Hoy quien compra un departamento desde el pozo está amparado. Es decir si la obra no se termina puede recuperar el dinero invertido hasta ese momento y obtener incluso un interés adicional. La obligatoridad que tienen las desarrolladores de contratar un seguro de caución rige desde que comenzó a regir el nuevo Código Civil y Comercial en agosto de 2015, pero la norma fue «letra muerta» hasta el 17 de octubre del año pasado cuando la Superintendencia de Seguros publicó la resolución que habilitó que la caución «calzara» con ese tipo de seguros.

Desde ese mes, quien compra una unidad en obra puede exigirle el seguro a quien lo vende. «Es obligatorio. De hecho el desarrollador que no lo contrata queda desamparado ante mora, es decir no puede ejecutar la unidad ante falta de pago», afirma Damián Tabakman, rector de la Escuela de Negocios Real Estate. «En el caso de los emprendimientos que son construidos baja la figura de fideicomisos al costo al tener otra figura legal, el comprador es un fiduciante beneficiario por lo que el desarrollador no tiene esta obligación», aclara Tabakman.

«Los artículos 2071 y 2072 del Código son los que reglamentan la prehorizontalidad y son los que establecen la obligación de contratar al seguro, inclusive se plantea un modelo de póliza y se establece la devolución del dinero más un interés retributivo», detalla el abogado especializado en real estate Mariano Esper, también profesor de la UBA, de la Universidad Notarial de la Argentina y de la Universidad Austral.

Hasta agosto de 2015 cuando se sancionó el nuevo Código, los compradores estaban amparados por la ley de prehorizontalidad sancionada en 1972 que regulaba los contratos desde que el inversor señaba la unidad hasta que se constituía el reglamento de PH del edificio y el propietario escrituraba y la propiedad se inscribía en el registro. «Si bien el modelo fue muy exitoso en otros países y protegía mucho más a los compradores que la nueva norma, en la Argentina no funcionó y prácticamente no se aplicaba porque obligaba a inscribir el boleto de compra en el Registro de la Propiedad y quedaban expuestos los montos», explica el abogado.

Hay que tener en cuenta que a diferencia de un seguro tradicional como por ejemplo el que asegura contra un siniestro de incendio, el de caución funciona como una especie de «crédito». Es decir es un aval a la desarrolladora pero, en el caso de que no se terminara la obra, la compañía de seguros le pagará al comprador perjudicado pero luego le reclamará dinero al desarrollador. «Por eso no se busca a las aseguradoras más reconocidas sino que elegís por precio», confiesa un constructor.

Otro punto que incentiva a que los desarrolladores contraten el seguro es que los bancos que ofrecen los créditos intermedios -los que toman los desarrolladores para la construcción de la obra- los requieren como condición obligatoria durante el proceso de aprobación. Este es uno de los principales dilemas que genera algunas dudas sobre la posibilidad de que la mayoría de los desarrolladores lo contraten.

Cuando un constructor decide arrancar una obra y pide un crédito al banco, el aval suele ser la hipoteca del terreno en el que se construye el emprendimiento. «Son pocos los players que tienen espaldas para presentar otras garantías», confiesa una fuente. La obligación de contratar un seguro profundiza el proceso de depuración de las empresas sin papeles en regla, iniciado desde la irrupción de los créditos hipotecarios.

El tema toma aún más relevancia si se tiene en cuenta que el costo del servicio también depende de las espaldas de la desarrolladora. «Cuánto más respaldo, más bajo es el costo del servicio», explica Sebastian Sommer, CEO de CasasArg, el hombre que cerró el primer fondo cerrado de inversión aprobado por la Comisión Nacional de Valores que permitía blanquear dinero sin multa sobre fines de 2016. En esa ocasión recogió US$30 millones que se destinarán a la construcción de Prima, un emprendimiento de US$50 millones de inversión ubicado en Caballito con foco en la clase media en la que el valor del metro cuadrado ronda los US$2700 -para el que ya contrató el servicio-.

«El seguro en sí no es malo pero no sé cuan extensible puede hacerse al resto del mercado. Definitivamente es una burocracia y un sobrecosto en un contexto en el que necesitamos bajarlos», es contundente Carlos Spina, director Comercial de Argencons que también contrató el seguro para Distrito Quartier Puerto Retiro, un proyecto mixto con más de 115.000 m2 de obra, US$ 240 millones de inversión y 500 unidades en el que el metro cuadrado de pozo promedia los US$3700 con tickets desde los US$160.000.

