“Es un suicidio financiero”: por qué no deberías comprar una casa, según Altucher
Cada vez son más las voces que abogan por alquilar en lugar de comprar, y las razones que esgrimen, como en el caso de este inversor, son tanto económicas como personales.
Por Héctor G. Barnés.
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El pinchazo de la burbuja inmobiliaria reabrió el debate sobre si poseer una finca es una buena inversión o si, por el contrario, es preferible alquilar y destinar el dinero restante a otro concepto. Con los años ha tomado fuerza la versión de aquellos que apuestan por no hipotecarse, después de que durante tanto tiempo la adquisición de un piso se considerase casi como un rito de paso en la maduración de toda persona. Más aún en un país como España, donde culturalmente la compra de un inmueble se convirtió en las décadas de crecimiento en una señal de estatus.
Muchos de los que rechazan la utilidad de la compra de inmuebles consideran que esta es una de las inversiones menos inteligentes que se pueden llevar a cabo. Es el caso de James Altucher, autor de libros como ‘El poder del NO‘ (Aguilar), quien en una entrada de su blog reconocía que estaba harto de repetirlo, pero que no le importaba volver a hacerlo: de entre los diezmomentos más patéticos de su vida, tener una casa ocupaba dos posiciones (ya que tuvo un par), pero se prometía nunca más volver a tropezar con la misma piedra.
No solo no es una buena inversión, sino que genera dependencias que pueden ser muy perjudiciales para el desarrollo profesional
Este peculiar inversor es célebre por haber regalado todas sus posesiones para empezar de nuevo con tan solo quince objetos entre los que se encontraba, ejem, un fajo de 4.000 dólares (que como objeto no está mal). Las razones que aduce son tanto económicas como personales: no solo no es una buena inversión, sino que además, genera dependencias que en el mundo actual pueden ser muy perjudiciales para el desarrollo profesional. “Todo el mundo ha oído la misma historia”, explica Altucher. “Alguien ha comprado y vendido tres casas y ha ganado dinero con todas ellas”. Pero eso no es lo que suele ocurrir, añade.
Dinero… ¿en la saca?
La leyenda: que alguien puede adquirir hoy una casa y venderla dentro de unos años (o unas décadas) por un precio mucho más alto, o legarla a los hijos y que estos hagan lo propio. La realidad, según Altucher: las posesiones inmobiliarias se revalorizan mucho menos de lo que pensamos (un 0,2% al año durante el último siglo) y, por el camino, nos hemos visto obligados a gastar una gran cantidad de dinero en impuestos, seguros, reformas y otros conceptos más allá de la propia hipoteca.
Datos españoles del Ministerio de Fomento.
“Los precios solo se disparan en breves períodos, pero por lo general, vuelven a caer poco después”, explica Altucher. Todas las inversiones deben tener en cuenta su seguridad respecto a la de las alternativas, y un bien inmueble es un producto muy arriesgado. Para empezar, porque implica invertir una gran cantidad de dinero en un solo concepto –cuando los grandes inversores recomiendan diversificar para minimizar el riesgo– y porque, incluso en caso de que se destine al alquiler, es difícil recuperar el dinero.
¿Por qué? El inversor proporciona un ejemplo práctico. Compras una casa por medio millón de dólares, y de entrada, cubres 200.000 dólares. Piensas alquilar el piso por 2.500, una cantidad por encima de la media. En ese caso, necesitarías casi ocho años para empezar a sacar partido a tus posesiones. Muchas personas creen que es mejor tener un piso que una maleta llena de fajos de billetes bajo la cama, pero Altucher recuerda que, según su experiencia personal, es difícil (o imposible) vender una casa cuando lo necesitas, sobre todo si quieres ganar dinero. “Cuando más necesitas el dinero, más difícil te resulta venderla”, explica. “Y el banco que era tan amable a la hora de prestarte el dinero te llama en apenas 12 horas”.
Los bancos quieren que te endeudes, porque si no se quedarían sin negocio
La cantidad de dinero adeudado en España -aunque nos encontramos en mínimos- asciende a unos 560.000 millones de euros. Una cifra que podría suponer un empujón brutal a la economía si se invirtiese en otros conceptos, como negocios emergentes o en uno mismo: según Altucher es mucho más rentable, incluso a corto plazo, invertir en tu propia formación. El problema es que los bancos “quieren que te endeudes”, porque si no “se quedarían sin negocio”. Además, durante la mayor parte del tiempo, tu piso no es tuyo: es del banco, aunque se nos olvide a menudo.
