modos, la filial local de Samsung intenta mantener sus precios competitivos. «Primero hicimos más eficientes nuestros procesos, pero también bajaron los impuestos internos. Luego, agregamos valor local para el consumidor en la posventa: estamos mejorando la atención en el proceso de compra y en el período posterior», detalló.
Otro cambio que la empresa surcoreana realizó para poder competir más fuerte es el acortamiento del tiempo que tardan los teléfonos en llegar a la Argentina luego de su lanzamiento internacional. «Es una cuestión estratégica de mejorar procesos logísticos. Todas las eficiencias que fuimos logrando las trasladamos al consumidor para mejorar la oferta», apuntó el director de Mobile de Samsung Argentina.
Consumo nacional
El ejecutivo admitió que si bien la preocupación por el «contrabando hormiga» -los argentinos que compran sus celulares en el exterior y los ingresan sin declararlos en la Aduana- «creció exponencialmente desde 2015», la posibilidad de bajar los precios en la Argentina desincentivó la compra de smartphones en otros países, sobre todo en Chile.
Por otro lado, Drobeta se refirió al ritmo de recambio de celulares, que cada vez es más rápido. El motivo principal de este aumento de velocidad es por la dependencia cada vez mayor que tienen las personas de sus celulares, dijo. Se suman los planes «canje» impulsados por el Gobierno y por los operadores de telefonía móvil. La compañía surcoreana, además, ideó el suyo propio, bautizado Galaxy para Siempre.
El ejecutivo explicó las consecuencias que esto tiene en el nivel de inclusión tecnológica. «No hay estadísticas confiables respecto de cuál es la población que aún no tiene smartphone, pero cuando cruzamos la información vemos que hay buena tasa de recambio y en los últimos tres años el 100% de lo que se vendió es teléfonos inteligentes». Añadió: «También hay gente fuera del sistema que sigue teniendo uncelular básico, pero cuando quiera cambiarlo no encontrará nada similar».
El celular del futuro
Finalmente, el ejecutivo se refirió al porvenir de la telefonía móvil. En primer lugar, predijo que el celular será el centro de un ecosistema de Internet de las Cosas. «Hoy hay unos 10.000 millones de dispositivos conectados, y hacia 2020 se duplicarán, según las proyecciones», añadió. Por otro lado, esa «estrella» del mundo conectado también tendrá su competidor, y será nada más y nada menos que el ser humano, expresó. «El teléfono va a competir contra la voz, porque prevalecerán los asistentes de inteligencia artificial en los artefactos, pero también contra los gestos, que activarán tecnología en el hogar o en la oficina», apuntó.
Para terminar, se refirió al potencial de la red 5G en la Argentina. Explicó que si bien ya hubo algunas simulaciones a nivel global, en el país aún faltan «algunos años» para ver un despliegue. «Es un negocio que va a depender bastante de la amortización de redes de los operadores», detalló. Señaló que el salto tecnológico que significaría para el país la posibilidad de contar con una velocidad de conexión mucho mayor es «enorme», porque se trata de una red «sin latencia», es decir, algo así como sin demoras en la transmisión de datos.
«Es la infraestructura para que se desarrolle la industria del auto autónomo sin cortes ni demoras, para que las ciudades sean cada vez más inteligentes y puedan manejar big data de manera más simple», indicó.
El precio de las propiedades subió muy por encima de la inflación el último año
Las viviendas usadas en la ciudad de Buenos Aires se encarecieron en promedio 8,4% en dólares y 38% en pesos en 12 meses.
Por Juan Gasalla.
Se amplía la brecha entre los precios de las propiedades y la inflación general.
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El auge de la venta de propiedades, gracias al importante impulso del crédito hipotecario en los últimos dos años, hace efecto en las tasaciones inmobiliarias, que reaccionan con importantes alzas por la creciente demanda.
Este fenómeno se registró con claridad en el área metropolitana de Buenos Aires. Un informe de Reporte Inmobiliario indicó que el precio promedio del metro cuadrado usado en la Ciudad fue de USD 2.265 en febrero último. Dicho valor surge del promedio de las cotizaciones de unidades de uno y dos dormitorios en edificios en propiedad horizontal, sin «amenities».
