El precio de los inmuebles en Argentina

mayo 3, 2017 · Imprimir este artículo

Juan José Cruces: «Los inmuebles están caros, es un momento ideal para vender»

El economista de la Universidad Di Tella afirma que por el atraso cambiario, las tasas por el piso y la inversión especulativa, hoy los valores superan en un 30% los promedios históricos.

Por Gustavo Bazzan. Juan José Cruces: "Los inmuebles están caros, es un momento ideal para vender"

Juan José Cruces, economista y profesor en la Universidad Di Tella. 
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– No deja de llamar la atención su postura sobre que los precios de los inmuebles deberían bajar. Y su recomendación de que hoy es un excelente momento para vender un inmueble, no para comprar.

-Pronosticar precios de activos de capital es muy difícil. Yo lo que digo es que están muy altos en términos históricos, no que necesariamente van a bajar, no lo estoy pronosticando.

-Pero al decir que los inmuebles están sobrevaluados, implícitamente no está sugiriendo que hay más chances de que bajen?

-No, pueden seguir subiendo. Pero los datos históricos son estos: la vivienda, en metros cuadrados ajustados por inflación, costaba en el promedio de los años 1976 a 1990 30.000 pesos de hoy. En la convertibilidad el metro cuadrado llegó a bajar a 20.000 pesos y ahora está en los 40.000 pesos. Hoy los precios están en su máximo histórico, siempre hablando en pesos ajustados por inflación y por eso creo que es un excelente momento para vender. Pero ello no quita que mañana puedan estar incluso más alto.

-Cuál sería el precio justo entonces?

-Mi cómputo implica una reducción de entre 30 y 50% respecto a los precios actuales

-¿Cómo llega a ese valor? ¿No piensa que de ahora en adelante el precio justo sea el de hoy?

-Sería difícil que eso suceda. Para justificar el precio de hoy tenemos que descontar los flujos de fondos futuros (de alquileres) a un rendimiento del 3%, similar al de un bono del tesoro de los Estados Unidos. Eso no ocurre en ningún otro sector de la Argentina. El descuento a esa tasa del 3%, sugiere que el precio está inflado. Pero esto no implica que yo estoy diciendo que estos precios van a bajar mañana. O el año que viene o en dos años.

Juan José Cruces: "Los inmuebles están caros, es un momento ideal para vender"

«En los ‘90 muchas familias compraron su vivienda porque los salarios tenían mucho más poder adquisitivo», dice Cruces.
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-¿Cuál es la TIR adecuada para un departamento en Ciudad de Buenos Aires, por ejemplo?

Yo creo que en lugar de la tasa de un bono del Tesoro de EE.UU. hay que tomar, por ejemplo, la del Bonar 24, que hoy está cerca del 4 ó 5%. A esa tasa, los inmuebles deberían valer 30% menos. Aviso que ningún activo se descuenta al 5% anual en este país. Si las empresas descontaran sus inversiones a esa tasa, valdrían muchísimo más. Hay que tener en cuenta que acá hay riesgos adicionales, como el proyecto que avanza de ley de alquileres. Pero resumiendo, los precios de hoy reflejan una tasa de descuento de un bono de los Estados Unidos, una prueba de que están inflados.

¿Toma también como medida de esa sobrevaluación la cantidad de salarios que se necesitan para comprar un departamento tipo?

-Sí. en los ‘90 muchas familias compraron su vivienda porque los salarios tenían mucho más poder adquisitivo que ahora. Un departamento de 60 metros cuadrados se podía comprar con 50 salarios .

-¿No era algo artificial por el tipo de cambio fijo y bajo?

– No. Ahora tenés un atraso cambiario igual o superior al de entonces. Pero muchísimo menos poder adquisitivo medido en metros cuadrados. No estaban baratos antes. Hoy tenés similar poder adquisitivo en general, pero el metro cuadrado en dólares está mucho más alto.

-¿Eso a qué se debe?

