¿Cómo funciona la prima de riesgo en el mercado inmobiliario?
Por David López Cabia.
Madrid, España.
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La prima de riesgo no es un concepto que únicamente se relacione con la economía nacional. No solo se buscan rentabilidades al invertir en bonos, sino también al invertir en el sector inmobiliario. De ahí que los inversores se guíen por unos indicadores de riesgo al operar en el mercado inmobiliario. Pero, ¿cómo funciona la prima de riesgo en el mercado inmobiliario?
Al escuchar las palabras “prima de riesgo” la mente de muchos viaja hasta los años 2011 y 2012. En el momento en que la mala marcha de las economías europeas disparaba los intereses que debían pagar los países por financiarse en los mercados. Aquel delicado momento económico sirvió para que gran parte del público comprendiese lo que es la prima de riesgo.
Recordemos que la prima de riesgo supone un coste adicional para todos aquellos estados que busquen financiación en los mercados. Este coste adicional se establece en función de los riesgos que atraviese la economía nacional. Digamos que es una compensación al riesgo que corre el inversor por emplear sus recursos en los bonos de un determinado país. Ahora bien, cuanto mejor sea la marcha de la economía de un país, menor será la prima de riesgo que deba abonar. Cabe subrayar que, como referencia, se toma el bono alemán. De ese modo, tendremos una escala válida para medir el riesgo económico de los distintos países.
La prima de riesgo en el mercado inmobiliario va por barrios
Pues bien, el concepto prima de riesgo también ha llegado al mercado inmobiliario. Si anteriormente exponíamos que el riesgo variaba según el país, en el mercado inmobiliario el riesgo depende del barrio en el que deseemos invertir. Para medir toda prima de riesgo tiene que haber una referencia. Por ello, si en el mercado de bonos mencionábamos a Alemania como referencia, en el mundo inmobiliario este lugar será ocupado por el madrileño barrio de Recoletos. Se considera que recoletos es una zona caracterizada por la garantía y fiabilidad, sin embargo, serán menores los beneficios que se puedan obtener al adquirir un inmueble y ponerlo en alquiler.
Las variables de las que depende la prima de riesgo en el mercado inmobiliario
Existe un claro paralelismo entre barrios y estados. En ambos las probabilidades de riesgo varían de unos a otros. A la hora de invertir en bonos de un determinado país, el inversor presta especial atención al nivel de endeudamiento, la posibilidad de quiebra, las perspectivas de crecimiento o el déficit público. En el mercado inmobiliario se utilizan otros criterios tales como: la posibilidad de subarrendar el inmueble, una ocupación ilegal del inmueble, los cambios en la legislación o el número de inquilinos que pasan por un inmueble durante un periodo de tiempo determinado.
Continuando con el ejemplo del barrio de Recoletos, vemos que este barrio se considera seguro, todo un baluarte inmobiliario. Todo ello significa que, con gran seguridad, se obtendrán rentabilidades que oscilen entre el 3,3% y el 3,4%. Y lo mejor de todo, con escasos riesgos. Por tanto, el bajo nivel de riesgos del barrio de Recoletos se premiará con una prima de riesgo inmobiliaria igualmente baja.
Si el inversor inmobiliario busca ganancias a costa de la prima de riesgo inmobiliaria deberá centrar su atención sobre otros barrios. Este diferencial de intereses se hará más exacerbado en barrios como Entrevías, San Diego, San Andrés o San Cristóbal. Aquí el riesgo es elevadísimo por lo que se debe satisfacer una prima de riesgo inmobiliaria mucho mayor.
La importancia de un análisis previo
A diferencia del mercado de bonos, donde existe la posibilidad de diversificar la inversión para reducir el riesgo, en el mercado inmobiliario todo dependerá del precio del inmueble a adquirir. Consecuencia de ello es que los inversores más pequeños no tendrán al alcance la opción de invertir a las zonas más seguras, ya que son las más caras. Mientras, los inversores más potentes se decantan por los barrios con menor riesgo. La explicación a por qué el gran inversor no apuesta por los barrios que mayor rentabilidad ofrecen es sencilla, pues no desean asumir grandes riesgos.
El equilibrio entre rentabilidad y riesgo
Como en toda inversión, en el mercado inmobiliario será necesario un análisis previo de dos variables: la rentabilidad y el riesgo. Bien es sabido que en el mundo de las finanzas, a mayor rentabilidad, mayor riesgo.