Es una teoría muy similar a la que defendía el Premio Nobel Robert Shiller, que aseguraba que comprar una casa es echar a perder el coste de oportunidad del que dispondríamos si no hubiésemos gastado toda esa gran cantidad de dinero líquido. “Las casas tradicionalmente no han sido vistas como una buena inversión”, recordaba. “Hace falta mantenerlas, se deprecian, pasan de moda. Todo eso son problemas”.
¿Es bueno echar raíces?
Hay otras ventajas inmateriales de poseer una casa que no se pueden cuantificar, como sentirse enraizado a un lugar o disponer de una posesión material que transmitir a nuestros herederos. Altucher cree que quizá podía ser así en el pasado, pero ya no. En EEUU, el propietario medio vive en su casa durante cuatro años y medio de media. Los trabajos son cada vez más inestables, lo que provoca que muchas familias tengan que mudarse una y otra vez. “La razón principal por la que alguien tenía una casa (llegar rápido a la zona donde está tu trabajo) ya no es válida”, recuerda el inversor.
Estamos encadenados a trabajos de los que no podemos escapar porque tenemos que pagar una casa (hasta que te echan de repente)
Se trata de un replanteamiento del sistema de valores sociales en la línea con las modernas exigencias del mercado laboral: la flexibilidad por encima de la seguridad, en definitiva. “Hay personas a las que les gusta saber dónde estarán dentro de 30 años”, lamenta el escritor de libros de autoayuda. “Cuando alquilas, no sabes si te echarán o si venderán el piso”. Altucher se decanta por esto último: “La libertad me hace feliz”. Las personas que se han comprado una casa están unidos a ella; él, sin embargo, considera que tiene mucho más margen de maniobra.
James Altucher. (CC)
“El Sueño Americano nos ha encadenado a nuestra tierra de manera que puedan darnos de comer con deudas como a cerdo en un abrevadero”, asegura. “Con trabajos industriales o de oficina de los que no podemos escapar porque es difícil mudarse (hasta que te despiden con dos semanas de antelación), con vecinos impuestos en nuestras urbanizaciones, con supuestas raíces para nuestros hijos aunque las estadísticas muestren lo contrario”. El Sueño Americano –y durante décadas también lo ha sido el español–, afirma Altucher, es comprarse una casa; pero cuando millones de personas están gastando miles de millones de euros o dólares en un mismo concepto, ese sueño puede terminar convirtiéndose en una pesadilla.
Comprar casa es mucho menos productivo de lo que creemos, y la explosión de la burbuja en países como España es un buen ejemplo de ello.
Luego de considerar a los inmuebles por muchos años como inversión, las crisis económicas han quebrado esa confianza… y los expertos advierten: comprar casa en la actualidad no es una buena idea.
La cuestión, cuando de viviendas se trata es ¿Comprar o no comprar?. Y suele ser un asunto complejo. Al menos en países como España, donde por una parte existe una arraigada tradición cultural de poseer un inmueble como una inversión segura y que representa incluso símbolo de estatus, y por otra parte la reciente crisis financiera, precisamente a raíz del reventón de una gigante burbuja inmobiliaria, ha puesto en duda esa seguridad de los inmuebles como inversión.
A comienzos del siglo XXI, a nivel mundial, en un ambiente económico en que no dejaban de subir los inmuebles, parecía una buena idea realizar inversiones de este tipo, pero realmente, ni antes ni luego de esa época, las viviendas han sido el destino preferido del dinero de los inversionistas expertos.
Así lo explica el estadounidense Robert Shiller, ganador del Premio Nobel de Economía en 2013, en una entrevista del mismo año: “Tradicionalmente las casas no han sido vistas como una inversión rentable. Se deprecian, hace falta mantenerlas, pasan de moda. Todo eso son problemas”. (ver entrevista al final)
Durante la misma entrevista indica que las inversiones inmobiliarias son mucho menos productivas de lo que creemos, y la explosión de la burbuja en países como España es un buen ejemplo de ello.
Comprar casa: una equivocada historia
Otros expertos ilustres, como el polémico inversor James Altucher, consideran también que comprar casa es realmente hoy por hoy un error.