-Hay dos razones principales. En el mundo bajó mucho la tasa de interés y eso infló los precios de las propiedades. El precio de un departamento es como un valor presente descontado del flujo de alquileres netos futuros. Con la tasa 0% los flujos se descuentan a tasa muy baja y te da un precio muy alto. Por otro lado, la plata negra es más difícil ponerla en el sistema financiero que en ladrillos. En el caso particular de la Argentina, desde 1976 se violaron todos los derechos de propiedad, menos el de los inmuebles. La gente los considera muy seguros. Eso no fue así, por la ley de alquileres, desde 1942 y 1976. Por esa ley hubo enormes confiscaciones a los propietarios. Pero eso se terminó, al menos hasta que aparezca una nueva ley de alquileres, veremos.

Juan José Cruces: "Los inmuebles están caros, es un momento ideal para vender"

«Es un buen momento para vender», recomienda el economista de la UTDT.
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-¿Hoy, que hay menos riesgo y más alternativas, por qué los precios de los inmuebles se sostienen?

-Insisto. Para mí están muy inflados. Desde hace cinco años yo recomiendo vender metros cuadrados y comprar bonos. Los que me hicieron caso hoy compran más metros que hace cinco años.

-Eso funcionó en su momento porque la TIR de los bonos era 14% anual. Hoy es 6 ó 7%. Su enfoque está puesto en el inversor. Pero con la irrupción del crédito y el que compra para vivir en esa propiedad, el panorama cambia. ¿Será que hoy la gente paga el precio de mercado y se fija si puede pagar la cuota del crédito?.

-Exacto.

-¿Y eso no le pone un piso a la caída o incluso puede impulsar aún más los precios?

-Hasta hoy tuvimos una enorme caída en la actividad en el sector. El cepo no te prohibía comprar dólares al precio paralelo, pero sí al precio oficial. El sector viene de una recesión. Lo que yo veo es que los propietarios podrán liquidar mercadería al precio que consideran razonable.

-¿Y por qué van a vender ahora?

-Porque hoy van a poder vender lo que hasta hace dos años no podían. Pero hay una cuestión ética que va más allá de los precios. La vivienda es la principal compra en la vida de una familia. Me gustaría una sociedad democrática y con buen valor adquisitivo. El acceso a la vivienda va en ese sentido. Mi problema con el inversor inmobiliario es que se forma una ola de compradores que compran cada vez más caro y sacan de la cancha a la mayoría de la sociedad. Los inversores ganan, pero el resto de la sociedad pierde. Que los inversores salgan del mercado de bienes raíces y vayan a los bonos, para que no le compliquen la vida al resto de la gente.

-Insisto: si la demanda convalida precios, ¿Por qué van a bajar los precios?

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No digo que vayan a bajar. Lo que va a pasar ahora, estimo yo como más probable, es que va a haber transacciones. Se recuperan de un nivel muy bajo, pero vienen recuperando. Se reactiva el sector, puede que suban un poco los precios. Entendamos que estos precios dependen del atraso cambiario. El inmueble es el bien no transable por antonomasia. Todo lo no transable sube por el atraso cambiario y el poder adquisitivo de los salarios medidos en dólares también sube. Cuando sube el costo sube el precio, pero la mercadería no es más valiosa en términos de pesos ajustados por inflación. A la salida del cepo estás en el mismo promedio de 2005. Pero en dólares subió porque todo subió en dólares.

-Se le ocurre alguna solución para corregir esta sobrevaluación?

-Hay tres cosas en colisión: el desarrollo del mercado inmobiliario, el acceso a la vivienda propia y la solidez del sistema financiero. Vos podés tener dos de esas tres cosas, no las tres a la vez. Si los precios son caros la vivienda no es accesible pero tenés un mercado desarrollado por los inversores. Si tenés precios altos y querés acceso a la vivienda, tenés que dar créditos. El crédito UVA es bueno, pero el timing es malo. El punto de arranque es con viviendas muy caras. Si la vivienda en el futuro vuelve al precio promedio histórico en pesos, los bancos van a tener un problema. Porque si la vivienda baja, las garantías van a valer menos. Hay que hacer que los bancos tengan estos bienes en sus activos si querés desarrollo y acceso. Pero a mi criterio es un activo sobrevalorado.