En este tipo de inversiones inmobiliarias será fundamental valorar aspectos como la fluctuación de los precios, el grado de competitividad, las predicciones y la denominada tasa de esfuerzo de alquiler. Recordemos que por tasa de esfuerzo de alquiler se entiende la cantidad de ingresos mensuales que se emplean para costear el alquiler.
Por último, hay que prestar especial atención a otros costes relacionados con la propiedad del inmueble. En este sentido hay que valorar el impacto de los impuestos, los gastos de la comunidad, las primas de seguros, las posibles derramas y los costes de las gestiones.
De lo que no cabe duda es que existe gran similitud en el funcionamiento de la prima de riesgo, tanto en el mercado de bonos, como en el mercado inmobiliario. Y es que, el riesgo se paga.
El presidente del Banco Nación impulsa un catastro digital para acelerar las escrituraciones.
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“Contratar un escribano es del siglo pasado”, sostuvo Javier González Fraga. El presidente del Banco Nación apuntó a las demoras en la escrituración de propiedades y se las achacó a escribanos y tasadores. Con ese obstáculo en la cabeza, el banco estatal busca impulsar un Catastro Digital que agilice y abarate las operaciones.
“Las propiedades deberían estar en un Catastro digital, en un registro, donde se pueda ver todo y se agilicen los trámites, y se cobren honorarios sensatos”, dijo el funcionario luego de un evento de real state, en el que aseguró que “de los 100 a 120 días que demora el otorgamiento de un crédito hipotecario, 55 se los llevan los tasadores, las escribanías”.
Si bien llaman la atención la contundencia de las declaraciones de González Fraga, el tema de costos y tiempos de la burocracia vinculada a los créditos hipotecarios está en danza desde hace tiempo. Varios empresarios del sector apuntaron a ON24, el descalce que existe entre demanda de créditos y la capacidad de respuesta de las instituciones.
Según un estudio reciente llamado Índice Provincial de Desempeño Empresarial (IPDE), en Rosario, hacer el registro de una propiedad demanda 8 trámites, 68 días, y tiene un costo del 7,5% del valor del inmueble.
Los que sacaron un crédito UVA no se vieron afectados por la devaluación
A pesar de la malaria económica, los deudores UVA no están pasándola mal como se piensa.
Por Iván Carrino.
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El 31 de marzo de 2016 comenzó oficialmente a cotizar la UVA o Unidad de Valor Adquisitivo. La idea de este instrumento, que es simplemente una unidad de cuenta, era que volviera a haber crédito hipotecario accesible en Argentina.
La particularidad de un crédito UVA es que el capital adeudado se va ajustando por la inflación, porque es un préstamo “en UVAs”, y cada UVA aumenta de valor al ritmo de la inflación.
Con la reciente crisis cambiaria y su impacto en precios, muchos comenzaron a pensar en lo mal que la estarían pasando los deudores UVA. Sin embargo, una mirada a los datos muestra que este no es el caso.
En un hilo de Twitter, que reproduzco aquí abajo, intento aclarar el tema.
Estoy haciendo unos cálculos. Si en enero de 2017 sacaste un crédito UVA con una relación cuota/ingreso de 25%, a fin de este año, si tu sueldo sube 23% y la inflación 29%, la relación subirá a 25,3%. Para nada dramático.
Obviamente, como el capital se ajusta, lo adeudado en pesos también. Pero, con un dólar a $ 16 en enero de 2017, compraste casa de U$S 100.000 por $1,6 Millones. En diciembre de este año, incluso asumiendo caída de 10% en dólares, tu casa vale $2,7 Millones en pesos.
Incluso en un caso más desfavorable, de inflación +35,5% y salarios +23%, la relación cuota ingreso pasaría a 26,5% (1,5 puntos más). Ésta volvería a bajar en 2019 si crece la economía.
La “desventaja” de sacar un crédito indexado como el UVA es que… ¡hay que pagarlo! Y en un país acostumbrado a defaultear y licuar deudas, eso no resulta fácil de digerir.
Lo único diferencial de la UVA -que es solamente una unidad de cuenta- es que protege el capital prestado y, por tanto, hace que el crédito hipotecario, otrora desaparecido por las licuaciones e impagos, regrese al país.
Anexo: Los datos, con UVA +29,3% en 2018 y salarios +23%. La cuota inicial es para una vivienda de USD 100.000, préstamo por 80% del valor, y 4,9% de tasa. En rojo estimaciones.