En una interesante publicación al respecto hecha en ‘El Confidencial‘, Altucher afirma que “las posesiones inmobiliarias se revalorizan mucho menos de lo que pensamos (un 0,2% al año durante el último siglo) y, por el camino, nos hemos visto obligados a gastar una gran cantidad de dinero en impuestos, seguros, reformas y otros conceptos más allá de la propia hipoteca”.
En este mismo sentido, Shiller también comenta que “el pensamiento humano se construye alrededor de historias, y la historia que ha sostenido el boom inmobiliario es que las casas son como las acciones”.
Un ilustrativo fragmento de ‘El Confidencial’ sobre este tema señala que “todas las inversiones deben tener en cuenta su seguridad respecto a la de las alternativas, y un bien inmueble es un producto muy arriesgado. Para empezar, porque implica invertir una gran cantidad de dinero en un solo concepto –cuando los grandes inversores recomiendan diversificar para minimizar el riesgo– y porque, incluso en caso de que se destine al alquiler, es difícil recuperar el dinero”.
Adicionalmente, Altucher explica: “Los precios solo se disparan en breves períodos, pero por lo general, vuelven a caer poco después”.
Robert Shiller Destroys The Idea Of Investing In A Home
By Sam Ro.
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Robert Shiller, the Yale economist who nailed the housing bubble before it burst, was on Bloomberg Television with Trish Regan and Adam Johnson on Wednesday afternoon to discuss the U.S. housing market.
As usual, Shiller was reluctant to declare that home prices had bottomed. He explained that the housing market is a speculative one and that there’s no telling which way prices would go tomorrow. He also explained that there wasn’t much reason to believe that home prices would appreciate back to levels seen during the last cycle.
Regan followed up with a question that got Shiller perked up.
«Then why buy a home?» she asked. «People trap their savings in a home. They’re running an opportunity cost of not having that money liquid to earn a better return in the market. Why do it?»
«Absolutely!» Shiller exclaimed. «Housing traditionally is not viewed as a great investment. It takes maintenance, it depreciates, it goes out of style. All of those are problems. And there’s technical progress in housing. So, new ones are better.»
These were some of the issues Shiller addressed in his classic book, «Irrational Exuberance.»
He continued.
«So, why was it considered an investment? That was a fad. That was an idea that took hold in the early 2000’s. And I don’t expect it to come back. Not with the same force. So people might just decide, «Yeah, I’ll diversify my portfolio. I’ll live in a rental.» That is a very sensible thing for many people to do.»
Adam Johnson also noted that this was in line with Shiller’s assessment that real U.S. home price appreciation from 1890 to 1990 was just about 0 percent. This is explained by the falling costs of construction and labor.
For people who can’t wrap their heads around this, Shiller offers an analogy.
«If you think investing in housing is such a great idea, why not invest in cars?» he asked. «Buy a car, mothball it, and sell it in 20 years. Obviously not a good idea because people won’t want our cars. It’s the same with our houses. So, they’re not really an investment vehicle.»
Any homeowner knows that you can’t sell a home with 30-year-old roofing, carpet, and kitchen appliances. Sure, the home price might go up, but you have to adjust for years of maintenance and renovations.
La AFIP constató 1.526 propiedades de argentinos en Uruguay no declaradas
A partir de hoy, la AFIP alertará sobre las inconsistencias patrimoniales de los contribuyentes.
La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) comenzará a partir de hoy a comunicar a los contribuyentes sobre presuntas inconsistencias fiscales que surgen de la información que el organismo ya tiene incorporada en su base de datos.
Esa información será publicada en el link “Nuestra parte” que cada contribuyente tiene ingresando a través de su clave fiscal al sitio de la AFIP.
Esta es una de las tareas de inducción que encara el organismo recaudador para persuadir a los contribuyentes a adherirse al blanqueo que está operativo desde el 1 de agosto hasta el 31 de marzo de 2017.
La AFIP contrastará las declaraciones realizadas por cada contribuyente con datos suministrados por otras fuentes de información como bancos, tarjetas de crédito, compañías de seguros, y luego, en caso, de surgir desfasajes se hará la correspondiente comunicación.
En este sentido, el director de la AFIP, Alberto Abad, reveló la semana pasada que el organismo ya constató la existencia de 1.526 propiedades de argentinos en Uruguay que no han sido declaradas.
Prevén parate inmobiliario por impuesto a las Ganancias para fideicomisos al costo
Por Mariano Gorodisch
BUENOS AIRES – Alarma. Pánico. Incertidumbre. Eso fue lo que generó en el sector del real estate vernáculo la buena nueva de la AFIP: según un proyecto en estudio, los fideicomisos inmobiliarios podrían quedar alcanzados por el impuesto a las ganancias, que asciende al 35% sobre el beneficio obtenido.