De esta forma, en 12 meses la cotización en dólares creció 8,4% en el distrito porteño, frente a los USD 2.081 de febrero de 2017. Si se toma en cuenta que el dólar se encareció un 29,6% en el período (de $15,76 a $20,42), las propiedades se encarecieron 38% medidas en moneda argentina.
Este aumento es entre 12 y 13 puntos porcentuales superior a la inflación registrada entre febrero de 2017 y el mismo mes de 2018: un 26,2% según el IPCBA que mide la Dirección de Estadísticas de la Ciudad y de 25,2% medida a nivel nacional por el INDEC.
Vale recordar que en marzo último, la cantidad de operaciones inmobiliarias creció un 34,6% respecto del mismo mes de 2017, según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires. El monto total de las transacciones realizadas se elevó 92,4% medidas en pesos.
Asimismo, según el Colegio de Escribanos porteño, el monto medio de las escrituras fue de $2.937.483, equivalentes a USD 142.943 de acuerdo al tipo de cambio oficial promedio del tercer mes del año. De este modo, creció 42% en un año en pesos, mientras que en moneda estadounidense subió 9,9 por ciento.
Fue central en este desempeño que el 35,5% de las escrituras de febrero se realizó con garantía hipotecaria. El «boom» de crédito, que facilita la financiación de la demanda y la liquidez del mercado, fue un evidente factor alcista para los precios muy por encima de la inflación, dado que el índice del costo de la construcción del INDEC acumuló en marzo un 24,7% en comparación al mismo mes de 2017.
De todos modos, habrá que observar la tendencia del mercado inmobiliario en los próximos meses, con condiciones financieras que se complicaron para el sector, con tasas de interés más elevadas para el crédito hipotecario, un notable encarecimiento del dólar, que probablemente tengan incidencia en un estancamiento de las valuaciones de las propiedades.
QUÉ PASA EN EL GRAN BUENOS AIRES
En cuanto al Gran Buenos Aires, Reporte Inmobiliario detectó un aumento de 9,8% anual en dólares, con datos al cierre de marzo, a USD 2.305 el metro cuadrado, frente a USD 2.099 en promedio en marzo de 2017, «traccionado por las principales localidades del norte del GBA que superan en todos los casos ampliamente los USD 2.600 el metro cuadrado».
En ese lapso, el dólar trepó un 30,3%, de 15,69 a 20,44 pesos. Por lo tanto el encarecimiento de la propiedad medida en pesos acumuló en el Gran Buenos Aires un 40,1% en un año, casi 15 puntos porcentuales más que la inflación del período, de 25,6% en marzo pasado, según registró el INDEC en esa región geográfica.
Para este cotejo, la consultora que los arquitectos Germán Gómez Picasso y José Rozados llevan adelante en el conurbano bonaerense este relevamiento trimestral de valores de departamentos usados de 2 y 3 ambientes estándar, sin «amenities».
«En base a nuestro último relevamiento trimestral surge que los valores en el Gran Buenos Aires de departamentos usados siguen aumentando, aunque a una tasa más moderada que la del 2016, año de despegue del crédito hipotecario», señaló el informe.
«Durante el trimestre pasado los precios aumentaron un 2,17%, siendo el aumento de este último trimestre del 2,09%, elemento que muestra que los precios se estarían amesetando debido a la suba de tasas de los créditos hipotecarios. Durante el año pasado la medición de septiembre contra septiembre había dado 13% de incrementos impulsados por el despegue del mercado», agregó Reporte Inmobiliario.
El dueño de Cuesta Blanca: «No tengo ni casa propia»
Sergio Sabán comenzó hace 25 años con un local de ropa femenina en una galería. Hoy maneja 21 mega locales, según cuenta la revista Pymes.
Mega-Local de Cuesta Blanca. .
