El valor promedio del m2 en Capital Federal rondó los USD 1500 durante las últimas cuatro décadas (valor que tiene en cuenta la inflación en dólares -estadounidense- de esos últimos 40 años).

Este número (el m2 promedio en toda Capital), está hoy un poco más arriba de los USD 1500 históricos (aproximadamente en USD 2000); pero, ese valor por sí solo NO nos da un panorama suficiente como para entender el precio de una propiedad (o de ¡nuestra! propiedad). Las variables que influyen en el precio de un departamento son varias. Entre otras, podemos destacar:

• Altura: Los pisos altos valen más. El último vale aproximadamente 20% más que planta baja o primer piso. Principalmente por la luz, el ruido y el aire. Un noveno piso suele ser mucho mejor que una planta baja: más sol/luz, menos ruido y más aire.
• Distancias a plazas, transporte público, comisarías, cárceles, facultades, casas tomadas, villas miseria, museos, etc… Enfrente a una plaza cotiza mucho más, excepto que sea Plaza Miserere o Plaza Constitución (u otras plazas que conlleven una connotación negativa en ruido, tránsito, suciedad, etc.). Cerca de la cárcel de Devoto las casas son más baratas. Los precios de los departamentos del Bajo Flores (cerca de la villa 1-11-14) están a precios del interior del país, aunque estén a unas cuantas estaciones de subte del centro porteño.
• Antigüedad: Los «a estrenar» valen entre 20 y 30% más que el promedio. Para Almagro, por ejemplo, entre usd 2.500 y usd 2.800 el m2. Cuando ya no son a estrenar, cuanto más antiguo más barato hasta cierto punto que la curva se invierte y cuanto más antiguo, más caro. Ese punto de inflexión está entre los 80 y los 100 años de antigüedad. Hay departamentos excelentes enfrente a Plaza Miserere/Once (para seguir con el mismo ejemplo) que tienen 100 años, patios internos arbolados, y mucho plus de la Belle Époque..Son éstas las propiedades que mantienen el precio de la zona aún en valores relativamente altos, en una zona que tiene muchas variables en contra.
• Tamaño: En los departamentos chicos el metro vale más y en los grandes menos. El precio promedio de todos los estudios públicos representa al 2/3 ambientes (40-70m2). En un departamento de 300m2 el m2 vale menos que en uno de 140m2 (lo mismo al revés). Veamos el siguiente ejemplo real del barrio de Congreso, a Agosto del 2016:

• Disposición: Hay tres… frente (da a la calle), contrafrente o lateral/interno. Los laterales/internos valen mucho menos que los frente o contrafrente. Dependiendo la calle sobre la cual esté la propiedad, puede valer más frente o contrafrente. En calles ruidosas, por razones obvias, vale más el contrafrente que el frente. En calles tranquilas y con linda vista, por el contrario, vale más el frente que el contrafrente.
• Modalidad: Si es por escalera vale menos el segundo piso que el primero y el tercero que el segundo. Si es dúplex vale más aunque tenga la misma cantidad de m2 que otra unidad no-dúplex. Si es piso completo, vale más. Si es semi-piso, vale más. ¿Más que qué? Recordemos que estamos hablando de diversas variables. A igualdad de condiciones, un departamento de 30 m2 en un piso con seis vecinos, vale menos que un departamento de 30m2 con tan sólo un vecino en el piso (que convertiría a esa pequeña unidad en un excepcional semi-piso -pequeño, pero semi-piso al fin-).
• Amenities, bauleras o cocheras del edificio suman al valor de la unidad aunque no estén incluidas (porque esa posibilidad de poder alquiler o comprar una baulera/cochera vale)… o que tenga un lindo patio interno compartido también suma (Ej: «Palacio de los Patos«)
• Dependiendo la zona, si es «apto profesional» puede aumentar o disminuir el precio.
• m2 exteriores (no cubiertos): Los m2 de terraza, balcón, jardín o patio suman pero a un precio similar al del m2 de terreno (no de departamento) para esa zona (muy aproximadamente hay que calcular la mitad del precio del m2 de depto). 70m2 de departamento («cubiertos») más 70m2 de jardín valen casi lo mismo que una unidad de 105m2 cubiertos.
• Cantidad de vecinos. Los edificios tipo «cárcel» (con más de 100 departamentos) valen menos. Los edificios de pocas unidades valen más (por lo de «piso», «semi-piso» que explicamos en «modalidad»).
• El precio de las expensas. Hay departamentos en Recoleta con ammenities propios de un hotel 5 estrellas que tienen expensas que superan, por mucho, los $ 20.000 mensuales. Estos departamentos tienen precios de venta y de alquiler muchísimo más baratos que otros iguales con menos expensas. Es la misma lógica que en los countries: Casas, baratas. Gastos de mantenimiento, caros.
• Materiales. Esta variable es casi obvia: No es lo mismo un piso flotante que un parquet de roble de Eslavonia. Tener ventanas reforzadas de doble vidrio o paredes de 45cm, suman.
• Zona/»Mini-barrio»: El precio promedio del m2 es muy útil para arrancar, pero cada barrio tiene sus zonas… Balvanera no es lo mismo enfrente a la facultad de Ciencias Económicas que en la zona roja de la calle Moreno o Recoleta no es lo mismo sobre Córdoba (enfrente a la facultad antedicha) que sobre Las Heras (enfrente al Village Recoleta).

Los precios de los departamentos en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, por barrio, a Agosto del 2016 los podés chequear en la siguiente tabla resumen de elaboración propia: