Los okupas que no pahgan el alquiler y se niegan a devolver la propiedad a su legítimo dueño son un grave problema y más aún en países con legislaciones permisivas como España o Argentina.
Como muestra baste este insólito caso que ocurre en Madrid:
El inquiokupa proxeneta: okupa un edificio y lo convierte en prostíbulo
El inquilino debe 100.000 euros al propietario, que harto de la situación ha contratado a Desokupa, empresa que ha establecido un control en la puerta del edificio para evitar que entren los clientes.
Por Rocío Orizaola.
Desokupa decidió poner a un grupo de sus trabajadores en la puerta del bloque para impedir el acceso de clientes al mismo
El inmueble es conocido como la Babilonia del sexo, está dedicado en su totalidad a la prostitución. Se trata de un bloque de siete viviendas situado en la calle de Delicias 133, en el madrileño barrio de Legazpi. Su legítimo dueño alquiló la totalidad del edificio a un hombre que le prometió que dedicaría las viviendas para ponerlas en alquiler turístico, sin embargo se las alquila a prostitutas que viven y ejercen su profesión allí mismo.
Además, el inquilino se convirtió en okupa, es decir, en inquiokupa, ya que lleva ocho meses sin pagar, acumulando una deuda mensual de 14.000 euros, por lo que le debe al propietario un total de 100.000 euros.
Durante el estado de alarma el edificio ya suscitó polémica puesto que la Policía Nacional tuvo que acudir porque el ir y venir de clientes no cesó pese al confinamiento estricto que existía en ese momento. Los agentes consiguieron frenar la actividad del macroburdel, pero no desalojar a las prostitutas.
Algunas meretrices han pagado entre 4.000 y 6.000 euros de fianza y 2.000 euros al mes, según informó ayer Daniel Esteve, dueño de la empresa Desokupa, que ha sido contratada por el propietario para desalojar el edificio. Esteve decidió poner a un grupo de sus trabajadores en la puerta del bloque para impedir el acceso de clientes al mismo y han reconocido que en apenas una hora acudieron unos 30.
Las prostitutas se consideran víctimas de la situación, alegan que están siendo sometidas a coacciones por parte de los trabajadores de Esteve. Sin embargo la policía acudió al inmueble y, tras comprobar que la empresa no estaba comentiendo ninguna ilegalidad, abandonó el inmueble.
Los vecinos se alegran de la presencia de los miembros de desokupa puesto que aseguran que vivien un infierno: «Se oye y se ve todo desde la ventana. Tenemos niños pequeños, somos gente normal y lo único que pretendemos es vivir tranquilos».
Millones de casas abandonadas: las imágenes que muestran el fracaso del proyecto de vivienda social en México
Vistas desde el aire pueden parecer renders de ordenador. Como si de una marabunta de hormigas se tratara, las viviendas sociales en México pueden lucir muy ordenadas y prácticas o totalmente inhumanas. Aliniadas de forma radical, estas construcciones que pueden encontrarse en Querétaro, Monterrey o Ecatepec son una verdadera asfixia periférica. Además, claro, de un fracaso de la ingeniería social en el país.
Hace más de 20 años, la administración de Vicente Fox estableció los proyectos de vivienda como una de sus prioridades, creando las Políticas Nacionales de Desarrollo Urbano y Habitacional y una serie de reformas que pusieron a México a la cabeza de Latinoamérica en transacciones de titularización respaldadas por hipotecas, destacó entonces el Banco Mundial en una publicación sobre Vivienda Popular en Latinoamérica.
Durante el gobierno de Fox y de su sucesor, Felipe Calderón, México registró una explosión del desarrollo inmobiliario de interés social. Es decir, viviendas para personas de bajos recursos que podían ser adquiridas a crédito, mayoritariamente el gubernamental, del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit). Sin embargo, después de este boom las viviendas han ido quedando abandonadas a un ritmo medio de 81.000 por año.
Doce años después, el panorama de la vivienda social en México es, literalmente, de abandono total: según el Consejo Nacional de Evaluación de la Política de Desarrollo Social (Coneval), hay cinco millones de casas abandonadas en todo el territorio nacional, que evidencian la inexistencia de una política de vivienda para las personas pobres, es decir, casi la mitad de la población, denuncia Oxfam.
EN XATAKA MÉXICO La perfecta simetría de estos condominios esconde las verdaderas desigualdades en México
Esto se debe a que las casas están mal hechas o mal ubicadas, apuntaba la periodista Claudia Altamirano en este reportaje de Animal Político. Al ser de interés social fueron construidas con una calidad baja y en zonas marginadas. «Le prometían a la gente que iban a llegar fábricas y ahí iban a encontrar trabajos. Eso nunca pasó, entonces la infraestructura nunca llegó y se quedaron en zonas muy inseguras y poco desarrolladas, obligando a muchas personas a irse», puntualizaba Milena Dovalí, coordinadora de Investigación de Oxfam México.