Aclaración adicional: la simulación está hecha con un préstamo por U$S 80.000, a un tipo de cambio de $ 16 (oficial vigente en enero de 2017), una tasa de interés de 4,9% (promedio relevado por las estadísticas del BCRA para la fecha), y una duración del crédito de 20 años, lo que resulta en los valores de cuota expresados para la fecha.
Pese a las turbulencias del mercado, los préstamos hipotecarios UVA crecieron 7,5% en mayo
A fin de este mes, el financiamiento a través de líneas en UVA siguió representando más del 90% de los préstamos a personas físicas.
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Los puntos más relevantes del Informe publicado por la autoridad monetaria, en el que hace referencia a la evolución del mercado en mayo son los siguientes: El Banco Central continuó operando en el mercado secundario de LEBAC, realizando compras y ventas, alentando la adecuación del resto de las tasas de interés a las de referencia. Asimismo, a partir de mayo comenzó a realizar operaciones de canje de LEBAC con el objetivo de alargar el plazo promedio de la cartera en circulación, rescatando parte de la especie con vencimiento en junio y emitiendo las de mayor plazo.
• La venta neta de dólares del BCRA tuvo como contraparte al sector privado no financiero, que empleó para ello parte de su stock de LEBAC. Principalmente, los que disminuyeron sus activos emitidos por el BCRA fueron los fondos comunes de inversión de renta fija cuya cartera está invertida principalmente en estos títulos y que afrontaron rescates de sus cuotapartes en el período y los tenedores que no son residentes en el país. De este modo, a pesar de la mayor demanda de divisas, los depósitos a plazo en pesos del sector privado aumentaron tanto en términos nominales (4%) como al considerar los saldos desestacionalizados y en términos reales (1%).
• Los depósitos a plazo en UVA aceleraron su tasa de crecimiento, especialmente en el segmento minorista. Cabe recordar que a partir de los últimos días de abril se redujo el plazo mínimo de concertación para este tipo de depósitos, de 180 a 90 días. Ésta modificación y la creciente disponibilidad de plataformas para pactarlos por vía electrónica contribuyeron a su avance. Si bien aún representan una proporción reducida de los depósitos a plazo, su crecimiento está muy por encima del resto de las colocaciones. Al término de 2017 el saldo de los depósitos a plazo denominados en UVAs era $2.200 millones y a fines de mayo alcanzó a $12.400 millones. En mayo los depósitos de menos de $1 millón aumentaron 64%, cuando durante el primer cuatrimestre del año presentaron un crecimiento mensual promedio de 12%.
• En términos reales y ajustados por estacionalidad, el saldo de los préstamos en moneda local aumentó 0,8% en el mes y su variación interanual se ubicó en 20,4%. La línea de préstamos hipotecarios fue la que concentró la mayor parte del aumento total, al crecer 5,7% en términos reales y ajustados por estacionalidad. En términos nominales, los hipotecarios crecieron 7,5% ($12.700 millones) en mayo, acumulando un aumento interanual de 160%. El financiamiento en UVA siguió representando más del 90% de los préstamos a personas físicas. Desde el lanzamiento de este instrumento, se han otorgado aproximadamente $111.750 millones de préstamos hipotecarios en UVA.
Plan Procrear: introducen cambios, pero el subsidio mantendrá el tope de $400.000
Subirán el valor de la vivienda que puede entrar al plan hasta los $2,5 millones.
Por Pablo Wende.
El valor máximo del inmueble que se podrá adquirir pasó de $2,2 millones a $2,5 millones.
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Para tratar de aliviar las dificultades que la suba del dólar está generando en las operaciones inmobiliarias, el Gobierno decidió actualizar el valor de la propiedad que se puede adquirir a través del plan Procrear. Se definió una actualización del 10%, por lo que el valor máximo del inmueble que se podrá adquirir pasó de $2,2 millones a $2,5 millones. Esa modificación será aprobada el lunes próximo por el comité ejecutivo de Procrear.
En cambio, desde el Ministerio del Interior aclararon algunas versiones que habían hecho «ruido» en las últimas horas en relación al subsidio que ofrece Procrear a los compradores. En ese sentido, indicaron que el monto de esa ayuda estatal quedará fijo en $400.000, es decir, no será actualizado a pesar de la suba de la divisa y el aumento del valor de las propiedades en pesos. En la práctica, esto significa que disminuye el valor del subsidio en términos reales, porque representa un monto menor en relación al precio del inmueble.