Sergio Sabán es hijo de un comerciante, de quien aprendió el oficio, pero los secretos del negocio textil los adquirió en el negocio de su primo, fabricante de mallas. Hace un cuarto de siglo, en 1993, Sabán encaró su propio proyecto, Cuesta Blanca, en un pequeño local de indumentaria femenina en el fondo de una galería, que ya hoy no existe, en Cabildo y Juramento. Aquel pequeño local, que con suerte alcanzaba los 30 metros cuadrados, pasó a convertirse en una cadena de locales. Hace poco más de una década, comenzaron los «mega» locales que caracterizan a esta cadena, con una extensión que a veces ocupa hasta 1.000 metros cuadrados, el tamaño de un supermercado intermedio. “Las ventas nunca nos fallaron, por lo que tampoco dejamos de abrir locales”, dice Sergio Sabán, que ya suma 21 inauguraciones entre Capital, Gran Buenos Aires, Córdoba y Rosario, a la revista Pymes.
Según asegura, la fórmula de Cuesta Blanca es la buena relación entre precio y calidad. Sabán dice que con esa combinación precio-producto, pudo conseguir que sus ventas no cayeran en tiempos difíciles y poder seguir poniendo plata en nuevos locales.
Su idea, cuenta, fue ir poniendo sucursales cada vez más lindas, hasta lograr el modelo de mega tiendas que conoció visitando Europa. “En 1995 fui por primera vez a Londres y cuando vi los locales de TopShop quedé totalmente enloquecido y nunca me los saqué de la cabeza, yo quería eso para mi marca”, recuerda.
El primer mega local lo abrió en Santa Fe y Billinghurst en 2007. Ahora ya no lo define como “mega” porque en realidad hoy tiene más grandes, pero fue el primero que le dio más visibilidad. Para “mega”, Sabán calcula que la superficie debe tener entre 700 y 1.000 metros cuadrados.
Emblema
Cuesta Blanca, en la ex Gath y Cháves. .
El de la esquina de la calle Florida y Perón, donde funcionó la histórica tienda Gath y Chaves, es uno de los más grandes de la cadena, con 1.000 metros cuadrados, 56 metros de frente, 25 probadores y nueve cajas.
Esta sucursal, que implicó una inversión de $12 millones, fue reconocida en la categoría “Retail Renovation of the Year” por la Visual Merchandising Store Design (VMSD) en 2015. El año pasado, el local de la avenida Santa Fe y Ayacucho (en el ex cine Atlas) se llevó el primer premio del Prix Versailles.
“Éste es el modelo de retail que, a escala mundial, va a ir prevaleciendo junto al e-commerce”, asegura. Los locales a la calle son los más grandes y los mejores, según Sabán. Pero cuenta que está negociando con los shopping centers para ampliar los locales que tiene allí. Estar en un shopping, dice, le importa más por la facturación que por el posicionamiento de la marca.
“Si un local en un shopping no me sirve, lo cierro y a otra cosa. Vivo de mi negocio; lo único que me importa es la facturación para poder reinvertir. Mi departamento es alquilado. Me gusta lo que hago y pongo todo en la empresa; propio, no tengo nada”, dice Sabán.
Tener tiendas tan grandes exige más surtido de mercadería y rotación constante. Sabán cuenta que Cuesta Blanca lanza entre 40 y 60 artículos nuevos por semana, unas 1.500 prendas por temporada. “Somos un fast fashion de verdad. Lo que hice fue atomizar la producción y, en vez de hacer grandes partidas, hice lotes más chicos con nuevos diseños. El año pasado, la producción fue cercana a los tres millones de prendas”, asegura.
Sergio Sabán. .
Todos los locales que son exclusivos de la marca son manejados por la propia Cuesta Blanca: en algún momento Sabán intentó expandirse a través de franquicias, pero el riesgo de perder el control de la comercialización no lo convenció y decidió quedarse al frente de todo. Tiene algunas ventas al por mayor, pero dice que no representa más de 5% de su facturación.
“Cuando todos apuntan al segmento ABC1, yo me concentré en el segmento C, ofreciendo ropa de excelente calidad con un precio acorde a ese segmento”, comenta.
Por su política de precios moderados, Sabán argumenta que, ante la caída general del consumo, las ventas de Cuesta Blanca no cayeron, en parte porque captó las ventas del segmento B que dejó de consumir marcas con precios altos. Además, le permitióno tener que echar mano a promociones con tarjetas de crédito. “Al principio costó un poco, porque la gente busca el descuento, pero ahora entienden que es imposible que alguien pueda dar descuentos del 30% en los precios. Es una encerrona muy difícil de salir”.