El propio Infonavit es consciente del problema. Su actual director, Carlos Martínez, explicó que el modelo de desarrollo urbano tan extensivo que se dio entre 2001 y 2012 no tenía ninguna regla de calidad urbana. «Se construyeron desarrollos a diestro y siniestro en muchos lugares donde ni siquiera había servicios públicos, había promesas pero al final nunca llegaron. Son desarrollos alejados de los centros urbanos, sin transporte público cerca, inhabitables, que aún así se colocaron a través de créditos del Infonavit”, indicaba el funcionario.
Sin embargo, la causa más importante del abandono de millones de viviendas es que, al final, los trabajadores no pudieron pagarlas. De los cinco millones de créditos otorgados, cuatro seguían un esquema de salario mínimo, de acuerdo con cifras del Infonavit. Esto implicaba que, cada vez que el salario mínimo aumentaba, también crecían los precios y el crédito, pero no en la misma proporción y las deudas terminan siendo impagables. Y es que el boom de productividad de algunos sectores de la economía no se vio acompañado de un aumento real al salario de miles de trabajadores, que ya no encontraron cómo mantener sus créditos.
Las cifras de Oxfam, basadas en estadísticas del Inegi, refieren que entre el 10% más pobre de la población, casi la mitad no tiene piso firme, con techos y muros adecuados, y hasta 20% no tiene agua y drenaje. Mientras que entre los más ricos este porcentaje se reduce a 1% o menos. La falta de servicios es uno de los motivos más frecuentes de abandono de las viviendas, junto con la lejanía de los centros de trabajo y la mala calidad en las construcciones, algunas incluso en asentamientos con riesgos climatológicos.
Estas imágenes del fotógrafo arquitectónico Jorge Taboada muestran algunos de los tantos proyectos de vivienda social en México. Una idea cúbica de la lucha del país en materia de vivienda.
Blanqueo de la Construcción: cuánta plata consiguió y por qué no fue el boom que se esperaba
La Cámara del sector pide que se prorrogue. Hay un dictamen en Diputados con la extensión del plazo a la espera de su tratamiento.
El sector de la Construcción espera una prórroga del blanqueo.
El sector de la Construcción espera una prórroga del blanqueo.
Por Natalia Muscatelli.
El sector de la Construcción está en proceso de recuperación, viene generando más puestos de trabajo y ya alcanzó los niveles que tenía en la prepandemia. Sin embargo, la actividad podría tener un impulso más dinamizador, aseguran los empresarios, si se prorrogara la ley de blanqueo de capitales que rigió hasta julio y aspiraba a captar nuevas inversiones en el sector.
“Estamos yendo en ese camino”, señaló el presidente de la Camara Argentina de la Construcción (Camarco), Ivan Szczech, al referirse a las gestiones que está llevando adelante la entidad para que la ley sea prorrogada y el sector pueda contar con ella antes de fin de año.
La Ley de Incentivo a la Construcción Federal Argentina y Acceso a la Vivienda fue promulgada el 12 de marzo, pero demoró más de un mes en ser reglamentada. Básicamente, la medida proponía tres etapas para «externalizar» dinero destinado a las obras en construcción.
Para ingresar en la primera etapa, que tenia un plazo de 60 dias, el costo fiscal era del 5%. En la segunda etapa, del 10% (hasta el dia 90) y en la tercera del 20%, hasta el 9 de julio, cuando venció el blanqueo.
“Lamentablemente al tardar la reglamentación, la ley fue desaprovechada porque sólo quedaron cinco dias hábiles para blanquear en la primera etapa, que era la más conveniente”, explicó Szczech. En esa primera etapa, según el directivo, hubo siete mil aperturas de cuentas por un monto cercano a los US$ 200 millones. Mientras que solo ingresó el 10% del total en las siguientes dos etapas.
El sector viene pidiendo, sin éxito, la prórroga de la ley que tiene dictamen de comisión en la Cámara de Diputados pero aún espera ser tratada en el recinto. Si bien parece haber consenso entre los legisladores para darle media sanción, todo se disipó -hasta ahora- debido a las elecciones.
Según el directivo de Camarco, la actividad viene recuperándose, especialmente a partir de la obra pública en el interior del pais. Y eso se está notando en el empleo (se recuperaron 74 mil puestos de trabajo) y también en los números de las empresas, explica. Sin embargo, «la Argentina hoy tiene el 2,2% del PBI en inversión publica, cuando se necesitaría entre el 5% y el 6%», señaló. Y precisó que, en 2022, se espera que llegue al 3,4% del PBI.
En cuanto a las obras privadas, se fueron recuperando también a medida que disminuyeron las restricciones por la pandemia y ya alcanzaron los niveles previos a la llegada del Covid.