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El impacto en los precios es otra preocupación del mercado porque en la mayoría de los casos se traslada. «De todas formas pega poco», aclara Tabakman. La incidencia para el desarrollador ronda el 1 y el 2 por ciento y en algunos casos incluso menos de la suma asegurada. Es decir del anticipo que se paga durante la obra que, en general, no es el precio total del departamento. Es que en el contexto actual con mayor cantidad de compradores finales que toman crédito, la mayoría paga sólo un porcentaje -que puede alcanzar hasta el 40 por ciento de la unidad durante la obra -. Cuando no había crédito en cambio, los inversores solían pagar toda la unidad mientras se construía-.

«Por eso cuando uno pondera, en muchos casos termina siendo 0,4 por ciento del valor total del departamento. Es un costo agregado pero no es relevante», detalla Gustavo Llambias, Socio RED Real Estate Developers SA y agrega: «es un sobrecosto para quien no lo contempló cuando armó el negocio. En nuestro caso, lo consideramos en la estructura financiera porque sabíamos que era una cuestión de tiempo y que se implementaría», explica el desarrollador que contrató el servicio para Lope de Vega In, el proyecto de una inversión total de US$60 millones, que construye a pocas cuadras del cruce de esa avenida y Juan B. Justo en donde el metro cuadrado promedia los US$2800 (alrededor de US$2500 UVAS). «Bien utilizado termina convirtiéndose en una herramienta comercial. Explicarle al cliente que el dinero que invierte está garantizado es una señal de confianza que incentiva la compra», finaliza mirando el vaso medio lleno el desarrollador.

Fuente: La Nación, 10/04/18.

Nota de E.P.: Ante cualquier duda siempre consulte a un Asesor Financiero independiente.

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Los dinosaurios fueron reemplazados hace 65 millones de años por mamíferos más chicos cuya única cualidad adaptativa era que tenían sangre caliente. No fue la supervivencia del más fuerte, sino la del que mejor se supo adaptar. Con las empresas pasa lo mismo: bien lo supieron, a la fuerza, gigantes como Kodak , Nokia, PanAm, Sega y Daewoo, que debieron dejar su reinado a compañías más ágiles a la hora de surfear la ola del nuevo paradigma tecnológico.

De todos ellos, Kodak es, quizás, el caso más curioso y paradigmático, puesto que fue dentro de esa empresa que se desarrolló la tecnología que terminaría por herirla de muerte: la cámara digital. ¿Qué pasó? No apostó por ese formato hasta que fue demasiado tarde, temiendo que la ausencia de carrete en estas nuevas cámaras perjudicara su negocio de película fotográfica.

Alberto Arébalos, vicepresidente de MileniumGroup, agencia de comunicaciones corporativas, que hizo toda su carrera en empresas de tecnología, explica: «El dinero de Kodak eran los rollos, no las cámaras. Cuando empezó la tecnología digital, tendrían que haber entendido que vendían momentos y recuerdos, no rollitos».

Pero claro, es muy difícil pasar de un paradigma a otro, porque en el medio se pierde dinero (en ese momento 90% de la facturación de Kodak venía de la venta de rollos). Cisco y Google, por el contrario, lo entendieron y dejaron de hacer cosas que ya no iban más. Como decía Steve Jobs, «si no lo canibalizás vos, lo va a canibalizar otro». Y así fue como «otros» más ágiles de reflejos coparon el nuevo mercado de la fotografía digital.

La finlandesa Nokia, en tanto, fue la clara dominante del mercado en los años noventa, consiguiendo hacer de los teléfonos móviles un dispositivo para todo el mundo, pero no logró adaptarse a la era de los smartphones instalada por el iPhone, de Apple , seguido por Android, de Google. En lugar de cambiar, Nokia siguió apostando por una versión más moderna de su sistema operativo Symbian, que pese a que funcionaba bien en celulares de gama media y baja, no era suficiente para los teléfonos inteligentes.

Arébalos dice que algo similar a lo de Nokia les pasó a Blackberry y Palm. «Cuando tenés un producto que es muy exitoso y se vende, pero de repente aparece un competidor con una nueva tendencia, tenés dos opciones: ir hacia esa tendencia o seguir exprimiendo la vaca que ya tenés hasta que se le acaba la leche. Nokia optó por esto último», comenta el especialista. «Ahí la empresa se empieza a achicar y es cuando se produce el espiral de la muerte. Nokia sigue vivo, pero terminó en la irrelevancia«, agrega.

En otra industria totalmente distinta a la de Kodak y Nokia, también hubo un dinosaurio que no se pudo adaptar. Se trata de PanAm, la aerolínea insignia de los Estados Unidos que fue reina absoluta de los cielos durante seis décadas (desde 1930 hasta su quiebra en 1991).

Según Fernando Dozo, especialista en el sector aerocomercial, hubo tres cosas que la «extinguieron»: 1) su modelo de aviones grandes y rutas con escalas quedó en desuso y no tuvo reflejos para adaptarse a lo que ya estaban haciendo compañías más ágiles 2) empezó con los programas de fidelidad por millaje y la cantidad de premios se le fue de las manos y 3) al ser una de las aerolíneas más antiguas tenía convenios colectivos de trabajo muy costosos y difíciles de desarmar.