Si bien Cuesta Blanca está a cargo de la confección de sus prendas, Sabán se define más como un retailer que como un industrial. Cuenta que hoy, 85% de las prendas se confeccionan en el país y el resto son importadas desde China y, próximamente, también desde India. “Yo soy retailer, si fuese por mí, no cortaría una tela más en mi vida. El mundo está funcionando así, el mundo se globalizó. Las grandes marcas venden en un país, compran materia prima en otro, ponen oficinas afuera y fabrican en otro”, justifica.
Sergio Sabán. .
De hecho, para agilizar la operación de importaciones, Sabán pronto inaugurará oficinas propias en Shanghái. “Por el alto volumen que tengo que cubrir y también por los altos niveles de informalidad que hay en el país, me veo en la necesidad de importar. Además, las grandes marcas extranjeras están importando y la idea es poder competir con las mismas reglas de juego”, dice. Ese 15% de indumentaria que por ahora importa, aclara, son telas y prendas terminadas, que acá no se hacen o son de muy mala calidad.
Sin embargo, reconoce que financieramente importar hoy no es negocio: “Cuando terminaste de pagar todo, con los impuestos incluidos, que son altísimos y adelantados, más los costos de flete que también son altos, recién ahí empezás a vender. Cuando comienzo a vender una temporada, ya tuve que pagar la mitad por adelantado y cuando sale del puerto la otra mitad, ahora –por la buena relación que logré con los proveedores– me dan 60 días desde que sale el barco, pero tampoco es demasiado”, cuenta.
En 2017, Cuesta Blanca facturó $1.200 millones. “Estamos muy conformes, pero lo cierto es que hemos crecido muchísimo con una desorganización interna importante. Por lo que decidimos acomodar las áreas de logística, finanzas, recursos humanos, control de stock, etc. Estamos profesionalizando la empresa, hasta ahora nos fue bien, pero lo cierto es que muy intuitivamente y sin tener información precisa de la operación. Las finanzas son importantísimas, porque, claro, todo lo financiábamos con nuestra venta”, explica.
Desde su oficina en Villa Pueyrredón, donde también funciona la fábrica (la confección es tercerizada en alrededor de 18 talleres externos), Sabán emplea a 540 personas. Un objetivo que el empresario tiene a mediano plazo es la apertura de locales en los países limítrofes; en principio, en Chile y Uruguay. A más corto plazo, espera abrir en Tucumán, Neuquén, Rosario y más zonas del conurbano bonaerense.
Con respecto a los tours de compras al exterior, admite que es algo “lógico” ya que, según su punto de vista, “acá la ropa es regular y con precios de calidad premium”. Y aporta un dato inquietante: “El 35% de la facturación del sector en Chile es por compras de argentinos. Me lo han dicho allá y es muchísimo. A mí me llega a bajar un 35% la facturación y tengo que cerrar los negocios”.
Otra red de cajeros automáticos llega a la Argentina
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A partir de junio desembarcará en la Argentina una nueva red de cajeros automáticos. Se trata de Octagon, propiedad de la firma Odyssey, que invertirá u$s50 millones en dos años para la instalación de 5.000 nuevas terminales. Se convertirá así en la tercera red del país, con fuerte presencia en localizaciones no bancarias, es decir supermercados, estaciones de servicios, kioscos y farmacias.
«Ya tenemos prevendidos 4.000 de los 5.000 cajeros que tenemos pensado instalar», aseguró Sebastián Ponceliz, director ejecutivo de Odyssey, en declaraciones a la agencia Télam. Precisó que un cajero automático «cuesta u$s10.000».
La actual red de cajeros automáticos del país cuenta con 13.100 terminales, de las cuales Red Link posee 7.400 y Banelco 5.700. «Vamos a tener el 27,6% de participación en la totalidad de cajeros», destacó Ponceliz.
Odyssey Group es una compañía con 12 años de experiencia en Estados Unidos, donde tiene 1.000 cajeros automáticos y administra otros 5.000.
Ponceliz dijo que a partir del segundo semestre comenzará la instalación de «2.000 cajeros para 10 clientes, un promedio de 200 para cada uno de ellos, que son cadenas de supermercados, farmacias, kioscos, estaciones de servicios y cooperativas».
