Cómo recuperar la inversión si compraste desde el pozo y la obra no se termina
Por Carla Quiroga.
Hoy quien compra un departamento desde el pozo está amparado. Es decir si la obra no se termina puede recuperar el dinero invertido hasta ese momento y obtener incluso un interés adicional. La obligatoridad que tienen las desarrolladores de contratar un seguro de caución rige desde que comenzó a regir el nuevo Código Civil y Comercial en agosto de 2015, pero la norma fue «letra muerta» hasta el 17 de octubre del año pasado cuando la Superintendencia de Seguros publicó la resolución que habilitó que la caución «calzara» con ese tipo de seguros.
Desde ese mes, quien compra una unidad en obra puede exigirle el seguro a quien lo vende. «Es obligatorio. De hecho el desarrollador que no lo contrata queda desamparado ante mora, es decir no puede ejecutar la unidad ante falta de pago», afirma Damián Tabakman, rector de la Escuela de Negocios Real Estate. «En el caso de los emprendimientos que son construidos baja la figura de fideicomisos al costo al tener otra figura legal, el comprador es un fiduciante beneficiario por lo que el desarrollador no tiene esta obligación», aclara Tabakman.
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«Los artículos 2071 y 2072 del Código son los que reglamentan la prehorizontalidad y son los que establecen la obligación de contratar al seguro, inclusive se plantea un modelo de póliza y se establece la devolución del dinero más un interés retributivo», detalla el abogado especializado en real estate Mariano Esper, también profesor de la UBA, de la Universidad Notarial de la Argentina y de la Universidad Austral.
Hasta agosto de 2015 cuando se sancionó el nuevo Código, los compradores estaban amparados por la ley de prehorizontalidad sancionada en 1972 que regulaba los contratos desde que el inversor señaba la unidad hasta que se constituía el reglamento de PH del edificio y el propietario escrituraba y la propiedad se inscribía en el registro. «Si bien el modelo fue muy exitoso en otros países y protegía mucho más a los compradores que la nueva norma, en la Argentina no funcionó y prácticamente no se aplicaba porque obligaba a inscribir el boleto de compra en el Registro de la Propiedad y quedaban expuestos los montos», explica el abogado.
Hay que tener en cuenta que a diferencia de un seguro tradicional como por ejemplo el que asegura contra un siniestro de incendio, el de caución funciona como una especie de «crédito». Es decir es un aval a la desarrolladora pero, en el caso de que no se terminara la obra, la compañía de seguros le pagará al comprador perjudicado pero luego le reclamará dinero al desarrollador. «Por eso no se busca a las aseguradoras más reconocidas sino que elegís por precio», confiesa un constructor.
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Otro punto que incentiva a que los desarrolladores contraten el seguro es que los bancos que ofrecen los créditos intermedios -los que toman los desarrolladores para la construcción de la obra- los requieren como condición obligatoria durante el proceso de aprobación. Este es uno de los principales dilemas que genera algunas dudas sobre la posibilidad de que la mayoría de los desarrolladores lo contraten.
Cuando un constructor decide arrancar una obra y pide un crédito al banco, el aval suele ser la hipoteca del terreno en el que se construye el emprendimiento. «Son pocos los players que tienen espaldas para presentar otras garantías», confiesa una fuente. La obligación de contratar un seguro profundiza el proceso de depuración de las empresas sin papeles en regla, iniciado desde la irrupción de los créditos hipotecarios.
El tema toma aún más relevancia si se tiene en cuenta que el costo del servicio también depende de las espaldas de la desarrolladora. «Cuánto más respaldo, más bajo es el costo del servicio», explica Sebastian Sommer, CEO de CasasArg, el hombre que cerró el primer fondo cerrado de inversión aprobado por la Comisión Nacional de Valores que permitía blanquear dinero sin multa sobre fines de 2016. En esa ocasión recogió US$30 millones que se destinarán a la construcción de Prima, un emprendimiento de US$50 millones de inversión ubicado en Caballito con foco en la clase media en la que el valor del metro cuadrado ronda los US$2700 -para el que ya contrató el servicio-.
«El seguro en sí no es malo pero no sé cuan extensible puede hacerse al resto del mercado. Definitivamente es una burocracia y un sobrecosto en un contexto en el que necesitamos bajarlos», es contundente Carlos Spina, director Comercial de Argencons que también contrató el seguro para Distrito Quartier Puerto Retiro, un proyecto mixto con más de 115.000 m2 de obra, US$ 240 millones de inversión y 500 unidades en el que el metro cuadrado de pozo promedia los US$3700 con tickets desde los US$160.000.
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El impacto en los precios es otra preocupación del mercado porque en la mayoría de los casos se traslada. «De todas formas pega poco», aclara Tabakman. La incidencia para el desarrollador ronda el 1 y el 2 por ciento y en algunos casos incluso menos de la suma asegurada. Es decir del anticipo que se paga durante la obra que, en general, no es el precio total del departamento. Es que en el contexto actual con mayor cantidad de compradores finales que toman crédito, la mayoría paga sólo un porcentaje -que puede alcanzar hasta el 40 por ciento de la unidad durante la obra -. Cuando no había crédito en cambio, los inversores solían pagar toda la unidad mientras se construía-.