-El nivel de morosidad es bajo. ¿Por qué debería crecer el riesgo de morosidad que obligue a los bancos a apropiarse de esas garantías?

-En el pasado acá hubo pesificaciones o la inflación licuó los créditos. La UVA protege al prestamista de la inflación. En este país se regaló crédito, ahora no. La vivienda es el principal componente de la familia.

-Y la deuda que primero se honra

-Pero si el principal activo de una familia, su casa, la compra a un precio inflado, esa familia es más pobre, porque puede comprar menos cantidades de otros bienes.

-Pero la familia compró esa casa para vivir, no como inversión, no está todo el día mirando cuánto vale su casa.

-Sí, pero la cuota se indexa

-A la par de los salarios. Si la relación cuota salario sigue igual, el aumento de la cuota es indiferente.

-Sí. Hoy con un crédito UVA congelás el precio de tu vivienda por tus próximos años. Si pudieras comprar ese departamento un 20 ó 30% más barato, serías más rico y pagarías una cuota más baja en relación a tu salario. Y podrías comprar más bienes. Lo que digo es: si nos interesa ser propietarios, el crédito indexado por UVA nos ayuda. Pero tené presente que la principal compra de tu vida la estás pagando cara. El doble de los 90 y 33% más caro que el promedio de los años 1976 a 1990.

-¿A sus hijos qué les diría, que compren o que no compren?

– Les diría que están comprando caro. Y también que la primera vivienda es importante en términos de protección de la familia. Yo les digo que vendan a los inversores. Pero tener una primera vivienda puede justificar pagar un precio alto.

-Está de acuerdo en que esta sería la primera vez en la historia en que los créditos no se licuan por la inflación y el riesgo de romper contratos es más bajo porque es todo en pesos?

-Estoy de acuerdo. Pero ante la eventualidad de una baja fuerte de precios muchos deudores van a protestar.

-¿Por qué?

-¿Supongamos que caen 30% La gente va a deber más de lo que vale su casa. Y le dirá al banco “quedate con el inmueble” La gente va a presionar.

-Pero debe lo mismo en términos de su relación cuota- ingresos. ¿Por qué va a patalear?.

-Es un riesgo. Lo que permiten los créditos UVA es que se desarrolle el mercado de inversores e inmobiliario y la gente acceda a la vivienda. Pero eso no quita el riesgo de una corrección de precios por devaluación o suba de la tasa internacional. Los bancos van a tener un problema o podrían tenerlo porque los deudores, insisto, van a patalear.

-El riesgo de caída de valor real, depende de un shock externo o de ruptura de contratos a nivel local?

– Las dos cosas lo afectan. Una devaluación real que baje el costo de la construcción en dólares, baja el precio del sustituto (lo nuevo) y haría bajar al inmueble que ya está en el mercado.

-¿Qué chances ve de una devaluación importante?

-A mi el tipo de cambio real me parece demasiado bajo. Un modelo de desarrollo donde necesitás inversiones y exportaciones para que tire de la demanda agregada, va a requerir precios de bienes argentinos más bajos en dólares. Incluido el precio de los inmuebles. No sugiero corrección cambiaria con crisis. Puede haberla sin crisis. Ruego que así sea. De hecho, el Banco Central trabaja en la dirección correcta para que podamos ajustar el tipo de cambio sin una crisis.

—Juan José Cruces es Profesor de economía y finanzas en la Escuela de Negocios de la Universidad Torcuato Di Tella y Director de su Centro de Investigación en Finanzas. En su pequeño despacho en la UTDT muestra con orgullo el diploma de mejor profesor. Su pasión por el mercado inmobiliario no obedece tanto a enfocarse en los inversores, sino en buscar los caminos para mejorar y ampliar el acceso a la vivienda.

Fuente: Clarín, 30/04/17.


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Comentarios

Una Respuesta para “El precio de los inmuebles en Argentina”

  1. Créditos Hipotecarios UVA: ¿conviene adelantar pagos? | Economía Personal on octubre 20th, 2017 12:15

    […] El precio de los inmuebles en Argentina […]

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