«El costo del traslado de dinero es del 8%», con lo cual la instalación de estos cajeros representará un ahorro importante para su dueño, acotó. Indicó que en el caso de los cajeros que son 100% propiedad de sus dueños «el costo de extracción va de $36 a $120». Añadió que Argentina tiene «un déficit de oferta en cajeros automáticos», y remarcó que «hay 13.000 cajeros instalados, cuando deberían haber 50.000». En Argentina «se realizan 10.000 transacciones mensuales promedio por cajero», mientras que en Estados Unidos, donde hay seis redes con medio millón de cajeros, el promedio de extracciones (por máquina) es de 100 al mes».
Por el boom del crédito y la inflación, las propiedades están en su valor más alto en 37 años
Por María Julieta Rumi.
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En medio del auge de los préstamos hipotecarios y con altos costos de construcción en dólares, el precio del metro cuadrado en la ciudad de Buenos Aires está cerca de superar el máximo histórico en los últimos 40 años. Y hacia fines del año pasado estuvo en su valor más alto en los últimos 37. Así se desprende de las cifras que maneja la consultora Orlando Ferreres y Asociados, que parte del precio de un departamento de tres ambientes en la zona norte de la Ciudad.
A valores constantes de 2017, sólo en 1980 hubo precios más altos que ahora, con un metro cuadrado que costaba US$2792, mientras que, en diciembre pasado, salía US$2750.
¿Cómo se explica la situación actual? Según el especialista en real estate y director de Orlando Ferreres y Asociados, Marcelo Plana, hay dos elementos destacados: el alto costo de construcción en dólares (la versión de la inflación en el mundo de los ladrillos) y el aumento de la demanda de inmuebles, en parte derivado del mayor otorgamiento de créditos hipotecarios.
En el mercado agregan otros motivos. Por caso, el desconocimiento de alternativas de ahorro e inversión y la dificultad de construir y escriturar en la provincia de Buenos Aires, lo que aumenta la demanda en Capital.
¿Qué pasó entre fines de los ’70 y principios de los ’80? Tras la devaluación del Rodrigazo, en 1975, se generó una burbuja en la que el precio del metro cuadrado se infló hasta el máximo de US$2792 y luego explotó en 1981 por la desconfianza que generaba el fin de la tablita que había creado José Alfredo Martínez de Hoz. En palabras del presidente del Colegio de Escribanos, Claudio Caputo, la existencia de la tablita dejaba al dólar en una situación casi ficticia. Para descomprimir la presión sobre el dólar y la fuga de capitales, primero se devaluó un 10%, pero esto aceleró la salida de divisas. El siguiente ministro de Economía, Lorenzo Sigaut, devaluó cuatro veces más y el precio del dólar se triplicó haciendo que el metro cuadrado se desplomara hasta un tercio de su valor, es decir, US$816 en 1982.
El especialista en real estate Santiago Magnin tiene una serie histórica similar. Para él, desde 1977, el precio promedio del metro cuadrado en la ciudad de Buenos Aires estuvo más alto que ahora sólo en 1980 y 1981.
En líneas generales, cuando la variación del billete verde supera a la inflación, el precio del metro cuadrado baja. En sentido inverso, si el tipo de cambio crece, pero más despacio que los precios minoristas, el metro cuadrado sube.
Las razones
El presidente de la Cámara Argentina de la Construcción, Gustavo Weiss, opinó que por el auge de los créditos hipotecarios en UVAs (se ajustan por inflación) hay una «mini burbuja» en torno a la vivienda de clase media de hasta US$250.000, que se apreció en el último tiempo entre un 10% y un 15%, mientras que el resto de las propiedades no aumentan significativamente. Ayuda en este sentido que, si bien se están construyendo edificios, no ocurre en la proporción de la gran demanda de préstamos.
Agregó que también incide en el precio del metro cuadrado el valor de reposición, algo que está empujado por los altos costos de la construcción medidos en dólares.
No todos en el sector llegan a las mismas conclusiones. Caputo sostuvo que el crédito hipotecario ha influido más en el ensanche de la base de demandantes que en el valor del metro cuadrado. «El crédito viabilizó la venta del usado y, el que vende, piensa en reponerlo con otro usado. Esto hace que todo el mercado empuje para arriba», explicó.