«Por eso cuando uno pondera, en muchos casos termina siendo 0,4 por ciento del valor total del departamento. Es un costo agregado pero no es relevante», detalla Gustavo Llambias, Socio RED Real Estate Developers SA y agrega: «es un sobrecosto para quien no lo contempló cuando armó el negocio. En nuestro caso, lo consideramos en la estructura financiera porque sabíamos que era una cuestión de tiempo y que se implementaría», explica el desarrollador que contrató el servicio para Lope de Vega In, el proyecto de una inversión total de US$60 millones, que construye a pocas cuadras del cruce de esa avenida y Juan B. Justo en donde el metro cuadrado promedia los US$2800 (alrededor de US$2500 UVAS). «Bien utilizado termina convirtiéndose en una herramienta comercial. Explicarle al cliente que el dinero que invierte está garantizado es una señal de confianza que incentiva la compra», finaliza mirando el vaso medio lleno el desarrollador.
La cuota del crédito UVA ya iguala la de los préstamos tradicionales
Por Javier Blanco.
Cálculos privados lo estiman así para un crédito de $1 millón a 20 años. .
El sostenido ritmo que mantuvo la inflación en los últimos dos años, pese a los intentos del Gobierno por reducirla, provocó que desde abril los deudores hipotecarios que accedieron a una vivienda tras tomar en marzo de 2016 un crédito UVA pasen a pagar una cuota prácticamente igual a la que afrontan quienes tomaron en la misma fecha un crédito tradicional.
Eso no es todo: mientras los que se jugaron por el crédito tradicional achicaron -aunque solo marginalmente- su deuda, los expuestos a la indexación la incrementaron en un 50%, dado que el mecanismo contempla el progresivo ajuste del capital prestado también por el índice UVA.
La comprobación surge de un trabajo de seguimiento estadístico que comenzó en aquel entonces (cuando se lanzaron los hipotecarios UVA) el analista financiero Cristhian Buteler, que lo fue actualizando mes a mes. «Todo empezó con una discusión en un grupo de WhatsApp sobre si convenía sacar un crédito tradicional o era mejor apostar por esta nueva línea, y la idea de aportar datos a la discusión. El cálculo no busca más que cada uno sepa qué se ajusta mejor a su necesidad y a sus posibilidades», explica el autor, que replica sus cálculos por la red social Twitter, algo que le permitió duplicar su cantidad de seguidores desde entonces hasta la fecha.
La saga, denominada «Crédito Tradicional vs. Crédito UVA«, es un ejercicio teórico que consiste en comparar cómo le fue a quien obtuvo hace dos años un crédito hipotecario del Banco Nación por un millón de pesos a 20 años (240 cuotas) en función de si eligió hacerlo por el método tradicional (sistema francés, con tasa fija del 14% por tres años y luego variable) u optó por hacerlo con ajuste UVA a igual plazo desde el inicio. «La comparación toma el crédito que ofrecía en este último caso el Santander-Río, que era UVA+6,95%, porque el Nación no tenía a 20 años entonces», aclara Buteler.
La mayoría de los bancos adoptaron desde ese entonces el sistema que revolucionó el crédito hipotecario en el país, al bajar las barreras de acceso a estos préstamos por abaratar significativamente las cuotas y hacer lo propio -en paralelo- con los requisitos exigidos para calificar.
Muchos de los tomadores por estos días admiten estar inquietos por los problemas que el Gobierno muestra para controlar la inflación y el impacto que eso tiene sobre las cuotas que pagan. En este sentido, el ejercicio que propone Buteler es revelador.
Su seguimiento muestra que, aun beneficiados por el tramo de tasa fija que les caducará en un año, los que eligieron la opción tradicional seguirán pagando una cuota de $12.435, como desde entonces. Pero los que se endeudaron por UVA y habían comenzado con una cuota de $7915 en abril de 2016 pasarán a pagar una de $ 12.428 el mes próximo. Esto quiere decir que lo que era una diferencia de $4520 (57%), por la sostenida inflación, quedó reducida a apenas 7 pesos (0,06%).
En paralelo, mientras los primeros achicaron en $33.574 el capital adeudado (cayó de $1 millón a $978.854, es decir, en una pequeña porción porque el sistema francés implica devolver al banco primero los intereses), los segundos lo vieron crecer sostenidamente hasta llegar a $ 1.529.466 (53%), por los ajustes que impone el mecanismo de indexación.
Bondades y riesgos
El crédito indexado por la unidad de valor adquisitivo (UVA), al voltear barreras de acceso a los préstamos para la vivienda, se convirtió en una tentación para la creciente cantidad de inquilinos (solo en la ciudad de Buenos Aires crecieron del 23 al 30% entre 2003 y 2016) y para las nuevas generaciones que debieron conformarse con vivir en fracciones de terrenos donadas por sus padres, tras la desaparición de la oferta hipotecaria durante casi 20 años. Más allá de que tuvieran empleo formal (en la mayoría de los casos), esas personas quedaron imposibilitadas de ser propietarias porque los precios de los inmuebles en la zona metropolitana crecieron 120% en dólares en los últimos 20 años, tomando como base los valores de mercado de un departamento de dos ambientes. Eso volvía los créditos hipotecarios tradicionales cada vez más restrictivos, hasta que la UVA cambió la ecuación y bajó las barreras de acceso.
En este sentido, las cuentas para los inquilinos que -gracias a un préstamo- pasaron a ser propietarios aún les sonríen. Si bien en 2016 los precios promedio de los alquileres subieron 4 puntos menos en promedio que la inflación, en 2017 aumentaron hasta 8 puntos más (33% vs. 24,6%), según la comparación realizada por el portal de clasificados online Zonaprop.