Para colmo, la empresa sufrió uno de los primeros atentados contra una aerolínea. El 21 de diciembre de 1988 su avión Boeing 747-121 explotó en el aire. Los restos cayeron sobre la ciudad escocesa de Lockerbie. Murieron las 259 personas que viajaban a bordo y 11 personas más en tierra.

¿Qué hizo mal PanAm? «Para intentar corregir la tendencia negativa, invirtió millones en una nueva flota de Boeing 747 con las expectativas de que la demanda de viajes transoceánicos seguiría en ascenso, algo que no ocurrió», responde Dozo. Luego, dio otro manotazo de ahogado al intentar compensar las pérdidas de las rutas internacionales con nuevos destinos nacionales. «Ya era tarde. Estaba demasiado especializada en vuelos transoceánicos y en el mercado nacional las rutas estaban bien cubiertas con compañías que llevaban años ofreciendo esos servicios», acota.

Por su parte, la compañía coreana de automóviles Daewoo llegó a ser el sexto entre los mayores fabricantes de coches del mundo, gracias a sus modelos de bajo coste y su internacionalización. Durante los años noventa, este holding se endeudó mucho para poder continuar con su expansión, y consiguió llegar a ser la segunda compañía de una emergente Corea del Sur.

Un exempleado que trabajó 15 años en Daewoo cuenta que en 1997, cuando estalló la crisis financiera asiática, el nivel de endeudamiento de la compañía era demasiado elevado. «En vez de alivianarse y volverse más ágil, Daewoo siguió comprando empresas y no se deshizo de activos deficitarios. La gran cantidad de deuda que tenía y la caída de las ventas hicieron imposible su recapitalización y más tarde, en 2000, fue declarada en bancarrota y comprada por General Motors», recuerda.

Por último, en Sega, una de las más grandes compañías de videojuegos de la historia, no vieron un surgimiento de otro tipo de plataformas para juegos, con otra tecnología: aparecieron las Nintendo y XBox, con otro planteamiento artístico. La llegada de la Sony Playstation y decisiones equivocadas en cuanto al hardware le dieron un golpe de gracia. Su consola Saturn era buena, pero era demasiado difícil programar para ella (debido a sus dos procesadores) con lo que la Playstation terminó robándole los usuarios. Al igual que Nokia pasó a ser irrelevante, porque los consumidores querían ya otro tipo de cosas.

Arébalos deja una conclusión final que puede ser tomada como consejo por los dinosaurios que hoy todavía se debaten entre la supervivencia y la extinción. «O no ves la transición o estás recibiendo tanta plata del paradigma viejo que te quedás; y te quedás tanto que ya cuando querés cambiar es demasiado tarde». Lamentablemente para Kodak, Nokia, PanAm, Daewoo y Sega, no se puede volver el tiempo atrás. Como hace 65 millones de años, la evolución sigue haciendo de las suyas, pero esta vez, en el mundo corporativo.

Fuente: La Nación, 03/04/18.

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La discusión respecto de si conviene sacar un crédito nominado en UVA para la compra de la casa continuará durante muchos años y solo la historia responderá esa pregunta. En las últimas cuatro décadas hubo, en promedio, una crisis cada ocho años: el Rodrigazo (1975), la circular 1050 (1981), la hiperinflación (1989) y el corralito (2001); en dos oportunidades el precio de los inmuebles colapsó. Recrear lo que hubiera sido el comportamiento de un crédito en UVA durante ciertos períodos puede resultar un ejercicio útil, que ayudará a sacar fantasmas y a considerar los riesgos y las posibles implicancias de tomar créditos que ajustan por inflación en una economía como la nuestra.

Los últimos 20 años

¿Qué le habría pasado al tomador de un crédito en UVA si en 1998 hubiera optado (en las condiciones de los préstamos actuales) por un plazo de 20 años? Entre 1998 y 2017 vivimos de todo. Tres años de baja inflación, la crisis de la convertibilidad con fuerte caída del salario real (29% en dos años) y del precio de los inmuebles (disminuyeron 40% en dólares) y, posteriormente, el período de gobierno de Néstor y Cristina Kirchner y los primeros dos años de la presidencia de Mauricio Macri, cuando, a diferencia de otros períodos inflacionarios, el alza generalizada de los precios se mantuvo en niveles elevados pero estables (la inflación promedio se ubicó en 25% anual y no superó el 40%).