Para el presidente del Colegio de Escribanos, más que el crédito, las razones de los precios actuales se deben al costo de construcción y a la falta de una reforma en la provincia de Buenos Aires. «Lo que vas a comprar para hacer un edificio está impactado por la inflación y el sector público también demanda materiales. Competís por el acero, la mampostería y la mano de obra. Con un dólar a $20 y una inflación del 20%, inexorablemente se va a encarecer el valor de reposición», resumió.
«Otro tema que influye es la falta de una reforma administrativa en provincia de Buenos Aires. Ahí el recurso que sobra es tierra. Hay 300.000 lotes que no se pueden escriturar por trabas burocráticas. Si se pudieran transformar esas tierras en áreas de vivienda se podría agregar mucho producto a la oferta para bajar costos. Aumenta el costo de construcción, pero baja la demanda en Capital», sostuvo.
Por último, el director del Centro de Investigación en Finanzas (CIF) de la Universidad Torcuato Di Tella (UTDT), Juan José Cruces, dijo que el aumento del precio del metro cuadrado obedece a que «las propiedades están sobrevaluadas, aquí y en el resto del mundo», porque «es más fácil canalizar dinero negro a los inmuebles que hacia el sistema financiero». En el caso argentino, además, se suma el hecho de que los inmuebles fueron elegidos como alternativa de ahorro.
«Los altos precios en dólares son un problema porque están fijados pensando en inversores, pero divorciados de la capacidad de pago de quienes quieren usarlos para vivir. En 2017, hubo un gran envión al sector usando los créditos hipotecarios promovidos mayormente por la banca pública. Las tasas ahora han subido y entonces se hace más difícil para los compradores convalidar los precios», detalló.
La perspectiva a futuro
¿Qué conviene hacer? ¿Comprar o vender? Para Cruces y Magnin es un gran momento para desprenderse de un bien. ¿El valor del metro cuadrado se estancará o seguirá creciendo? De acuerdo con Plana, «puede seguir creciendo un poco si se mantiene la demanda créditos hipotecarios», mientras que Caputo vislumbra un amesetamiento a menos que se dé la reforma administrativa en la provincia y salga la Ley de Mercado de Capitales.
«Si se sanciona la norma, los bancos pueden descargar la deuda en fondos de pensión e inversión y así seguir prestando. De otra forma, con un crecimiento inflacionario, la burbuja en algún punto se pincha: cuando no hay dinero», vaticinó el presidente del Colegio de Escribanos y dijo que ya se ve un «inicio de saturación» en los desarrolladores: «Si tengo una licitación bajo la modalidad de Participación Público Privada (PPP) en la que quitan el pago de impuesto a las Ganancias y el IVA, ¿para qué voy a ir a luchar a las obras? Hago PPP y listo. Esto está pasando», concluyó.
Ricardo Hipólito López Murphy (1951) es un economista y político argentino. Fue ministro de Defensa, ministro de Economía y ministro de Infraestructura y Vivienda durante la presidencia de Fernando de la Rúa. Es licenciado en Economía de la Universidad Nacional de La Plata, con maestría en economía de la Universidad de Chicago.
Macri celebra en Tucumán el primer embarque de limones a EE.UU. desde 2001
La empresa Argenti Lemon despachará 30 toneladas de limones frescos de alta calidad. Así, se cerrará una dura batalla para vencer el lobby de los productores californianos.
El presidente Mauricio Macri viajará hoy a Tucumán para encabezar el primer embarque de limones a los Estados Unidos desde 2001. La empresa Argenti Lemon despachará 30 toneladas de limones frescos de alta calidad y con esa exportación se cierra una dura batalla de Argentina para lograr vencer el lobby de los productores californianos.
En cuanto asumió, Macri tomó como bandera ese reclamo a tal punto que cuando el nuevo embajador argentino en Washington, Carlos Oris de Roa, presentó sus cartas credenciales, Trump bromeó con los limones.
El Presidente viaja a Tucumán junto con el ministro de Agroindustria, Luis Miguel Etchevehere. Y tras el embarque comenzará formalmente la mesa sectorial de cítricos en la misma Tucumán. Así lo anticipó ayer el ministro a los dirigentes de la Mesa de Enlace que se reunieron por segunda vez en el ministerio.