En el nuevo esquema del plan Procrear introducido por el Gobierno de Mauricio Macri, son los bancos los que otorgan el préstamo hipotecario y luego el Estado brinda un subsidio directo al comprador. Claro que luego de los últimos cimbronazos financieros, lo más probable es que el aumento de esta línea de financiamiento afloje mucho su ritmo. Los números de mayo aún no lo muestran, porque vienen con la inercia de los meses anteriores.
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Estas modificaciones fueron discutidas ayer con empresarios del sector inmobiliario, escribanos, directores del Banco Central y funcionarios de Interior. Uno de los reclamos fue, por ejemplo, reducir lo máximo posible el tiempo desde que una persona recibe el visto bueno de la entidad para el otorgamiento del crédito hasta la compra del inmueble. La suba del dólar provocó que una importante cantidad de operaciones se cayera, porque al solicitante del crédito no le alcanzan los pesos recibidos para la compra de la vivienda (que está valuada en dólares).
Además, se habló de promover la posibilidad de que las viviendas sean vendidas con ajuste UVA, en vez de valuarlas en dólares. Esto sería posible sobre todo cuando se trata de desarrollos impulsados por créditos bancarios. «Estamos trabajando para que de ahora en más tanto subsidio, ahorro, crédito y valor de la propiedad se contemplen en UVA», explicaron fuentes oficiales.
Desde Procrear aportaron, además, algunos datos «duros» de cómo viene funcionando el programa:
– Los préstamos con subsidio estatal representan el 30% del total de las operaciones con crédito hipotecario.
– Desde 2017 hasta hoy se realizaron más de 27.000 escrituras.
– Se otorgaron más de $8.000 millones en concepto de subsidios.
Quien tiene dólares puede obtener descuentos y es el ganador en un contexto en el que los desarrolladores vuelven a pensar en el inversor como comprador y en el segmento premium. .
El sector digiere de a poco los cambios que plantea un dólar más alto y se anima a plantear las nuevas reglas de juego que marcarán el rumbo del año. Aún en un clima de incertidumbre, los empresarios aclaran que es necesario esperar unos meses para ver cómo evoluciona la industria, insisten en que hay que mirar el largo plazo pero igual confiesan algunos cambios.
1. Los inversores ganan protagonismo
Los desarrolladores miran al comprador que es inversor, que apuesta al ladrillo como resguardo de valor y que busca unidades ubicadas en zonas top. «Los proyectos nuevos volverán al modelo de la preventa y los fideicomisos al costo que se financian durante la obra», explica Toribio Achával, presidente de Toribio Achával Propiedades.
2. La vuelta al producto premium
Con compradores finales a los que la zanahoria del crédito se aleja, el sector volverá a construir para el segmento más alto de la pirámide. De hecho, casi como una paradoja y en medio de la convulsión, esta semana, Grupo Monarca presentó el primer lanzamiento del año: Azzurra, un barrio cerrado de US$50 millones de inversión que ocupa 68 hectáreas en Tortugas, con una oferta de lotes que va desde los US$ 85.000 hasta los US$500.000 -que se pueden pagar al contado con descuento o con un adelanto del 25 por ciento y hasta 36 cuotas fijas en dólares, en UVA o en pesos ajustadas por CAC-. «El proyecto tiene un bosque de 52 años de Thays y será el primero en el mundo con una oferta de lotes que da a una laguna cristalina Crystal Lagoon, esto permitirá que tengan playa privada», relata Gonzalo Monarca, presidente de la desarrolladora homónima. El empresario que esperó el desenlace del martes, la jornada del cierre de las Lebac, para reconfirmar el lanzamiento. La decisión de poner las energías en el ladrillo premium no fue fácil. De hecho, la compañía cambió el emprendimiento sobre la marcha. Inicialmente proyectaba un barrio cerrado para un escalón más abajo pero finalmente decidieron ir por lo exclusivo.
3. Las negociaciones, más flexibles
Jorge D’Odorico, titular de D’Odorico Propiedades admite que, si bien los precios no tienden a la baja, «los dueños de los pisos dejaron de estar rígidos y tienen oídos para las contraofertas». «Es el mejor momento para hacerlo», agrega Achával. El broker da números: se pueden encontrar descuentos de hasta 10 por ciento, sobre todo en usados. Por caso, antes por un departamento de US$1 millón era impensada una contraoferta de US$830.000, hoy la escuchan y la analizan. Hay que aclarar que son situaciones particulares. Nadie en el sector está saliendo a «regalar metros».