“Hay demanda porque todavía el costo de la Construcción en dólares por metro cuadrado sigue siendo bajo (aunque menos que el año pasado) y representa una buena inversión para la gente, según el directivo. Por eso, insisten en que cuánto antes se consiga la prórroga del blanqueo, más se recuperá el mercado.
Sin embargo, algunos empresarios del sector destacan ciertas «flaquezas» del blanqueo. Según el broker inmobiliario Oscar Puebla «es sorprendente que con los beneficios que planteó el blanqueo prácticamente no haya entrado nadie. El problema es la falta de confianza en las medias económicas. Si hubiera reglas más claras, la gente tendría más confianza», opinó.
Segun el empresario Sebastián Cantero, de Toro Brokers, (TBSA) las dificultades que tuvo el país por la pandemia no le dio tiempo o reacción a un montón de gente que hubiese querido entrar al blanqueo. Por eso, consideró: «no solo debería extenderse el plazo de la ley, sino que debería abarcar a la compra de bienes inmuebles usados», dice. «Ya que mucha gente, tras la cuarentena decidió vender su casa en la Capital Federal para construir en el Gran Buenos Aires, por ejemplo».
El martes pasado, el INDEC informó que en julio la actividad de la construcción registró un crecimiento del 19,8% respecto del mismo mes del año anterior. Fue la octava variación positiva desde noviembre del año pasado.
Según la consultora ACM, «los principales drivers favorables en el futuro para la construcción serían los bajos costos en dólares, aunque crecientes en los últimos meses, las tasas de interés reales bajas y un renovado impulso a la obra pública«.
«Por otro lado, los controles cambiarios podrían impulsar la demanda inmobiliaria», consignó en su último informe.
Junto con la propuesta sobre el blanqueo destinado a las obras, la Cámara de la Construcción también había presentado un proyecto para estimular los créditos hipotecarios, una de las claves para activar la demanda pero que hoy no prosperan por las condiciones económicas.
Según las escrituras contabilizadas por el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en los primeros siete meses del año se hicieron apenas 855 bajo esta modalidad. “En la Argentina, menos del 1% del PBI se destina a créditos hipotecarios”, ratificó el presidente de Camarco.
Ambas iniciativas, la del blanqueo y la de los préstamos hipotecarios, también fueron acompañadas por la creación de un Fondo Fiduciario de Cobertura y Promoción (FFCP) que, según el sector, serviría como herramienta para impulsar la adquisición de viviendas.
Fotografía del distrito de Varosha desde una playa cercana.
La ciudad de Famagusta se encuentra al este de la isla de Chipre, en la parte controlada por los turcochipriotas. En esta ciudad se sitúa el distrito de Varosha (en griego) o Kapalı Maraşes (en turco), hoy convertido en una ciudad fantasma a la que solamente los cascos azules de Naciones Unidas pueden acceder. Congelados en el tiempo se erigen los rascacielos y hoteles de lo que fue uno de los enclaves turísticos mediterráneos más codiciados entre los famosos a mediados del siglo XX. Sin embargo, Varosha se ha convertido en el mejor ejemplo de las consecuencias de un conflicto que lleva más de cuatro décadas estancado en el tiempo: la disputa entre Turquía y Grecia por el control de la isla de Chipre.
Chipre ha sido desde hace siglos un punto estratégico en el control del Mediterráneo oriental. La isla ha estado bajo el dominio de todos los poderes que pretendían expandirse por las costas de Anatolia, del Levante y del norte de África. El Imperio otomano le cedió la administración de la isla al Imperio británico a finales del s. XIX y Londres estableció un sistema pseudocolonial de gobierno. Desde principios del siglo XX se empezó a desarrollar en la comunidad grecochipriota un movimiento nacionalista llamado Enosis que defendía la independencia del territorio y su unión a Grecia. Por su lado, desde la llegada de Atatürk a Turquía, el nacionalismo turco comenzó a permear entre las comunidades turcochipriotas. Así, con la declaración de independencia de Chipre —firmada por Reino Unido, Grecia y Turquía— en 1960, dio comienzo una década de tensiones entre los turco y los grecochipriotas que culminó con el golpe de Estado pro griego en 1974 y la invasión de la parte norte de la isla por parte de tropas turcas como respuesta. Desde entonces la isla quedó dividida en dos mitades, constituyéndose la partición en 1983 con la declaración de la República Turca de Chipre del Norte, como explicamos en este artículo.
La llegada del ejército turco a la isla hizo que muchos greco y turcochipriotas abandonaran sus hogares. El distrito de Varosha fue uno de ellos. La declaración de la República Turca de Chipre del Norte, junto con los intentos de las tropas turcas de repoblar el distrito de Varosha con población turca, llevaron al Consejo de Seguridad de Naciones Unidas a emitir una resolución al respecto. En la Resolución 550/1984 del Consejo de Seguridad “se consideran inadmisibles los intentos de poblar cualquier parte de Varosha con personas distintas a sus habitantes y se pide que esta zona se transfiera a la administración de Naciones Unidas”.