En relación con los salarios, la comparación también es hasta ahora gananciosa para los que asumieron el riesgo de endeudarse, según destacan en el Banco Central. Sin embargo, la estadística tiene sus particularidades. «El incremento nominal de los salarios fue de 27,4% durante el año pasado (diciembre 2017 vs. el mismo mes de 2016), impulsado por el aumento de 31,5% de la remuneración de los trabajadores no registrados, pero fue del 26,5% para los registrados, del 27,3% para registrados privados y del 24,9% para los trabajadores del sector público, que solo llegaron a empatarle a la inflación», observó la consultora Ecolatina.
La duda está planteada hacia adelante, porque si algo viene quedando claro es que la suba de los precios no da tregua ni la dará por algunos meses más, al menos, según las proyecciones de la mayoría de las consultoras privadas.
A esto se agrega que el Gobierno se planteó la posibilidad de limitar los aumentos salariales de convenio en las paritarias de este año al 15%, en línea con la meta oficial de inflación, aunque la expectativa del mercado es que rondará el 20% en el mejor de los casos.
Si la hipótesis del mercado vuelve a revelarse este año más fiable que la oficial, la ecuación para los que optaron u opten endeudarse con créditos ajustados por la UVA invertiría sus términos en relación con los salarios.
Préstamos para desarrolladores
El Banco Provincia puso en marcha una nueva línea de créditos hipotecarios para desarrolladores inmobiliarios, una opción para quienes busquen financiamiento para sus proyectos de construcción residenciales. «El boom del préstamo hipotecario entre las familias también se contagiará entre las empresas constructoras, que ahora cuentan con una nueva forma de financiar sus proyectos desde el pozo», indicó el presidente del Bapro, Juan Curutchet.El nuevo préstamo es en pesos en la modalidad UVA, con un plazo máximo de 36 meses y una tasa fija del 8% anual. El banco presta como monto máximo hasta el 60% del costo de la obra. El Bapro se suma así al Banco Ciudad, que tiene vigente una línea para el mismo tipo de clientes, con una tasa de interés del 6,9% anual actualizable por UVA o por UVI, que sigue el índice del costo de la construcción del Indec.
Simplifican y abaratan trámites online para comprar y vender autos
Por Francisco Jueguen.
La dirección que administra los registros avanzó con los pagos y turnos por Internet, y con un descuento por la transferencia digital. .
Nicolás D. necesitaba hacer la transferencia de una Ford EcoSport. Sabía que se ahorraba algo de dinero si hacía los trámites online, había escuchado el nuevo dato, pero eligió ir físicamente al lugar. «La hice en 15 minutos, aunque me costó más cara», dijo el abogado, de 40 años. «La próxima vez la voy a hacer por Internet», agregó.
Lo que sí lo sorprendió gratamente es que, después de vender su Volkswagen Suran, y a la media hora de que el comprador le mandara una foto con la transferencia cerrada, recibió un correo electrónico en el que el registro le avisaba que ya no era más responsable civil sobre su viejo auto.
Detrás de la experiencia de Nicolás a la hora de hacer los trámites para la transferencia de su auto usado, realizar el llamado «08», patentar un 0 km o pedir un simple informe de dominio, hay una determinación oficial de simplificar.
Esa decisión llegó también a la Dirección Nacional de los Registros Nacionales de la Propiedad del Automotor (Dnrpa), a cargo de Carlos Walter.
En los últimos meses, la DNRPA comenzó un trabajo de desburocratización, digitalización y agilización de los procesos. Mientras impulsaba este camino avanzó también con la creación de registros por concurso con el objetivo de «fomentar la transparencia» y destronar el mito de que la política sigue detrás de esos lugares. Además, como si fuera poco, empujó un abaratamiento de los costos de los trámites.
Desde septiembre pasado, la transferencia de un auto puede hacerse por Internet a través de la «Transferencia Digital» usando el «08 Digital». Ese camino, implica un descuento del 20% sobre el total del recibo. Por ejemplo, la transferencia de un Volkwagen Gol usado en 2016, valuado en unos $100.000, tiene un costo de transferencia de $2080 (2,08%). Si se usa el «08 Digital», el mismo auto en 2017, con un valor ya de $110.000, paga menos: $1760 (1,60%). Pero el cálculo adquiere un valor adicional -contaron desde la DNRPA-, ya que los $1800 millones por año que cuesta este descuento no son pagados directamente por el Estado, sino por la propia optimización del trabajo dentro de los registros del país.
Fuente: LA NACION
«Hoy quien elige iniciar su trámite de patentamiento online ahorra tiempo y dinero», afirmó Wagner a LA NACION, que explicó que aún se puede hacer el trámite a la manera antigua por el limitado acceso a Internet que existe en algunos lugares remotos. «Los registros están preparados para acompañar el boom automotor de los últimos años, ahorrándole tiempo y dinero a la gente», dijo. En los últimos cuatro meses de 2017, cuando se implementó la transferencia digital para autos y motos, usaron la herramienta unas 77.000 personas. En enero de 2018 fueron 40.000, y en que en lo que va del año ya se hicieron 100.000 transferencias digitales. Para 2018 hay una proyección de 1,1 millones de inscripciones de 0 km y 2,1 millones de transferencias.
A fines de 2015, con el cambio de Gobierno, la Dirección hizo el primer recorte. De los 1070 empleados que tenía la DNRPA -que depende del Ministerio de Justicia- se pasó a 930. En la actualidad hay 1011 encargados de registros que tienen unos 13.000 empleados. En el pasado, los encargados de registros era nombrados a dedo por la cartera de Justicia. Desde hace dos años, se accede a través de un concurso público abierto, un proceso certificado por IRAM con normas ISO y con la participación «en las etapas sensibles» de la Escribanía General de Gobierno. Además se publica cada proceso en la web, Boletín Oficial y en diarios.