4. El tenedor de dólares, el ganador
Este perfil de comprador es el protagonista en las negociaciones flexibles planteadas en el anterior punto. Pero también hay casos de inversores líquidos en dólares que buscan unidades en proyectos en marcha que se entreguen en un año y medio. Entran con un anticipo, y saben que el saldo en pesos les costará menos dólares que hace un mes atrás. También miran el stock remanente que quedan en los proyectos terminados. Son casos en los que los desarrolladores ya están hechos, habían logrado que se puedan escriturar -por lo tanto son unidades apto crédito- entonces les habían subido los precios hasta 20 por ciento. Hoy para venderlas tienen que bajarlas al precio real de mercado, explican desde las inmobiliarias. «Las hipotecas estaban atadas a la inflación no controlada y las propiedades que se financiaron estaban más caras de lo que valían, Además el sector padece altos costos que no permiten generar mayor actividad», resume Ignacio Camps, presidente de la inmobiliaria Evoluer.
5. Habrá menos oferta de metros nuevos para la clase media
Los desarrolladores que estaban en proceso de lanzar sus emprendimientos pensados para el consumidor final y en barrios poco consolidados, los volvieron a guardar en el cajón. «Con tasas de referencia del encima del 40 por ciento, desarrollar en pesos es inviable, y en dólares no tenés compradores, salvo en el mercado premium», afirma Federico Gagliardo, presidente de Vitrium Capital, la desarrolladora que construye el proyecto mixto Pueblo Caamaño en Pilar. Monarca, que compró tierra en La Boca, Wilde y Mar del Plata para construir edificios que se venderían financiados, esperará a que se calmen las aguas para arrancar. Hoy sus energías están puestas en Azzurra. Explica que desarrollar en este segmento es un negocio más financiero, de márgenes más chicos y atado al éxito de los créditos intermedios -los que los bancos le otorgan al desarrollador que, por ahora, las entidades financieras suspendieron-. «Es entendible que quienes no arrancaron esperen, pero es como retroceder diez casilleros, no podemos quedarnos con lo que hicimos en los últimos 20 años y seguir construyendo sólo para los ricos», sentencia Gustavo Llambías, Socio de RED, Real Estate Developers. El especialista defiende a rajatabla la UVA como unidad de valor de referencia del sector. «Si tomás series largas durante los últimos 30 años, el sueldo promedio de la gente ha estado dos o tres puntos por encima de la inflación. Por eso creo que no tendrá problema quien tomó una línea UVA», agrega y confiesa que cerró el contrato con la empresa demoledora en esa unidad. El desarrollador arrancará en estos días la construcción de Lope de Vega IN, el emprendimiento con oferta de unidades con precios desde poco menos de 100.000 UVA y del que, en once meses, vendió 70 de los 110 unidades previstas para la primera etapa.
El 10%, es el descuento que puede lograr quien va a comprar una unidad con los dólares en la mano. .
6. Los proyectos en marcha para los usuarios finales se entregarán
Las desarrolladoras que arrancaron en punta como CasasArg -que construye el proyecto Prima en Caballito con departamentos de uno a cuatro ambientes que se venden con precios que parten de $2 millones en los que se ingresa con un anticipo de $200.000- y RED Real Estate Developers -con Lope de Vega IN, ubicado a pocas cuadras del cruce de esa avenida y Juan B. Justo- seguirán adelante con sus planes. Es más, podrían vivir un momento de oportunidad por la escasa oferta de metros nuevos para el comprador final. «Ofrecemos alternativas de financiación que permiten cancelar el 70 por ciento recién al momento de ingresar a la propiedad, con o sin crédito. Esto significa que, mientras uno adquiere un bien en pesos en cuotas, se dolariza una vez finalizada la obra», detalla Sebastián Sommer, CEO de CasasArg. Un dato no menor es que en ambos casos, los desarrolladores confiesan que ya cuentan con el capital para terminarlos.
7. El costo de construcción bajó.
Es una consecuencia lógica del aumento del dólar en el corto plazo -hasta que, en el caso de que sucediera, la devaluación se traslade a la inflación-. El número que se estima entre US$1500 y US$1700 por m2, habría caído entre 10 y 15 por ciento por efecto de la devaluación, según las cuentas de Monarca, quien cree que una menor demanda por parte de la obra pública también obligará a las constructoras a ser más competitivas con los precios. Hay que tener en cuenta que, de todas formas, este costo tiene un 30 por ciento de incidencia en dólares -cemento, el hierro, aluminio y el hormigón-.