Desde que la administración del distrito pasara a la ONU ha habido varios intentos de encontrar una solución al conflicto chipriota para devolver a la normalidad la vida en una isla dividida. El intento más relevante es el que se llevó a cabo con el conocido como Plan Annan —en honor al exsecretario General de la ONU Kofi Annan—. Este plan apostaba por la creación de un Estado federal. Tras varias revisiones del texto y atendiendo a las necesidades de cada una de las partes, el plan se sometió a referéndum el 24 de abril de 2004 entre las poblaciones greco y turcochipriotas. Con una participación de más del 85%, el acuerdo fue aprobado por un 64% de los turcochipriotas pero solamente un 24% de los grecochipriotas dieron el visto bueno, por lo que los esfuerzos no llegaron a ningún lado.
Fotografía del distrito de Varosha desde una de las vallas que lo rodean.
Desde el fracaso del Plan Annan las negociaciones entre los Gobiernos chipriotas —auspiciados por Grecia, Turquía, la Unión Europea y las Naciones Unidas— se han sucedido pero con menos intensidad. Los intentos de adhesión de Turquía a la Unión Europea sirvieron para fomentar el diálogo entre los dos Gobiernos de la isla. La apertura de partes de la “Línea Verde” —una zona desmilitarizada que divide la isla— y la concesión de derechos de la UE a los turcochipriotas fueron un avance en las relaciones. Sin embargo, la crisis de 2008, junto con la deriva autoritaria del Gobierno turco y los profundos problemas económicos de Grecia, han ralentizado el proceso de diálogo. El último intento por revitalizar las negociaciones se llevó a cabo entre 2015 y 2017 y no se llegó a ninguna conclusión sustancial. Desde entonces el conflicto chipriota sigue en el mismo estado de siempre.
Pese a que las relaciones entre las comunidades de la isla son cada vez más fluidas, las disputas territoriales como la de Varosha siguen siendo un obstáculo. La ciudad fantasma al este de la isla es una de las llaves para solucionar la disputa, pero parece no haber voluntad de abrir las puertas a los legítimos herederos de ese lugar.
Varosha es un distrito de la ciudad chipriota de Famagusta, situada en la República Turca del Norte de Chipre (estado de facto). Antes de la invasión turca en Chipre, llevada a cabo en 1974, Varosha era el área moderna y turística de Famagusta. Sus habitantes huyeron durante la invasión y ha permanecido abandonada desde entonces.
En los años 70, Famagusta era el primer destino turístico de Chipre. Para satisfacer el creciente número de turistas, se construyeron nuevos hoteles y grandes edificios. Durante su apogeo, el distrito de Varosha fue no solo el primer destino turístico de Chipre sino, entre 1970 y 1974, uno de los destinos turísticos más populares del mundo, convirtiéndose en el destino preferido de pudientes y famosas personalidades.
Los principales rasgos del distrito de Varosha incluían la Avenida John F Kennedy, que nacía cerca del puerto de Famagusta y recorría el distrito paralela a Glossa Beach. A lo largo de la Avenida JFK había numerosos y conocidos hoteles de lujo, incluyendo el King George Hotel,The Asterias Hotel,The Grecian Hotel,The Florida Hotel y el Argo Hotel que era el preferido de Elizabeth Taylor. El Hotel Argo está situado cerca del final de la Avenida JFK orientado hacia Protaras y Fig Tree Bay. Otra calle principal de Varosha fue Leonidas, una gran vía que partía de la Avenida JFK en dirección oeste hacia Vienna Corner. Leonidas era la principal calle de compras y ocio de Varosha, contando con varios bares, restaurantes y discotecas.
Tras la invasión turca en Chipre, el 20 de julio de 1974 en respuesta al golpe de Estado «pro-griego», el Ejército Grecochipriota retiró sus fuerzas a Larnaca. El Ejército Turco avanzó hasta la Línea Verde, que es el la frontera actual entre las dos comunidades. Horas antes de que el Ejército Turco y el Grecochipriota cruzaran fuego en las calles de Famagusta, toda la población, temiendo una masacre, huyó. Muchos de sus habitantes se refugiaron en el sur, en las ciudades de Paralimni, Deryneia, y Larnaca. Paralimni se ha convertido desde entonces en la nueva capital del distrito chipriota de Famagusta.
Cuando el Ejército Turco tomó el control de la zona durante la invasión, la valló. Desde entonces ha prohibido el acceso, excepto a militares turcos y personal de Naciones Unidas. El Plan Annan hubiera producido el regreso de Varosha al control grecochipriota, pero esto núnca llegó a suceder al ser éste rechazado por los votantes grecochipriotas en el referéndum llevado a cabo en 2004.