La DNRPA sumó otros trámites para hacer online. Por ejemplo, los informes de dominio se piden, pagan y reciben por Internet desde noviembre de 2016 (ese año unas 5000 personas tramitaron por Internet ese informe; en lo que va de 2018, son 40.000). Como sucede con el registro de conducir, y con el objetivo de hacer más ordenado el trabajo en los registros, se implementó además un sistema de turnos online en todo el país desde agosto de 2016. En enero del año pasado, 10.000 personas usaron ese servicio. En enero de este año, fueron 65.000. En tanto, desde ese mismo mes se puede también pagar por trámites en Internet en el portal de la DNRPA.
«¿Por qué es tan caro el patentamiento de un 0 km?», preguntó LA NACION. Con una transferencia digital, se cobra el 1,6% del valor del auto. Pero como el registro es agente de retención de impuestos y multas provinciales y municipales, los registros están obligados a quedarse con hasta un 5% del valor del 0 km. Por eso una transferencia puede costar un 7% del precio del auto.
Trámites con menos trabas
La Dirección Nacional de Registro de la Propiedad Automotor avanza en la digitalización, agilización y en el abaratamiento de los trámites para comprar y vender autos.
Para las transferencias realizadas a través de Internet ofrece un 20% de descuento en los precios.
Además, se puede pedir un turno online, pedir un informe de dominio, o hacer pagos en la Web.
El desempleo bajó al 7,2% y mostró la mejor recuperación desde 2003
Según informó ayer el Indec, 433.000 personas consiguieron trabajo en el cuarto trimestre de 2017, 3,8% más que en igual período de 2016; aun así, en el país todavía hay 3,4 millones de personas que tienen problemas de empleo.
Por Carlos Manzoni.
Son datos del cuarto trimestre de 2017, frente a un 8,3 por ciento del tercer trimestre del mismo año, según informó hoy el Indec. .
En forma gradual, coherentes con el ritmo que el Gobierno le ha impuesto al repunte de la economía, las cifras de empleo empiezan a mostrar una leve recuperación: según informó ayer el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC), en el cuarto trimestre de 2017 hubo una tasa de desocupación del 7,2%, lo que implica un descenso con relación al mismo trimestre del año anterior, que había sido del 7,6%. Esto fue posible porque, según informó el organismo, 433.000 personas consiguieron trabajo en ese período.
Fuentes cercanas al Ministerio de Hacienda, que dirige Nicolás Dujovne , señalaron: «Esta es la tasa de desempleo más baja desde que comenzó la serie en 2003. La tasa de ocupación fue 43%, 1,1 puntos porcentuales mayor que un año atrás. Este es el mayor incremento interanual desde que comenzó la serie en 2003», insistieron. Pero atención con este dato, ya que, tal como aclaró el propio organismo, no se tomó en cuenta el período entre el primer trimestre de 2007 y el tercero de 2015, durante el cual el Indec estuvo intervenido por Guillermo Moreno y «las series deben ser consideradas con reservas».
El tema del desempleo está lejos igual de dejar de ser un problema en la Argentina: en los 31 aglomerados analizados por el Indec aún hay 2.231.000 desempleados y subocupados (17,4% de la población económicamente activa). Esto, extrapolado a la totalidad del país, arroja la cifra de 3,4 millones con problemas de empleo (1,4 millones de desocupados y el resto, subocupados).
Jorge Colina, economista de Idesa, opinó que otro punto positivo del dato publicado por el Indec es que la cantidad de gente que se incorpora al mercado de trabajo fue mayor al aumento de la población, algo que no se ve hace tiempo. «En efecto, la población urbana de los 31 aglomerados urbanos aumentó en 284.000 personas, mientras que la población económicamente activa (la que trabaja o busca trabajo) aumentó 421.000 y, por último, el empleo aumentó en 433.000 personas (cuarto trimestre de 2017 contra igual período de 2016)», precisó el analista.
Esto, según Colina, evidencia que el mercado laboral se empezó a mover positivamente. En 2018 incluso podría haber otro aumento, porque va a ser el segundo año consecutivo en que la economía va a crecer desde 2011. «Dentro del aumento del empleo, lo que habría que esperar es que se incremente el empleo formal, ya que empezó a operar la reforma fiscal aprobada en diciembre del año pasado», afirmó.
En tanto, Juan Luis Bour, economista jefe de FIEL, se mostró sorprendido por el número de empleo, ya que esperaba uno más bajo. Aun así, hizo una aclaración sobre la tasa de desempleo: hay que recordar que esta cambia mucho de un trimestre a otro (porque siempre el dato del último trimestre suele ser más bajo que el del primer trimestre). «Más allá de todo eso, se ve una interesante recuperación de la tasa de empleo. Y hay que recordar que esto se da con menos crecimiento del empleo público (a tasas del 1,5% anual). Habrá que meterse en los microdatos que publicará el Indec dentro de unos meses para sacar conclusiones más finas», señaló.
