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Hace dos años, en marzo de 2016, el Banco Central (BCRA) ampliaba la oferta de créditos hipotecarios lanzando al mercado los créditos hipotecarios en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA). Esta unidad de medida, recordemos, equivale a la milésima parte del costo promedio de construcción de un metro cuadrado testigo y se actualiza diariamente por el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), basado en el Índice de Precios al Consumidor (IPC).

Según el último informe monetario del BCRA, los préstamos al sector privado acumularon un incremento de 23,8%, en términos reales, en los últimos doce meses, siendo los préstamos hipotecarios los más dinámicos entre los préstamos con garantía real (con un incremento promedio mensual de 7,2% real en los últimos siete meses). En términos nominales, los préstamos hipotecarios acumularon un crecimiento de 128% en los últimos doce meses. El financiamiento en UVA sigue ganado participación sobre el total de préstamos a personas físicas, alcanzando el 94% del total de créditos otorgados en febrero.

La desventaja de los créditos hipotecarios a tasa variable es precisamente que, al estar ajustados a la inflación, la cuota mensual en pesos crece a lo largo del tiempo, mientras que la ventaja más importante de estos créditos hipotecarios es que permite eliminar la principal barrera de acceso al financiamiento para la compra de vivienda: ingresos familiares elevados y cuotas altas. Bajo esta modalidad, tanto el nivel de ingresos como la cuota mensual se redujeron hasta un 60%.

Dado que el proceso de desinflación viene más lento de lo previsto, sumado a la volatilidad del dólar, los bancos salieron a ofrecer algunas garantías para proteger a los deudores de créditos hipotecarios como extender el plazo de devolución del mismo de 30 a 40 años; elevar la relación cuota-ingresos de 25% a 30%; acortar los plazos de aprobación de los créditos que van de 30 a 120 días; ampliar el valor límite de la propiedad; y aumentar el monto del crédito a otorgar para aquellos que tienen pre-aprobado o aprobado un crédito hipotecario. En estos días se habla también de un blindaje voluntario para los tomadores del crédito en donde se busca que una ley los proteja en el caso de que la inflación supere los incrementos salariales.

Evolución UVA, IPC y salarios

En 2016, el valor de la UVA acumuló una suba de 20,2% (desde mayo, primer dato oficial de IPC, hasta diciembre); mientras que la variación acumulada del IPC para ese período fue de 17% y los salarios crecieron 20,5%. A pesar de que el incremento del valor de la UVA superó en tres puntos porcentuales a la inflación, los incrementos salariales, en promedio, acompañaron la evolución de esta unidad de medida.

En 2017, el valor de la UVA aumentó 22,5%, mientras que la variación del IPC fue de 24,8%. Con respecto a la evolución de los salarios, el índice de salarios total del INDEC mostró un crecimiento de 27,5% en 2017 (27,3% en el caso del sector privado registrado; 25,0% en el sector público y 31,5% en el sector privado no registrado). Es decir que el año pasado los incrementos salariales (promedio) superaron en 5 puntos porcentuales el aumento del valor de la UVA, que a su vez estuvo 2,3 puntos porcentuales por debajo de la inflación anual.

El éxito de los créditos hipotecarios en UVA, reflejado en la cantidad de créditos otorgados bajo esta modalidad ($ 75.000 millones desde su lanzamiento), parece indicar que el hecho de poder acceder a la vivienda propia con menores ingresos familiares y cuotas mensuales similares a la de un alquiler más que compensa la desventaja de que las cuotas estén ajustadas por inflación, aún en un contexto de elevada inflación como el nuestro.

Sin embargo, para que esto sea sostenible en el tiempo, no alcanza con que los bancos salgan a ofrecer garantías a los deudores de créditos hipotecarios cada vez que se produce un aumento importante del IPC o un movimiento alcista del dólar. Estas garantías pueden ayudar en el corto plazo, pero no son suficientes ante un horizonte temporal de 30 o 40 años. En este proceso es fundamental no sólo consolidar un proceso de desinflación, sino también que los incrementos salariales superen el incremento del valor de la UVA, tal y como sucedió el año pasado. En una nota anterior nos preguntábamos quién ganaría esta carrera en 2017, y los datos indican que fueron los salarios. Sin embargo, esto no fue así en 2016 y habrá que esperar para ver qué sucede en 2018.