El tema es que, ante la escasez en la plaza de créditos hipotecarios, los fideicomisos al costo eran la única forma de financiarse para quien quería comprar una propiedad. «El 95% de los compradores son inversores, que lo ven como una forma de ahorro obligado, de modo de no destinar todo su excedente al consumo», explica Germán Gómez Picasso, CEO de Reporte Inmobiliario.
Es que se puede pagar en 24 cuotas mensuales. Para poner un ejemplo, una unidad de u$s 120.000, se deben pagar cuotas de u$s 3.000, además de un anticipo del 30%, mientras el 15% restante se paga al momento de la entrega.
Damián Tabakman, presidente de la Asociación Argentina de Profesores y Consultores de Real Estate, informa que la gran mayoría de los proyectos que se hacen en la actualidad en la Argentina son fideicomisos al costo.
Néstor Walenten, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina y titular de Walenten Propiedades, sostiene que todo lo que genera una mayor presión impositiva va a terminar perjudicando al sector, que ya viene de capa caída debido a la retracción que se produjo el mes pasado por la dificultad de acceder al dólar oficial.
«Durante casi un mes se paralizó el mercado, ya que los inversores son muy sensibles al dólar», confirma Tabakman.
Horacio Cavia, de Toribio Achaval, indica que se salvaron quienes tenían las cuotas fijadas en pesos, ya que de esa manera no tenían la necesidad de comprar dólares.
Walenten coincide con esta óptica: «Hay una dilación en la toma de decisiones. Encima, la sequía en el campo no hace más que agravar la situación, ya que el 40% de los inversores inmobiliarios provienen de la agricultura, así que estamos todos rezando de que llueva mucho de una vez por todas», confiesa Walenten.
José Rozados, presidente de Reporte Inmobiliario, pone sobre la mesa otro factor que enciende la alarma en el sector: los valores que tomará la AFIP para el impuesto a las ganancias será sobre los precios de mercado, no los del costo de la construcción, que son con los que se mueven este tipo de fideicomisos. En consecuencia, los inversores deberán pagar por cifras que son entre un 15 y un 25% superiores.
A juicio de Rozados, la nueva normativa representará una complicación no sólo para el inversor, sino también para el administrador del fideicomiso. Por lo tanto, cree que generará un impacto negativo en la generación de mano de obra. Hasta ahora, en cambio, quien estaba obligado a liquidar ganancias era el fideicomiso, y cada uno de los inversores luego debía hacerlo en forma particular, de acuerdo a su posición ante la AFIP. Por lo tanto, esta medida perjudicará mucho más al que antes no tributaba, ya que ahora los controles serán mucho mayores. Fuente: El Cronista, 23/01/12.
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Aquí transcribo una consulta que recibí sobre el tema:
Hola Gustavo, mi nombres es Candelaria Cerutti y soy periodista de la revista Inversor Global. En este momento estoy haciendo una nota sobre el impacto que puede tener el proyecto de ley que intentará que algunos fideicomisos paguen impuestos a las ganancias. Es por ello que quería saber si estarías dispuesto a contestarme algunas preguntas para ser citado en la nota. Puntualmente lo que me gustaría que me digas es: ¿cómo crees que esto va a efecto en el negocio del ladrillo? ¿van a bajar las construcciones? ¿van a subir los precios? .
Estoy cerrando la nota en unas horas,
muchas gracias!
un saludos cordial.
Candelaria Cerutti
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Estimada Candelaria:
Gracias por consultarme sobre el tema. Con todo gusto voy a colaborar con tu nota. Aquí van mis respuestas:
¿Cómo crees que esto va afectar al negocio del ladrillo?
El proyecto en estudio que pretende gravar en forma directa a los fideicomisos inmobiliarios con el impuesto a las ganancias representa un paso más en el incremento de la presión tributaria y una nueva muestra de la voracidad fiscal del gobierno, producto de la necesidad urgente de disminuir el déficit presupuestario.
De aplicarse se convertirá en un nuevo obstáculo para los negocios inmobiliarios ya que no sólo obligará atributar más a los inversores sino que también representa una traba burocrática por los complicados trámites del proceso de liquidación de impuestos. Todo esto desalienta al potencial inversor y vale la pena destacar que más del 90% de los compradores lo hacen con fines de inversión. En Argentina los que compran inmuebles no lo hacen para asegurarse un hogar donde vivir sino para conseguir un lugar seguro donde colocar sus excedentes (en su mayoría provenientes de la actividad agrícola).