8. Los precios de los usados se estabilizarán
Las unidades usadas fueron las estrellas de los últimos meses por efecto del crédito. Hoy con una demanda más reticente a tomarlos, la situación cambia. Hubo operaciones que se cayeron por la imposibilidad de juntar dinero extra, o tomadores que se retractaron ante un escenario menos estable. «Desde septiembre venían creciendo fuerte con los préstamos, y ahora esa subida encontró una pausa, sobre todo por las contraofertas de los potenciales compradores, que piden descuento, y la mayor predisposición de los propietarios de negociar más agresivamente los valores», analiza Gabriel Brodsky, director de la desarrolladora e inmobiliaria Predial, que construye microdepartamentos. Achával aclara que, por la demanda, las propiedades de tres ambientes bien ubicadas con buenos accesos que promedian los US$150.000 defienden el valor y no bajarán. «Son casos en los que, si el comprador no llega, le pide el dinero al padre», explica. Las realidades son distintas según el segmento.
Seguramente las negociaciones sean más feroces en propiedades dirigidas a la clase media y a un nivel socioeconómico menor. «Las propiedades usadas ubicadas en el corredor Norte de la ciudad tienen un perfil de vendedores que, por lo general, no tienen una necesidad económica urgente de desprenderse del activo sino que ofrecen sus unidades para conseguir dinero para hacer otro negocio o para resguardarse en otro inmueble. Ninguno de ellos me habló de bajar el precio, sino de esperar», detalla Hernán Siwacki, socio de Capital Brokers. En números, Germán Gómez Picasso, cofundador de Reporte Inmobiliario proyecta que el valor de los usados crecerá un 5 por ciento este año, frente al 10 por ciento del año pasado traccionado por el crédito, pero que las unidades a estrenar se mantendrán más estables. «Con un crecimiento de la economía del 3 por ciento, el empresario traslada la inflación a precios, el crédito se encareció para el que compra, pero también para el que construye», aclara un desarrollador en off. Marcelo Plana de la consultora del economista Orlando Ferreres propone imaginar un escenario en el que el valor real del dólar -es decir, aquel que excluye el aumento de precios- aumente luego de que la volatilidad se estabilice. «Lo que esto produce es una caída en los valores de la propiedad medidos en dólares, pero para eso hay que esperar a ver cómo evolucionan la inflación y el tipo de cambio. «, resume. En el mediano plazo se cabría esperar una recuperación, pero con variación entre los nuevos y los usados. En este momento, dice, el segundo grupo tiene un valor mayor por la poca oferta de desarrollos a estrenar. «En la medida en que el mercado inmobiliario sea sostenible durante un tiempo suficiente, va a ser negocio construir más, y por ende el nuevo se diferenciará más que el usado, crecerá a un ritmo mayor», afirma.
9. La demanda de crédito hipotecario se enfriará
El clima de incertidumbre no ayuda y el aumento de las tasas por encima del 7 por ciento + UVA generó que quienes estaban en proceso de sacar un préstamo prefieran esperar. Damián Tabakman, rector en la Escuela de Negocios Real Estate es contundente: «El préstamo hipotecario es hijo de la estabilidad y la inflación alta lo deshabilita». En esa línea, el broker Adrián Mercado de la inmobiliaria homónima agrega que la gente que saca un préstamo trabaja en empresas que dependen de la situación económica del país, y una tasa de referencia por encima de 40 por ciento es un problema para las pymes. «En este escenario, ¿qué garantía puede tener la persona de que no va a tener un problema en su trabajo?», se pregunta. Su colega Alejandra Covello, presidente de Covello Propiedades, aclara que las operaciones en las que se pedía un préstamo de hasta el 35 por ciento del precio final de la propiedad siguen en marcha. La buena noticia es que los directivos de los bancos tanto públicos como privados admitieron en ExpoConstruir que no suspenderán las líneas en UVA.
10. Invertir en pozo, una oportunidad
Según Hernán Nucifora, de la desarrolladora Global Investments, con la devaluación se abre una oportunidad para los departamentos en pozo en pesos. Propone recurrir a un fideicomiso en pesos con precios concertados y no al costo. «Más allá de que hay costos de la construcción como el hierro y el aluminio, que se incrementarán con el dólar, son un componente menor en el valor del metro cuadrado. Nosotros tenemos respuesta con los departamentos que se comercializan en pesos. La lista de precios bajó un 15% y el índice de la Cámara de la Construcción aún no trasladó aumentos», apunta. Llambías, que vende en UVA, no bajó los precios pero también habla de oportunidad. «Hoy con los mismos dólares comprás más UVA», explica. Y aclara que no tocó los valores en UVA porque vendió a precio fijo. Tomó un riesgo comercial, por lo tanto, si baja el costo de construcción en UVA, se beneficiará. Si sube, en cambio, tendrá que cubrirlo. Gajes del oficio.