Para Eduardo Donza, investigador del Observatorio de la Deuda Social Argentina de la Universidad Católica Argentina (UCA), lo crucial a la hora de desmenuzar el dato del Indec es analizar la calidad del empleo, que aparentemente sigue igual, a juzgar por la tasa de personas que están buscando trabajo aun estando empleadas (14,6% en el último trimestre de 2016 y 14,7% en igual trimestre de 2017) y la de subocupación (10,3% y 10,2%, respectivamente). «El problema que hay en el mercado de trabajo desde 2009 es que está muy precarizado. Hay una conformidad con haber generado trabajo, pero la calidad de ese trabajo sigue siendo muy mala, porque 43% de los trabajadores están en un sector informal de la economía», expresó Donza.
Según Fausto Spotorno, director del Centro de Estudios Económicos de Orlando Ferreres y Asociados, otra cuestión a considerar es que el empleo está creciendo más en trabajadores independientes que en asalariados, algo que está más vinculado con el mejor momento de la construcción. «La EPH mide el empleo formal e informal, pero solo en aglomerados urbanos, por eso en esa medición impacta más la construcción. Mientras que el Sistema Integrado Previsional Argentino (SIPA) es el total del empleo formal en todo el país, por eso ahí el crecimiento es menor, de solo 266.000 puestos. Lo que imagino es que debe haber mucho más incidencia de la construcción en este último dato que publica el Indec», explicó.
En efecto, según analiza Melisa Sala, economista de London Capital Group (LCG), la construcción fue la actividad más generadora de mano de obra, incorporando a 42.600 trabajadores (52% del aumento de empleo privado asalariado). «Con esto logró revertir la caída registrada en 2016. Las actividades empresariales y el comercio fueron los otros dos sectores que sumaron más empleados (entre ambos explican el 25% del aumento). El empleo industrial siguió en baja, con una caída de 17.600 puestos de trabajo en 2017 (-7% interanual), 83.600 desde el pico de 2013», precisó la especialista.
¿Qué cabe esperar para 2018? Según María Laura Calí, directora ejecutiva de SEL Consultores, las expectativas de aumento no crecen y priman las expectativas de mantenimiento de las dotaciones. «En grandes compañías, la expectativa de aumento sube solo un punto, mientras que las de mantenimiento ascienden 8 puntos. Es decir, las expectativas se corren de la disminución al mantenimiento, no al aumento efectivo de las dotaciones. Con todo esto, podemos esperar un 2018 mejor que 2017, pero con dotaciones estables más que crecientes», concluyó la especialista.
Lo impulsa el secretario de Vivienda. Es «para evitar tener que sufrir el impacto del dólar».
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El secretario de Vivienda del Ministerio de Interior, Iván Kerr, anunció que buscan llevar todo el sistema del crédito hipotecario Procrear Ahorro Joven a la medida de valor UVA, para evitar el impacto de la suba del dólar.
«Lo que estamos haciendo desde Procrear para evitar tener que sufrir el impacto del dólar es tratando de ir llevando todo a UVA: no sólo que el crédito hipotecario esté dado en UVA, sino que el subsidio que damos dentro del programa sea en UVA y que el ahorro inicial que les pedimos a las familias también puedan hacerlo en una cuenta en UVA, que ajuste todo de la misma manera», indicó Kerr en diálogo con el programa Sábado Tempranísimo, por radio Mitre.
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Se trata del programa por el que se puede comprar una casa nueva o usada de un valor de hasta 60 mil UVAs (hoy $ 1.344.000), para aquellos ciudadanos de entre 18 y 35 años y que cobren entre $ 17.720 y $ 35.440. El Estado entrega un subsidio no reembolsable de hasta 12 mil UVAs ($ 268.800), pero los que acceden antes deben ahorrar durante 12 meses en un Plazo Fijo UVAs, de al menos del 5% del valor de la vivienda a adquirir, que será un ahorro mensual mínimo de 200 UVAs ($ 4.480). El valor de la UVA hoy es de $22,40.
«Lo que ha sido la serie del aumento de la UVA respecto del salario real, inflación, claramente estuvo por abajo. Tuvo un aumento, hoy está en cerca de 22 puntos y hace un año atrás estaba en 14, fue menor a lo que fue el salario real y a lo que fue la inflación y ni que hablar de lo que fueron los alquileres. Según el INDEC el aumento de alquileres estuvo por arriba del 30%, con lo cual a los que sacaron crédito en UVA les convino», agregó Kerr.
«En la relación cuota ingreso, está en un promedio del 22%. O sea, que no llego al 25% del tope de la cuota y en los alquileres la gente denuncia que paga hasta el 40% de su ingreso», remarcó Kerr, para mostrar la conveniencia del tipo de crédito.
«No vamos a negar que el tema del dólar impacta sobre los créditos hipotecarios pero en enero y febrero los números fueron muy buenos. Hubo cerca de $22 mil millones otorgados en crédito hipotecario y mantuvieron el mismo nivel de crecimiento que habíamos tenido en 2017«, señaló Kerr.
El funcionario adelantó que el mes próximo habrá un nuevo llamado para el plan Procrear. «Vamos a tratar de que sea algo previsible para el sector. Tratar de ir manteniendo dos llamados importantes al año. Seguramente haremos uno nuevo para abril o mayo de este año y otro para el último trimestre y vamos a tratar de incorporar de vuelta la modalidad del ahorro en los bancos para descalzar el anticipo de dinero que es algo que nos dio muy buen resultado», informó Kerr.
Hipotecarios UVA: entre el ajuste por inflación y el deseo de la vivienda propia
El 94% de los créditos hipotecarios otorgados en febrero fueron en UVA.
Por Pablo Salvador.