Supongamos que en 1998 hubiéramos comprado un departamento que costaba US$100.000 y hubiéramos solicitado al banco el financiamiento del 75%. Gracias a los créditos UVA, la cuota inicial habría sido de $10.200, monto equivalente al 25% del ingreso. Las cuotas se fueron pagando con regularidad, pero al poco tiempo estalló la crisis de 2001. El fin de la convertibilidad provocó una devaluación de la moneda de 200% y los precios crecieron 40% entre 2001 y 2003. El desempleo subió considerablemente, por lo que el salario no acompañó el aumento de los precios (subió solo 14%). De esta forma, el poder adquisitivo del salario disminuyó un 20%. Como consecuencia de la caída del salario real, el peso de la cuota sobre el ingreso, que era de 25%, saltó a 31% por esos años. El impacto es importante, pero resulta inferior al de otras crisis. En caso de no haber perdido el empleo, no habrían existido mayores dificultades para afrontar los pagos. Todo esto, sin considerar que se pudo haber solicitado la extensión del plazo del crédito (en este caso sería de cinco años más, suponiendo iguales condiciones que las actuales).

Recordemos: en los períodos en que la inflación supere en más de 10 puntos porcentuales la variación de los salarios, estos créditos incluyen una cláusula que obliga al banco (si el cliente lo solicita) a extender el plazo, con lo cual el monto de la cuota disminuye. Con esta cláusula se puede refinanciar hasta el 25% del préstamo.

Esos años turbulentos en los cuales se incrementó el peso de la cuota sobre el ingreso pasaron relativamente rápido. Hacia 2004 la economía comenzó a recuperarse junto con el salario real y la relación cuota ingreso volvió a ubicarse a fines de 2006 cerca del 25%. Desde 2007, la economía comenzó a transitar una inflación elevada pero estable (con un promedio anual del 25%). Y si bien ese nivel de suba de precios se mantuvo alto, el salario real generalmente acompañó, por lo que no habrían existido demasiados problemas para afrontar la cuota. Entre 2007 y 2017, el salario real se mantuvo relativamente estable, con algunos años de bajas y otros de alzas, que no superaron el 5%. El peso de la cuota sobre el ingreso se habría mantenido en valores totalmente manejables: entre 23% y 26%.

Las crisis locales de los últimos años no tienen precedente a nivel mundial, pero si se analiza qué habría pasado si hubieran existido créditos en UVA, la conclusión es que las familias habrían podido enfrentar los pagos, con un mayor esfuerzo, pero sin miedo a perder la casa. El período que resulta devastador es el de los 15 años que van de 1975 a 1990, en los cuales las crisis tan recurrentes habrían jaqueado a cualquier tomador de crédito. Pero hay que aclarar que es muy difícil que eso se repita.

¿Y el Rodrigazo con UVA?

¿Qué habría pasado si hubiera tocado transitar la crisis del Rodrigazo al poco tiempo de haber sacado un préstamo nominado en UVA tal como los que existen hoy? El Rodrigazo fue una crisis que estalló en la Argentina a principios de 1975, tras el paquete de medidas económicas del entonces ministro de Economía Celestino Rodrigo. Esas políticas provocaron una disminución del salario real y del consumo privado y público, ya que se equilibraban las cuentas externas a fuerza de recesión. La suba de los precios no fue acompañada por un incremento igual de los salarios y, así, el poder de compra de los ingresos cayó 40% en 1976. Esto habría incrementado considerablemente el peso de la cuota medido como porcentaje del ingreso, al ir de 25% a alrededor de 42%.

Si bien en este caso el impacto es considerable y en esos años seguramente se habría dificultado pagar la cuota, hay que destacar la posibilidad de gatillar la cláusula para extender el plazo del crédito. De solicitar la extensión, el peso de la cuota sobre el ingreso habría bajado al 35%. A su vez, y al igual que ocurre en la mayoría de las crisis, en los años siguientes (1978-1981) el salario real se recuperó un 30%, por lo que el peso de la cuota sobre el ingreso habría bajado, estabilizándose en niveles del 30% (a lo largo de la toda la crisis no se lograría recuperar el terreno perdido). De esta forma, si se considera el período en su conjunto (crisis y recuperación), el peso de la cuota sobre el ingreso habría representado, en promedio, el 35% del ingreso, un nivel relativamente alto, pero posible de afrontar.

Si se analizan de forma conjunta las crisis del Rodrigazo, la circular 1050 y la crisis de la deuda de 1981 y 1982 y la hiperinflación de 1989 y 1990, un período de 15 años en el que se concentraron las crisis más agudas del país, se habrían dado muchísimas dificultades para pagar las cuotas.

El futuro es incierto, pero hay que considerar que las chances de que haya un nuevo período con las mismas características son bajas.

60,9% – Evolución

Incremento de la UVA: Es lo que aumentó el valor de la unidad de valor adquisitivo desde su primer registro (el 31 de marzo de 2016) hasta hoy, es decir, en el término de dos años

Fuente: La Nación, 01/04/18.

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