¿Van a bajar las construcciones? ¿Van a subir los precios?
Los efectos de este tipo de medidas no se ven en forma inmediata, se perciben en el largo plazo y en forma indirecta; por ello son tan peligrosas, generan un beneficio directo e inmediato para el gobierno de turno y castigan en forma difusa y prolongada a una cantidad muy grande de contribuyentes. Forman parte del nefasto “Costo Argentino” que tanto daño hace a nuestra economía nacional.
A la larga y en forma inexorable provocan un incremento de los precios y desalientan la inversión en ladrillos.
Espero haber sido claro y específico al contestar tus preguntas. Cordialmente,
Gustavo Ibáñez Padilla
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Impuestos a los Inmuebles (Panorama Global)
Los impuestos son inevitables. Los que afectan a los inmuebles, son de varios tipos:
1- Impuestos derivados de la compra del inmueble: Se cargan en la mayoria de los países; pueden recibir distinta denominación como STAMP DUTY, TRANSFER TAX, PURCHASE TAX, pero resultan ser el mismo impuesto que dispone el gobierno de cada país donde se encuentra situado el inmueble que se ha vendido. Aunque su importe puede variar de un país a otro, destacando que en algunos la tasa solo se carga en la reventa y no en la obra nueva. Habitualmente a la Obra Nueva se le aplica el IVA o VAT.
2-. Impuestos por la tenencia del inmueble : En España exisate el IBI, basado en el valor catastral del inmueble. Lo debeabonar todo propietario de un inmueble, con independencia de su status. Al ser un impuesto municipal su importe suele variar según el tamaño del inmueble y su localización. Se realiza en un pago anual que se carga en la cuenta del propietario, en UK sería similar al Council Tax.
3-. Impuestos aplicados a las ganancias obtenidas por la venta del inmueble: En muchos países este tipo de impuesto se aplica a la ganancia que se obtiene entre el precio de compra del inmueble y el precio de venta (en algunos países permiten descontar de esta ganancia, los gastos realizados para el mantenimiento, reparaciones, mejoras que se hayan hecho en la propiedad, siempre que se adjunten recibos y comprobantes ). También se le conoce como Capital Gains Tax (CGT) y se aplica en el momento en que se vende el bien. En Algunos países se aplica de forma gradual la cantidad a pagar, por ej. Turquia, el CGTno se carga en el país, una vez se hacomprado la propiedad y se mantiene ésta durante cuatro años. En otros países, como Francia, este impuesto se paga durante quince años. Fuera de USA, hay diferentes formas y escalas de aplicación de este impuesto, atendiendo si son residentes o no residentes en el país. Muchos inversores, de forma errónea, creen quesi el impuesto no se exige en el país donde se encuentra la propiedad que están vendiendo, no hay que pagar nada……. pero no es asi,solo se está exento de pagar sies tax resident en este pais en cuestión . En el caso de que seas residente, por ejemplo en UK, secargará unimpuesto sobre cualquier ganancia que haya obtenido en el mundo. En general, el vendedor de cualquier país pagará CGT o algún impuesto similar en el país donde está localizado el bien inmueble porque se aplica laretención deuna tasa al venderlo. Por ejemplo en USA el comprador retendrá un 10% del precio de compra, para entregarlo a hacienda.
Con respecto a la doble imposición : habrá que prestar atención para no pagar tasas dos veces ( en el país donde se encuentra el bien, y en el país donde se tiene la residencia fiscal). Los países suelen firmar muchos tratados de doble imposición con distintos países para evitar pagar en dos paises a la vezpor la venta de unmismo bien. En estos casos lo que se paga fuera ya no se debe volver a pagar en el pais de residencia fiscal.
4-. Impuestos a la Herencia: Esto lo puede decidir el propietario, ya sea haciendo o no el testamento, en el país donde está situado el inmueble, y disponiendo que se debe hacer con él.
Es necesario buscar asesoramiento de un especialista, contador o abogado fiscal en el país de compra del bien, que ayude a que la cantidad final de tax a pagar, dentro del marco de la ley, sea lo más ventajosa posible para cada caso.
Adaptado de: UniversoInmobiliario.com