La razón por la que Varosha está abandonada se debe a la Resolución 550 del Consejo de Seguridad de las Naciones Unidas (tomada el 11 de mayo de 1984), que expone que “los intentos de asentamiento en cualquier parte de Varosha por cualquier persona que no sea sus habitantes es inadmisible”. Por lo tanto, las Fuerzas armadas de Turquía no pueden repoblar el área que está bajo su control, lo que ha llevado a un abandono del distrito de Varosha.
La ausencia de población y, por tanto, de reparaciones, hace que los edificios se estén desmoronando poco a poco. La naturaleza está ganando terreno, el metal se corroe, las ventanas se rompen y las plantas extienden sus raíces en las paredes y el pavimento. También se han visto tortugas marinas desovando en sus playas desiertas. Los concesionarios están congelados con antiguos vehículos de 1974 y, años después de su abandono, hay gente que dice haber visto bombillas que aún brillan a través de las ventanas de los edificios vacíos.
El cineasta greco-chipriota Michael Cacoyannis describió la ciudad y entrevistó a sus ciudadanos exiliados en la película Attilas ’74, producida en 1975.
«Varosha2013» de Ballantyne108 – Trabajo propio. Disponible bajo la licencia CC BY-SA 3.0 vía Wikimedia Commons – https://commons.wikimedia.org/wiki/File:Varosha2013.jpg#/media/File:Varosha2013.jpg
Ante
el deterioro financiero, ¿vuelve el ladrillo como refugio?
Por Gustavo Ibáñez Padilla.
El resultado electoral del domingo 27 de octubre, con el triunfo de la fórmula Fernández/Fernández, provocó expectativas negativas en la gente y obligó al Banco Central a imponer un duro cepo cambiario –limitando la compra a 200 dólares mensuales por persona–.
Con el nuevo gobierno, el mercado descuenta un empeoramiento de la situación económica, un mercado de cambios diferenciado, con diversas variedades de dólar (comercio exterior, turístico, financiero…) y turbulencias en el manejo de la deuda externa (postergación de vencimientos, quitas y defaults selectivos).
Ante
esta fuerte restricción en la posibilidad de conseguir dólares se produce una
caída en las transacciones inmobiliarias, impactando necesariamente en la
cantidad de operaciones y en los precios.
Sin embargo, cabe recordar que el mercado inmobiliario es imperfecto y posee una gran inercia. Cuando ocurren estas crisis muchos propietarios optan por retirar su inmueble del mercado antes que aceptar una baja del precio. Por esta razón los precios disminuyen menos que los de otros activos financieros de mayor liquidez como acciones o bonos. Respecto al primer trimestre de 2018, los bienes raíces bajaron entre 12% y 25%, según Reporte Inmobiliario.
El
mercado argentino de propiedades está en este momento inmovilizado, a la espera
de que se estabilicen las variables y las expectativas. Nadie quiere cerrar una
operación sin tener certeza de cuánto vale realmente el dólar y cuál será la
evolución esperada de su cotización.
Es preciso conocer cuáles serán las nuevas políticas económicas y que confianza lograrán conseguir por parte de la gente. Recordemos que el pasado nos condena y que quien se quemó con leche cuando ve una vaca llora.
Paradójicamente, explican los expertos en finanzas inmobiliarias, se avizoran buenas expectativas para los desarrollos de real estate (vulgarmente conocidos como las obras desde el pozo) ya que el ladrillo es un activo dolarizado y se convierte en estas circunstancias en una de las pocas alternativas de inversión disponibles. Además, el pozo permite ingresar en un plan de inversión financiado en el tiempo, que preserva su valor en dólares pero que ajusta sus aportes según la inflación del peso, en forma más acorde a la evolución de los ingresos de las personas.
En
síntesis, es una situación conocida y ya vivida por los argentinos, se deteriora
el mercado financiero y los que disponen de algún excedente de dinero lo
vuelcan en desarrollos inmobiliarios. Como efecto colateral positivo esto
dinamiza la economía nacional, generando nuevos puestos de trabajo y
colaborando en la recuperación de la Argentina. Creando así un círculo virtuoso
que permitiría la recuperación del propio mercado inmobiliario.
Es
de esperar que, como parte del nuevo plan económico que instrumentará Alberto
Fernández, desde el próximo diez de diciembre, se dispongan pronto medidas
económicas, impositivas, laborales y reglamentarias que faciliten una rápida
reacción de la industria de la construcción, conocida por ser “madre de
industrias”. Después de todo, la única forma de salvar a nuestra querida
República Argentina es trabajando más y en forma eficaz y eficiente.
Por qué el déficit habitacional es de cuatro millones de propiedades
Una de cada tres familias en el país tiene problemas de vivienda; es una realidad que se generó por la diferencia que hubo entre el crecimiento del PBI y el avance del índice de la construcción
Por Gabriela Origlia.