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Hace dos años, en marzo de 2016, el Banco Central (BCRA) ampliaba la oferta de créditos hipotecarios lanzando al mercado los créditos hipotecarios en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA). Esta unidad de medida, recordemos, equivale a la milésima parte del costo promedio de construcción de un metro cuadrado testigo y se actualiza diariamente por el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), basado en el Índice de Precios al Consumidor (IPC).
Según el último informe monetario del BCRA, los préstamos al sector privado acumularon un incremento de 23,8%, en términos reales, en los últimos doce meses, siendo los préstamos hipotecarios los más dinámicos entre los préstamos con garantía real (con un incremento promedio mensual de 7,2% real en los últimos siete meses). En términos nominales, los préstamos hipotecarios acumularon un crecimiento de 128% en los últimos doce meses. El financiamiento en UVA sigue ganado participación sobre el total de préstamos a personas físicas, alcanzando el 94% del total de créditos otorgados en febrero.
La desventaja de los créditos hipotecarios a tasa variable es precisamente que, al estar ajustados a la inflación, la cuota mensual en pesos crece a lo largo del tiempo, mientras que la ventaja más importante de estos créditos hipotecarios es que permite eliminar la principal barrera de acceso al financiamiento para la compra de vivienda: ingresos familiares elevados y cuotas altas. Bajo esta modalidad, tanto el nivel de ingresos como la cuota mensual se redujeron hasta un 60%.
Dado que el proceso de desinflación viene más lento de lo previsto, sumado a la volatilidad del dólar, los bancos salieron a ofrecer algunas garantías para proteger a los deudores de créditos hipotecarios como extender el plazo de devolución del mismo de 30 a 40 años; elevar la relación cuota-ingresos de 25% a 30%; acortar los plazos de aprobación de los créditos que van de 30 a 120 días; ampliar el valor límite de la propiedad; y aumentar el monto del crédito a otorgar para aquellos que tienen pre-aprobado o aprobado un crédito hipotecario. En estos días se habla también de un blindaje voluntariopara los tomadores del crédito en donde se busca que una ley los proteja en el caso de que la inflación supere los incrementos salariales.
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Evolución UVA, IPC y salarios
En 2016, el valor de la UVA acumuló una suba de 20,2% (desde mayo, primer dato oficial de IPC, hasta diciembre); mientras que la variación acumulada del IPC para ese período fue de 17% y los salarios crecieron 20,5%. A pesar de que el incremento del valor de la UVA superó en tres puntos porcentuales a la inflación, los incrementos salariales, en promedio, acompañaron la evolución de esta unidad de medida.
En 2017, los salarios subieron más que la UVA
En 2017, el valor de la UVA aumentó 22,5%, mientras que la variación del IPC fue de 24,8%. Con respecto a la evolución de los salarios, el índice de salarios total del INDEC mostró un crecimiento de 27,5% en 2017 (27,3% en el caso del sector privado registrado; 25,0% en el sector público y 31,5% en el sector privado no registrado). Es decir que el año pasado los incrementos salariales (promedio) superaron en 5 puntos porcentuales el aumento del valor de la UVA, que a su vez estuvo 2,3 puntos porcentuales por debajo de la inflación anual.
El éxito de los créditos hipotecarios en UVA, reflejado en la cantidad de créditos otorgados bajo esta modalidad ($ 75.000 millones desde su lanzamiento), parece indicar que el hecho de poder acceder a la vivienda propia con menores ingresos familiares y cuotas mensuales similares a la de un alquiler más que compensa la desventaja de que las cuotas estén ajustadas por inflación, aún en un contexto de elevada inflación como el nuestro.
Sin embargo, para que esto sea sostenible en el tiempo, no alcanza con que los bancos salgan a ofrecer garantías a los deudores de créditos hipotecarios cada vez que se produce un aumento importante del IPC o un movimiento alcista del dólar. Estas garantías pueden ayudar en el corto plazo, pero no son suficientes ante un horizonte temporal de 30 o 40 años. En este proceso es fundamental no sólo consolidar un proceso de desinflación, sino también que los incrementos salariales superen el incremento del valor de la UVA, tal y como sucedió el año pasado. En una nota anterior nos preguntábamos quién ganaría esta carrera en 2017, y los datos indican que fueron los salarios. Sin embargo, esto no fue así en 2016 y habrá que esperar para ver qué sucede en 2018.
—Pablo Salvador es Doctor en Economía por la University of Jyväskylä (Finlandia), Máster en Economía Aplicada de la Universitat Autònoma de Barcelona (España) y Licenciado en Economía de la Universidad Nacional de Cuyo.
Cómo funcionará el seguro que prepara el Gobierno para los créditos UVA
Por Cecilia Boufflet.
Los créditos hipotecarios superaron los $65.000 millones en 2017. .
El boom de los créditos hipotecarios nominados en UVAs se apoya en el atractivo imbatible de asimilar la cuota a la de un alquiler, por eso superó los 65.000 millones de pesos en 2017 y promete romper ese récord este año. Pero tiene un signo de interrogación que pesa sobre cada uno de los tomadores de deuda en unidades indexadas por inflación: ¿qué pasa si la inflación se descontrola?
Si bien el Gobierno repite que en los últimos 30 años el aumento de los precios se alejó más del 20% de la suba de salarios sólo en 2001, prepara un sistema de seguros que conformaría un fondo para atender una eventual crisis del sistema como la de aquel año, que nadie puede asegurar hoy que no se repita en un plazo tan largo como el que tienen los créditos para la vivienda.
El plan, que hoy está en plena discusión con los bancos y con legisladores de la oposición -porque debería pasar por el Congreso-, consiste en que cada uno de los tomadores de créditos hipotecarios UVA pague un seguro equivalente al 3% de la prima o cuota a pagar.