Los presidentes de la Federación Agraria, CRA, Coninagro y la Rural llevaron una agenda que abarcó desde el pedido de financiación para aliviar los daños de la sequía hasta los reclamos por los impuestos provinciales. Durante los 90 minutos de la reunión se analizó la marcha de las mesas sectoriales de carne, lácteos y la foresto-industrial.
En cuanto a los limones, hoy se da vuelta una página que arrancó en 2001 cuando productores californianos aseguraron que los limones argentinos tenían una bacteria conocida como “cancrosis”, una acusación que resultó falsa según demostraron las autoridades sanitarias argentinas.
Argentina exportaba por US$ 100 millones a EE.UU. La firma que realiza este primer embarque, Argenti Lemon , nació en 1997 y comercializa fruta fresca, jugo concentrado, cáscara deshidratada y aceite esencial de limón.
El caso Carrefour, la cadena que solicitó el procedimiento preventivo de crisis, operó como catalizador e introdujo en la agenda pública una pregunta clave: ¿qué está pasando en el consumo?
En cualquier caso, no se trata de una pregunta menor, porque el consumo privado representa el 73% del producto bruto del país.
Lo que está sucediendo trasciende a la cadena e incluso a los supermercados. Es un fenómeno mucho más complejo, profundo y estructural del cual la compañía francesa es tan solo una expresión, como pueden serlo a la inversa Mercado Libre, Samsung, Despegar, Motomel o Loma Negra.
Aquí y ahora asistimos a lo que el científico norteamericano Tomas Kuhn definiera como un cambio de paradigma. Irrumpe una nueva cosmovisión, que altera significativamente los parámetros de análisis. Es una instancia confusa, errática y oscilante, dado que la nueva lógica entra en tensión con la anterior. El paradigma de consumo de la «era M» es claramente diferente al de la «era K».
En su libro La estructura de las revoluciones científicas, de 1962, Kuhn planteó que «las revoluciones científicas se inician con un sentimiento creciente de que un paradigma existente ha dejado de funcionar adecuadamente».
Hoy cuesta comprender lo que sucede, básicamente porque el paradigma anterior ya no alcanza para explicar los sucesos actuales. No son pocos los que se preguntan cómo puede ser que caigan o estén estancadas las ventas de productos cotidianos como ciertos alimentos o bebidas sin alcohol, y estén «volando» las de notebooks, motos, celulares, cerámicos, viajes o cemento Portland.
En el paradigma que dominó la escena y estructuró las conductas durante doce años, cuando el consumo de corto plazo se estancaba -como sucedió en 2009, como producto de la crisis financiera global sumada a la sequía y la gripe A-, el consumo de largo plazo se desplomaba. Aquel año las ventas de autos cayeron 19%; las de motos, 25%, y las de inmuebles, 35%. El acto reflejo natural es asumir entonces que si las ventas de alimentos, bebidas, cosmética y limpieza cayeron un 4% en 2016, otro un 1% en 2017 (según Kantar Worldpanel) y se prevé que concluyan 2018 en un nivel similar o algo superior al de 2017 (0 a +1%), entonces el resto del consumo debe ir mucho peor. Las evidencias demuestran de manera contundente que no es así.
Se acaba de cumplir el mejor primer trimestre de la historia en ventas de autos 0 km y se proyecta llegar a un millón en el año. Sería también récord histórico. En motos sucede algo similar. Se vendieron 202.000 unidades en el trimestre (+14%). El año pasado fue uno de los sectores estrella: 688.000 unidades vendidas, +44%. Este año podrían llegar a las 750.000 unidades. Sería también récord histórico. Luego de haber crecido 55% el año pasado, las ventas de notebooks continúan en un ascenso exponencial: arriba del 40%. Se venderían más de 500.000 computadoras este año. El índice Construya, que mide sobre todo los insumos relacionados con la construcción privada, creció 14% en el primer trimestre 2018.
Entre muchas de las concepciones de Kuhn, tal vez una de las más relevantes sea comprender que las leyes de un paradigma no resultan operativas en el otro. Estas cosmovisiones entran en disputa, por tener justamente la entidad suficiente para hacerlo. «Los paradigmas no solo proporcionan a los científicos mapas, sino también algunas de las indicaciones principales para el establecimiento de mapas» afirmaba.