CÓRDOBA. Un seguimiento del comportamiento en los últimos 30 años del Producto Bruto Interno (PBI) total en comparación con el de la construcción revela que hay una mayor variabilidad del segundo. Durante ese período el crecimiento de la construcción fue de 57 por ciento, lo que equivale a un porcentaje anual bajo; en esos años el PBI total aumentó 101 por ciento. La diferencia explica en gran medida el agudo déficit habitacional que tiene la Argentina en especial en los sectores medios y bajos.
Uno de cada tres hogares en la Argentina tiene problemas de vivienda; son alrededor de cuatro millones, de los cuales 1,5 millones son la cantidad de viviendas que se necesitan construir y el resto, casas ya construidas pero que tienen problemas de calidad, falta de servicios básicos o hacinamiento.
La relación entre evolución de PBI y construcción se mantiene si el período se toma desde 1900 hasta hoy. Los tres momentos de baja más pronunciada (alrededor de 40 por ciento) corresponden con el final de la dictadura y la primera parte del gobierno de Raúl Alfonsín; desde el abandono del plan Austral hasta poco antes de la Convertibilidad y la tercera gran caída se inicia al cierre de la administración de Carlos Menem hasta la gran crisis de 2001.
Las recuperaciones más trascendentes, aunque varían en magnitud, corresponden a la puesta en marcha del plan Austral -tiempos en los que la mejora fue del 36 por ciento-; a casi toda la Convertibilidad -cuando el crecimiento fue superior al 100 por ciento- y la que comienza después del 2001 y alcanza hasta la parte final del gobierno de Cristina Kirchner y que tuvo como base las tasas negativas del sector financiero. «Los tres grandes momentos de crecimiento de la actividad coincidieron con planes económicos en los que la baja de la inflación fue un ingrediente destacado», menciona Horacio Parga, titular de la desarrolladora Edisur en cuya área de estudios económicos se hizo el estudio. El reporte estima que por cada punto que crece el PBI la construcción lo hace 1,7 por ciento, mientras que en momentos de retracción la sensibilidad es uno a 4,3: «Es mucho más reactivo a las crisis que a las expansiones; es uno de los sectores más atrasados tecnológicamente y hay ciertos adelantos que podrían hacerlo más eficiente y generar economía de costos», explica el desarrollador.
Gastón Utrera, economista que trabaja con la delegación Córdoba de la Cámara de la Construcción y también con la nacional, ratifica que en los ciclos de expansión y de contracción, siempre la construcción es «más volátil que el PBI» y plantea que para evitar los ciclos tan marcados deberían instrumentarse políticas «a tres bandas», que apunten a reducir el déficit de vivienda, bajar la pobreza y el desempleo. «Levantar casas sociales implica mejorar la calidad habitacional, abrir nuevas oportunidades a esos hogares y, a la vez, se puede recuperar parte de la inversión pública por lo que pagan de impuestos las constructoras, los nuevos salarios en blanco que tributan, una mejora en el IVA por el mayor consumo y, a la vez, se liberan subsidios que iban a esos desocupados», resume.
Un negocio de largo plazo
El informe que analiza la evolución del sector en los últimos 30 años, plantea que el inicio de un proyecto lleva tiempo -entre la decisión, el diseño del emprendimiento y la aprobación del mismo- hasta comenzar los trabajos, del mismo modo que -en etapas de contracción- la inercia a frenar es más lenta. Eso explica los mínimos desacoples entre la actividad y el PBI general.
El titular de la Cámara de la Construcción cordobesa, Marcos Barembaun, enfatiza que la caída del empleo es fuerte cuando las obras se paran: «Aunque el bajón de la actividad no tuvo la violencia de algunos otros sectores, es fuerte. No hay percepción de que hayamos tocado piso, no vemos reactivación». Coincide en que proyectos de vivienda social tendrían un impacto más alto en el empleo que el que tienen las iniciativas de infraestructura vial, por ejemplo. «Tal vez habría que distribuir más los fondos existentes», añade.
A nivel nacional la cámara trabaja en una agenda de reducción de costos para bajar las exigencias de acceso a la vivienda. «Hay que empezar a cruzar todas las variables para lograr el ‘efecto multiplicador’ del que siempre se habla -describe Utrera-. Hay que pensar en los empleos del futuro pero también en los de ahora; los desocupados de la construcción explican casi 20 por ciento del total y su reincorporación es más fácil porque tienen la dinámica de entrar y salir más internalizada».
Parga advierte que la mirada histórica muestra que para que la actividad se desarrolle el crédito hipotecario es clave. «Fue importante en la Convertibilidad y en parte de este Gobierno, pero muy enfocado -por factores circunstanciales- a unidades terminadas y no a desarrollos inmobiliarios que son los que verdaderos motores de la industria tanto por generación de mano de obra como por su efecto sobre otros sectores».