Ese seguro le daría al deudor una cobertura en el caso de que la variación de la inflación superara en más de un 20% la suba de los salarios medida a través del Coeficiente de Variación Salarial (CVS).
Fuente: Archivo
La idea es que el aporte del 3% de cada uno de los tomadores vaya conformando un fondo que administraría el Estado en conjunto con los bancos y que respondería por todos los créditos en una situación de crisis sistémica, explicó una alta fuente del Gobierno a LA NACION.
¿Y si la diferencia entre aumento de la cuota y aumento de los sueldos es menor al 20%?
El plan del Gobierno es que mientras que esas dos variables no evolucionen con una diferencia superior al 10%, el ajuste lo tenga que enfrentar el tomador del crédito. Pero si el descalce entre las dos variables es de entre el 10 y el 20%, la compensación quedaría a cargo de los bancos.
La propuesta tiene como actor central al Gobierno, porque el 30% de los créditos hipotecarios que se dieron el año pasado pertenecen a la línea Pro.Cre.Ar y la expectativa de la Secretaría de Vivienda es mantener esa tasa de participación este año.
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Pero para mantener ese ritmo de crecimiento es necesario contar con una liquidez en los bancos que hoy no existe y que requeriría que se puedan securitizar los créditos nominados en UVA. Se trata de que un banco que tiene una cartera ya otorgada de hipotecarios los coloque a través del sistema financiero en inversores que pagarán el valor de esos créditos pendientes de cobrar, con un descuento. Así, el banco emisor de los préstamos vuelve a hacerse de fondos y puede volver a dar un nuevo crédito.
El problema es que los inversores son más exigentes que los tomadores de crédito. Así como los deudores -sin otra alternativa para la casa propia- adoptaron masivamente las hipotecas indexadas por inflación, los acreedores exigen para comprar esos créditos en forma de títulos algún nivel de cobertura ante el riesgo de una crisis sistémica.
Por eso el Congreso tendrá un rol central en la concreción de este plan. La posibilidad de que se concrete este modelo está incluída dentro de la Ley de Mercado de Capitales que presentó el Gobierno en el Congreso y que pretende que se apruebe este año.
La oposición ya tomó nota del asunto y el legislador Marco Lavagna prepara su propio proyecto de cobertura. La idea del legislador massista es que se destine un monto de las reservas que tiene el Banco Central a conformar un fondo que funcione como respaldo ante un impago masivo de los créditos UVA.
De la posibilidad de que se puedan securitizar los créditos dependerá que el fenómeno de los hipotecarios siga vigente.
Créditos UVA: Los principales riesgos y cuál es la clave
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A la hora de definir si tomar un crédito de este tipo la clave es analizar la relación cuota- salario. Una relación del 25% de cuota sobre el salario es razonable ya que a 20 años permitiría tener un colchón para amortiguar distintos hechos que puedan suceder.
Si se analiza lo que pasó desde 1998 a 2017 -simulando un ajuste UVA- los datos muestran que partiendo de un 25% de relación cuota-ingreso, en el peor año de la economía (la crisis del 2001), la relación aumentó al 31%. Lo que resulta un porcentaje posible de abordar. Asimismo los datos indican que otros años la relación incluso fue menor al 25%.
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Pero el gran riesgo es partir de cuotas que signifiquen una relación cuota ingreso mayor ya que ante alguna circunstancia, gran parte del salario podría verse comprometido.
Mirá el análisis de Mariano Otálora y Juan Carlos De Pablo en el programa:
Los argentinos conocemos, quizás como pocos, el vínculo causal que existe entre el desmanejo de las cuentas públicas y las crisis económicas. Reducir el déficit fiscal es clave para una economía sana. Así lo cree la sociedad. Así lo cree el presidente Mauricio Macri , tal como lo ha expresado en varias oportunidades. Así lo cree el ministro de Hacienda, Nicolás Dujovne , y quienes tenemos la responsabilidad de gestionar la política fiscal de esta administración.
Gran parte de los analistas que exponen sus opiniones regularmente en los medios y en las redes comparten este diagnóstico. Sin embargo, algunos fallan a la hora de explicar razonablemente el método adecuado que usarían para reducir el déficit y el ritmo de endeudamiento. ¿Qué es «explicar razonablemente»? Una explicación que incluya rigor intelectual, datos concretos y confiables, y la comprensión de las restricciones sociales y políticas existentes.
Justamente, José Luis Espert publicó la semana pasada un artículo titulado «Macri en el País de las Maravillas», en el cual explora superficialmente algunas ideas para eliminar el déficit fiscal: bajar el gasto público en 15 puntos del PBI, eliminar la Coparticipación Federal de Impuestos (para que las provincias financien su gasto con impuestos propios), sacarles a los sindicatos las obras sociales y reprivatizar todo lo que el kirchnerismo estatizó.
Analicemos la primera propuesta de bajar en 15 puntos del PBI el gasto público (el gasto primario nacional equivale a 23 puntos del PBI y el consolidado de Nación, Provincias y Municipios al 42).
El «Plan Espert» empezaría por suprimir los planes sociales. Eliminar la Asignación Universal por Hijo (4 millones de beneficiarios), las Asignaciones Familiares (6 millones de beneficiarios), las Pensiones por Invalidez (1 millón de beneficiarios) y el resto de los programas sociales de los ministerios de Trabajo y Desarrollo Social (300.000 beneficiarios) generaría un ahorro para el Estado de 2,4 puntos del PBI. Es decir, quitándole el beneficio social a más de 11 millones de personas, aún estaríamos muy lejos de los 15 que sugiere.