El precio de las propiedades subió muy por encima de la inflación el último año
Las viviendas usadas en la ciudad de Buenos Aires se encarecieron en promedio 8,4% en dólares y 38% en pesos en 12 meses.
Por Juan Gasalla.
Se amplía la brecha entre los precios de las propiedades y la inflación general.
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El auge de la venta de propiedades, gracias al importante impulso del crédito hipotecario en los últimos dos años, hace efecto en las tasaciones inmobiliarias, que reaccionan con importantes alzas por la creciente demanda.
Este fenómeno se registró con claridad en el área metropolitana de Buenos Aires. Un informe de Reporte Inmobiliario indicó que el precio promedio del metro cuadrado usado en la Ciudad fue de USD 2.265 en febrero último. Dicho valor surge del promedio de las cotizaciones de unidades de uno y dos dormitorios en edificios en propiedad horizontal, sin «amenities».
De esta forma, en 12 meses la cotización en dólares creció 8,4% en el distrito porteño, frente a los USD 2.081 de febrero de 2017. Si se toma en cuenta que el dólar se encareció un 29,6% en el período (de $15,76 a $20,42), las propiedades se encarecieron 38% medidas en moneda argentina.
Este aumento es entre 12 y 13 puntos porcentuales superior a la inflación registrada entre febrero de 2017 y el mismo mes de 2018: un 26,2% según el IPCBA que mide la Dirección de Estadísticas de la Ciudad y de 25,2% medida a nivel nacional por el INDEC.
Vale recordar que en marzo último, la cantidad de operaciones inmobiliarias creció un 34,6% respecto del mismo mes de 2017, según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires. El monto total de las transacciones realizadas se elevó 92,4% medidas en pesos.
Asimismo, según el Colegio de Escribanos porteño, el monto medio de las escrituras fue de $2.937.483, equivalentes a USD 142.943 de acuerdo al tipo de cambio oficial promedio del tercer mes del año. De este modo, creció 42% en un año en pesos, mientras que en moneda estadounidense subió 9,9 por ciento.
Fue central en este desempeño que el 35,5% de las escrituras de febrero se realizó con garantía hipotecaria. El «boom» de crédito, que facilita la financiación de la demanda y la liquidez del mercado, fue un evidente factor alcista para los precios muy por encima de la inflación, dado que el índice del costo de la construcción del INDEC acumuló en marzo un 24,7% en comparación al mismo mes de 2017.
De todos modos, habrá que observar la tendencia del mercado inmobiliario en los próximos meses, con condiciones financieras que se complicaron para el sector, con tasas de interés más elevadas para el crédito hipotecario, un notable encarecimiento del dólar, que probablemente tengan incidencia en un estancamiento de las valuaciones de las propiedades.
QUÉ PASA EN EL GRAN BUENOS AIRES
En cuanto al Gran Buenos Aires, Reporte Inmobiliario detectó un aumento de 9,8% anual en dólares, con datos al cierre de marzo, a USD 2.305 el metro cuadrado, frente a USD 2.099 en promedio en marzo de 2017, «traccionado por las principales localidades del norte del GBA que superan en todos los casos ampliamente los USD 2.600 el metro cuadrado».
En ese lapso, el dólar trepó un 30,3%, de 15,69 a 20,44 pesos. Por lo tanto el encarecimiento de la propiedad medida en pesos acumuló en el Gran Buenos Aires un 40,1% en un año, casi 15 puntos porcentuales más que la inflación del período, de 25,6% en marzo pasado, según registró el INDEC en esa región geográfica.
Para este cotejo, la consultora que los arquitectos Germán Gómez Picasso y José Rozados llevan adelante en el conurbano bonaerense este relevamiento trimestral de valores de departamentos usados de 2 y 3 ambientes estándar, sin «amenities».
«En base a nuestro último relevamiento trimestral surge que los valores en el Gran Buenos Aires de departamentos usados siguen aumentando, aunque a una tasa más moderada que la del 2016, año de despegue del crédito hipotecario», señaló el informe.
«Durante el trimestre pasado los precios aumentaron un 2,17%, siendo el aumento de este último trimestre del 2,09%, elemento que muestra que los precios se estarían amesetando debido a la suba de tasas de los créditos hipotecarios. Durante el año pasado la medición de septiembre contra septiembre había dado 13% de incrementos impulsados por el despegue del mercado», agregó Reporte Inmobiliario.