El nuevo paradigma se constituyó a partir de un movimiento simultáneo en las necesidades y en los deseos. Las correcciones macroeconómicas de 2016, para resolver básicamente dos temas de fondo, como eran salir del cepo cambiario y bajar el peso de los subsidios en el gasto público, tuvieron un impacto que, aun dentro de un modelo económico y social gradualista, fue percibido como un «shock» en la vida cotidiana. La devaluación se trasladó a los precios. La inflación llegó al 40% anual, los precios de los productos básicos pasaron de subir 22% a finales de 2015 a hacerlo un 39% hacia el final del año 2016. Y, fundamentalmente, hubo que pasar a pagar algo que durante 12 años había sido «casi gratis»: luz, gas, y agua. Se perdieron 7 puntos de poder adquisitivo. Los argentinos no solo se pusieron de mal humor, sino que cambiaron sus patrones de conducta. Tres conceptos emergentes en los estudios cualitativos que atraviesan todas las clases sociales y sintetizan la disrupción que provocó el salto de un paradigma a otro: «Antes compraba sin mirar, ahora me fijo en todo», «creo que aprendimos a gastar un poco mejor, tomar conciencia de que no se puede gastar tanto y armar un presupuesto y trabajar sobre eso» y «hoy comprar es un estrés, si te distraés, perdés» .
La transición de un modelo de consumo a otro se terminó de consolidar cuando, en 2017, el retorno del crédito provocó un cambio en el deseo. Se otorgaron más de 50.000 créditos hipotecarios y el stock de dinero en este tipo de financiación se duplicó de un año a otro: de $60.000 millones a $120.000 millones. Había una demanda latente e insatisfecha para uno de los bienes más trascendentales que puede adquirir una persona: su casa. Fueron más de 15 años sin crédito. Aquí, el humor social se movió en sentido inverso: resurgieron la esperanza y las buenas expectativas. También tuvieron un fuerte impulso los créditos prendarios (con una suba de 69%), y los personales (59%). No se trata solo de comprar una casa nueva, sino que también aquellos que no pueden hacerlo o no quieren están viendo una buena oportunidad para pintar, hacer un cuarto adicional, construir la parrilla o cambiar los muebles.
Al indagar qué harían los ciudadanos si recuperaran poder adquisitivo, solo el 9% dice que volvería a comprar como antes; el 25%, que mantendría la conducta restrictiva de 2016, y la gran mayoría, que haría una mezcla: «En algunas cosas ahorro y en otras me doy el gusto». Este será el gran desafío en el nuevo paradigma: frente a una sociedad atenta, prudente y calculadora, que está escribiendo en una página en blanco las nuevas leyes del consumo en la Argentina, qué cosas caen dentro de lo que hay que ahorrar y se enmarcan dentro de la concepción de la necesidad, y cuáles son definidas como esa merecida satisfacción en la que bien vale la pena gastar.
El clima social oscilará dependiendo de cómo se articule en cada instancia esa mezcla de restricciones y libertades, de necesidades y deseos.
Las dos caras del consumo
-1% En baja: Es la caída que tuvieron las ventas de la canasta básica en 2017.
27% En alza: Es la suba en las ventas de 0 km, lo que implica el segundo entre los mejores años de la historia.
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Para tratar de aliviar las dificultades que la suba del dólar está generando en las operaciones inmobiliarias, el Gobierno decidió actualizar el valor de la propiedad que se puede adquirir a través del plan Procrear. Se definió una actualización del 10%, por lo que el valor máximo del inmueble que se podrá adquirir pasó de $2,2 millones a $2,5 millones. Esa modificación será aprobada el lunes próximo por el comité ejecutivo de Procrear.
En el nuevo esquema del plan Procrear introducido por el Gobierno de Mauricio Macri, son los bancos los que otorgan el préstamo hipotecario y luego el Estado brinda un subsidio directo al comprador. Claro que luego de los últimos cimbronazos financieros, lo más probable es que el aumento de esta línea de financiamiento afloje mucho su ritmo. Los números de mayo aún no lo muestran, porque vienen con la inercia de los meses anteriores.
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