Seguramente, el «Plan Espert» continuaría por reducir a su mínima expresión el gasto político. El presupuesto de la totalidad de los cargos políticos del Poder Ejecutivo representa el 0,01% del PBI, una mínima parte de los 15 puntos en cuestión. Eliminar todo el gasto del Congreso Nacional generaría 0,2 puntos del PBI. Si agregáramos una reducción a la mitad del empleo público nacional (que goza mayormente de estabilidad laboral), prescindiendo de 400.000 trabajadores, significaría un ahorro adicional de 1,6 puntos del PBI. Seguimos lejísimos de los 15 puntos. Si cortáramos también la mitad de la obra pública (básicamente rutas, vivienda, agua potable y cloacas), tendríamos un ahorro adicional de 0,8% del PBI.
Es decir, la suma de todas estas medidas -extremas, irrealizables y con un impacto negativo fenomenal en la pobreza y la actividad económica- apenas alcanzaría para bajar 5 de los 15 puntos del PBI que el autor propone.
En materia de reformas estructurales, el «Plan Espert» propone eliminar la coparticipación de impuestos. La misma está establecida en la Constitución Nacional y es la piedra angular de todo régimen federal que procure la igualdad de oportunidades independientemente del lugar del país en que se nazca. ¿Sugiere ignorar la Constitución Nacional? ¿O modificar su primer artículo que establece que somos un país federal? Todo ello sin mencionar el hecho de que la coparticipación es la distribución de los impuestos que las Provincias decidieron delegar en la Nación. Eliminarla significaría que cada provincia se quede con esa recaudación y no achicaría el déficit de la Nación, sino todo lo contrario.
El aporte de los trabajadores a las obras sociales representa 2,4% del PBI, pero si lo elimináramos y todos concurriésemos a los hospitales públicos, ¿no habría que considerar, además de los mayores ingresos fiscales, el mayor gasto público en salud?
Por último, el déficit operativo del total de las empresas públicas (que no dependen de las políticas tarifarias) ya lo redujimos a la mitad y actualmente representa apenas el 0,1% del PBI, ¿encontraríamos la solución a nuestro problema fiscal privatizándolas?
Los datos fiscales son más transparentes que nunca, con la información en línea de la ejecución presupuestaria, facilitando así el análisis de las finanzas públicas a quien tenga un interés genuino.
También dimos enormes pasos en términos de previsibilidad. Establecimos metas trianuales y trimestrales que determinan el sendero de la política fiscal y cuyo cumplimiento garantiza la sostenibilidad de la deuda pública y la convergencia de nuestros indicadores fiscales a niveles incluso más favorables que los que muestra el resto de la región.
Las metas se definieron sobre el resultado primario, y no sobre el resultado financiero, por la inconveniencia de condicionar con metas fiscales el timing de la política de financiamiento. ¿Acaso preferimos perder una ventana de oportunidad en los mercados financieros por la rigidez de una meta? Roza el absurdo pensar que quiénes manejamos la política fiscal desestimamos la evolución de la cuenta de intereses o del resultado financiero.
El déficit financiero de la Nación en 2017 fue de $ 629.050 millones, que equivale al 6,1% de un PBI estimado de $ 10.282.182 millones. Ni 7% como dijo ahora. Ni 8% como dijo hace unos meses. En 2018 será ligeramente superior al 5% y en 2019 al 4%, y así lo iremos bajando de a un punto por año. Las provincias redujeron a la mitad su déficit financiero en 2017, estarán en equilibrio en 2018 y tendrán superávit en 2019, gracias al acuerdo plasmado en la Ley de Responsabilidad Fiscal.
No avanzamos más rápido porque también decidimos bajar impuestos que ayuden a dinamizar la actividad económica. Bajamos impuestos entre 2015 y 2017 por 2 puntos del PBI (derechos de exportación, impuesto a los débitos y créditos para pymes, mínimos y escalas de ganancias, bienes personales, ganancia mínima presunta, pusimos al día devoluciones y reintegros). Y acabamos de conseguir la aprobación del Congreso por una reforma que baja la presión tributaria otros 2 puntos en los próximos 5 años. También las provincias, en el marco del Consenso Fiscal, se comprometieron a reducir la carga tributaria del Impuesto a los Ingresos Brutos y a los Sellos por 1,5 puntos del PBI. Es decir, hemos trazado un sendero de reducción de impuestos por nada menos que 5,5 puntos del PBI para los próximos años.
La baja simultánea del déficit y la presión tributaria solo puede realizarse porque redujimos el gasto en términos reales. La combinación de baja del gasto y crecimiento económico del año 2017 (año que Espert minimiza en su nota) no sucedía desde hace 20 años. Y sucederá también en 2018.
En los estadios de fútbol nunca faltan las personas que desde la comodidad de su asiento insultan a los jugadores y al técnico, y les explican lo que deben hacer para salir campeones. Por lo general se ubican en la platea. En economía también hay plateístas que se especializan en soluciones mágicas. Pero cuidado: las soluciones mágicas también fueron parte de los últimos 70 años de fracasos económicos.
Una cosa es criticar livianamente desde la platea. Otra, muy distinta, es tener la responsabilidad de administrar un país con millones de argentinos. Un país representativo, republicano y federal. Aunque a algunos les pese.
—Rodrigo Pena es secretario de Hacienda de la Nación.