El empresario entiende que el Gobierno tiene «en claro» la importancia del sector lo que se refleja en la consideración de la Secretaría de Vivienda «de sistemas tradicionales, del steel frame (acero) y de la madera, lo que abre posibilidades a innovaciones trascendentes». También confía en «medidas impositivas con efecto positivo sobre la vivienda social y media» y en la instrumentación en el Mercado de Capitales de los Fondos Cerrados Inmobiliarios (FCI) que «funcionan muy bien en otros países». Es que el sector espera que la reglamentación de la ley de financiamiento productivo que exime del pago de Ganancias a los FCI los incentive a destinar su capital a la construcción de viviendas sociales.
La renta de los alquileres, en el nivel más bajo de los últimos 40 años
La renta neta que percibe un propietario pasó del 2,56% al 1,78% en el último año, el menor registro desde 1980, dice un estudio privado.
«Hoy no es negocio comprar una propiedad para alquilar», dicen los expertos.
Por Damián Kantor.
Por la devaluación y los precios de las propiedades que se resisten a bajar, la rentabilidad en dólares de los alquileres cayó al menor nivel de los últimos 40 años. Según un informe de la consultora Reporte Inmobiliario, «la renta neta que percibe un propietario por alquilar un departamento cayó abruptamente, pasando del 2,56% (del valor del inmueble) hace un año a 1,78% en la actualidad«. La estadística se elabora los meses de marzo de cada año sobre el mismo caso testigo, un departamento de 3 ambientes con dependencias en Barrio Norte. En su último informe, los especialistas remarcaron que hoy, «la renta bruta (de un alquiler) es la más baja desde 1980«.
La rentabilidad de un alquiler surge del cruce de varios datos. La renta bruta utiliza dos variables: el precio de la propiedad y el valor del alquiler. Sin embargo, Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, explica que la renta neta es «más real», ya que computa todos los gastos que asume el propietario: mantenimiento, impuestos, servicios y de escritura, entre otros. Y además, promedia el tiempo promedio de ocupación, ya «que el inmueble no está el 100% alquilado».
De uno u otro modo, la renta bruta y neta cayó a pisos históricos por dos motivos: la suba abrupta del dólar en el último año y porque el valor de las propiedades se mantiene. Surge entonces la pregunta: ¿es negocio alquilar? Para Gómez Picasso, hay muchas respuestas y realidades para considerar. «El propietario se da cuenta de que la rentabilidad es baja, incluso la más baja de la historia. Pero esto es la foto de hoy, con el valores actuales de los departamentos y los alquileres», dijo.
«Hay que ver -añadió- cuándo compró el inmueble, que se vienen revalorizando años tras año». De 2009 al año pasado, el precio promedio del metro cuadrado prácticamente se duplicó. En números redondos, según Reporte Inmobiliario, el valor saltó de US$1.500 a US$3.000. De 1977 a la fecha, sólo en dos ocasiones las propiedades bajaron: el 70% entre 1981 y 1983 y en la crisis de 2001, cuando se registró una caída del 40% en un solo año.
El bajón en la rentabilidad es otra imagen de la crisis que atraviesa el mercado inmobiliario. A pesar de la contracción en las ventas de inmuebles y los créditos hipotecarios, el precio promedio del metro cuadrado bajó apenas 2%, promedio. La menor rentabilidad de los alquileres, en este contexto, son lógicos, dice Juan José Cruces, director del Centro de Investigaciones de Finanzas de la Universidad Di Tella. Para el experto, «básicamente esto se debe a que los precios de las propiedades están inflados».
Cruces destaca, así, que hoy «es un mal negocio comprar una vivienda para alquilar», porque su «renta neta es menor al rendimiento que para una Letra del Tesoro norteamericano (2,4% anual), que es una inversión más segura y líquida».
Crisis en Venezuela: la tentadora oferta de viviendas de lujo a precio de saldo (y qué tiene que ver el “efecto Guaidó”)
Por Guillermo D. Olmo. Corresponsal de BBC News Mundo en Venezuela.
La caída en los precios de la vivienda ha hecho que algunas personas puedan comprar en zonas acomodadas de la ciudad.
«Nunca imaginé que viviríamos en una casa así».
Quien habla es el satisfecho nuevo propietario de un apartamento en Chuao, una de las zonas más cotizadas de Caracas.
Después
de años trabajando duro en el sector audiovisual y ahorrando gran parte
de los dólares que le pagaban por ello, Germán pudo lanzarse a la
compra del apartamento en el que sueña que él, su mujer y su hijo pasen
los próximos años.
Son 3 dormitorios y 136 metros cuadrados en una planta alta de un edificio cuyo diseño recibió premios de arquitectura cuando lo construyeron.
Pero lo mejor, sin duda, es su precio, impensable en la Venezuela anterior a la crisis.
«Al principio lo estaban anunciando por unos US$200.000 ó 250.000, pero con el tiempo fue bajando y bajando. Nosotros lo compramos por US$56.000«, explica este comprador.
En cuanto se completen los trabajos de remodelación que ya ha encargado, Germán y su familia se mudarán a su nuevo hogar.
No
muchos en la Venezuela actual pueden permitirse adquirir una casa en
propiedad, pero, como muestra el ejemplo de Germán, para los que sí
pueden hay «muy buenas oportunidades en el mercado».
Motivo de venta: «Se van y no vuelven»
Las casas, también las de lujo, están hoy a precios muy bajos en Venezuela.
Un
apartamento con dos habitaciones, piscina y jardín en un complejo
turístico de la Isla Margarita, en pleno Mar Caribe, cuesta hoy
US$21.000, menos que muchos automóviles en Estados Unidos.
Los
dueños de un apartamento de 100 metros cuadrados en El Paraíso, otra
zona residencial de Caracas, piden US$36.000. Regalan los muebles y los
electrodomésticos.
Por una vivienda de 150 metros cuadrados con 3
habitaciones en la urbanización Colinas del Bello Monte, una zona
residencial de Caracas, sus propietarios piden US$70.000.
Han rebajado mucho sus expectativas. Cuando la pusieron en venta el precio era de US$250.000.
La razón de la rebaja es la misma que ha impulsado a muchos otros propietarios de Venezuela. Figura en el anuncio con el que se busca un comprador a través de grupos de Whatsapp: «Se van y no vuelven».
De acuerdo con las cifras de Naciones Unidas, más de
tres millones de venezolanos han salido del país en busca de
oportunidades en los últimos años.
La emigración masiva ha dejado un país con menos gente y cada vez más casas vacías.
Así, los precios se han desplomado.
Según
Roberto Orta, presidente de la Cámara Inmobiliaria Metropolitana, «los
precios cayeron de manera sostenida en los últimos 4 años entre un 50 %y
un 75%».
«Si en las principales ciudades de América Latina el precio de metro cuadrado se sitúa en unos US$1.500, en Caracas está ahora en US$500», dice Orta en conversación con BBC Mundo.
«En algunos casos el coste de construirlas es ya mayor que su valor en el mercado», añade.
Pérdida de confianza
El éxodo no es la única causa.
«La
caída del poder adquisitivo de los venezolanos, la falta de créditos
bancarios y la situación política, con acciones en contra de la
propiedad privada, han hecho que se pierda la confianza en el país»,
señala Orta.
Sin embargo, algo parece estar cambiando últimamente.
Los
problemas con la electricidad de los últimos días han paralizado aún
más la actividad, pero los profesionales del sector habían detectado ya
antes un fenómeno por el cual muchos vendedores se están echando atrás,
frustrando las transacciones de las que ellos obtienen sus comisiones.
Lo llaman «el efecto Guaidó«.
El líder de la oposición venezolana y presidente de
la Asamblea Nacional, Juan Guaidó, invocó la Constitución y se juramentó
el pasado 23 de enero como presidente encargado ante lo que considera
«usurpación» de Nicolás Maduro.
Este acusa a Guaidó de ser «un títere» al servicio de «un plan golpista» orquestado por el gobierno de Estados Unidos.
Muchos confían en que, con su nuevo liderazgo, esta vez la oposición si logrará sacar a Maduro del poder.
Orta cuenta que «ante las expectativas de cambio se ha parado la caída de los precios e incluso se ve una leve subida«.
«Mucha gente que se marchó del país y llevaba tiempo con sus casas en venta estaría dispuesta a regresar».
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Nicolás Maduro acusa a Juan Guaidó de ser la cabeza de un golpe de estado orquestado por Estados Unidos.
¿Regresar?
Es el caso de Virginia, una médica venezolana que se marchó a España hace un año.
Desde
entonces ha reducido varias veces el precio del espacioso apartamento
que dejó en El Hatillo, un lindo pueblecito turístico a las afueras de
Caracas.
Ella esperaba recibir US$200.000 por él, pero el único
comprador que apareció no ofrecía más que 80.000 y finalmente se echó
atrás.
En el último mes, coincidiendo con la aparición en escena de Guaidó, varias personas se han interesado por su propiedad, pero ahora es ella la que no lo tiene claro.
«Algo bueno podría estar a punto de pasar y, si pasa, tal vez podamos regresar a Venezuela o quizá la casa se revalorice».
Orta,
sin embargo, matiza las expectativas, también para posibles compradores
foráneos: «Quienes hagan ahora una inversión en Venezuela pueden
obtener mucha ganancia, pero la subida no va a ser inmediata».
*Los nombres de los propietarios de casas citados en esta nota fueron alterados para proteger su identidad.