La cuota del crédito UVA ya iguala la de los préstamos tradicionales
Por Javier Blanco.
Cálculos privados lo estiman así para un crédito de $1 millón a 20 años. .
El sostenido ritmo que mantuvo la inflación en los últimos dos años, pese a los intentos del Gobierno por reducirla, provocó que desde abril los deudores hipotecarios que accedieron a una vivienda tras tomar en marzo de 2016 un crédito UVA pasen a pagar una cuota prácticamente igual a la que afrontan quienes tomaron en la misma fecha un crédito tradicional.
Eso no es todo: mientras los que se jugaron por el crédito tradicional achicaron -aunque solo marginalmente- su deuda, los expuestos a la indexación la incrementaron en un 50%, dado que el mecanismo contempla el progresivo ajuste del capital prestado también por el índice UVA.
La comprobación surge de un trabajo de seguimiento estadístico que comenzó en aquel entonces (cuando se lanzaron los hipotecarios UVA) el analista financiero Cristhian Buteler, que lo fue actualizando mes a mes. «Todo empezó con una discusión en un grupo de WhatsApp sobre si convenía sacar un crédito tradicional o era mejor apostar por esta nueva línea, y la idea de aportar datos a la discusión. El cálculo no busca más que cada uno sepa qué se ajusta mejor a su necesidad y a sus posibilidades», explica el autor, que replica sus cálculos por la red social Twitter, algo que le permitió duplicar su cantidad de seguidores desde entonces hasta la fecha.
La saga, denominada «Crédito Tradicional vs. Crédito UVA«, es un ejercicio teórico que consiste en comparar cómo le fue a quien obtuvo hace dos años un crédito hipotecario del Banco Nación por un millón de pesos a 20 años (240 cuotas) en función de si eligió hacerlo por el método tradicional (sistema francés, con tasa fija del 14% por tres años y luego variable) u optó por hacerlo con ajuste UVA a igual plazo desde el inicio. «La comparación toma el crédito que ofrecía en este último caso el Santander-Río, que era UVA+6,95%, porque el Nación no tenía a 20 años entonces», aclara Buteler.
La mayoría de los bancos adoptaron desde ese entonces el sistema que revolucionó el crédito hipotecario en el país, al bajar las barreras de acceso a estos préstamos por abaratar significativamente las cuotas y hacer lo propio -en paralelo- con los requisitos exigidos para calificar.
Muchos de los tomadores por estos días admiten estar inquietos por los problemas que el Gobierno muestra para controlar la inflación y el impacto que eso tiene sobre las cuotas que pagan. En este sentido, el ejercicio que propone Buteler es revelador.
Su seguimiento muestra que, aun beneficiados por el tramo de tasa fija que les caducará en un año, los que eligieron la opción tradicional seguirán pagando una cuota de $12.435, como desde entonces. Pero los que se endeudaron por UVA y habían comenzado con una cuota de $7915 en abril de 2016 pasarán a pagar una de $ 12.428 el mes próximo. Esto quiere decir que lo que era una diferencia de $4520 (57%), por la sostenida inflación, quedó reducida a apenas 7 pesos (0,06%).
En paralelo, mientras los primeros achicaron en $33.574 el capital adeudado (cayó de $1 millón a $978.854, es decir, en una pequeña porción porque el sistema francés implica devolver al banco primero los intereses), los segundos lo vieron crecer sostenidamente hasta llegar a $ 1.529.466 (53%), por los ajustes que impone el mecanismo de indexación.
Bondades y riesgos
El crédito indexado por la unidad de valor adquisitivo (UVA), al voltear barreras de acceso a los préstamos para la vivienda, se convirtió en una tentación para la creciente cantidad de inquilinos (solo en la ciudad de Buenos Aires crecieron del 23 al 30% entre 2003 y 2016) y para las nuevas generaciones que debieron conformarse con vivir en fracciones de terrenos donadas por sus padres, tras la desaparición de la oferta hipotecaria durante casi 20 años. Más allá de que tuvieran empleo formal (en la mayoría de los casos), esas personas quedaron imposibilitadas de ser propietarias porque los precios de los inmuebles en la zona metropolitana crecieron 120% en dólares en los últimos 20 años, tomando como base los valores de mercado de un departamento de dos ambientes. Eso volvía los créditos hipotecarios tradicionales cada vez más restrictivos, hasta que la UVA cambió la ecuación y bajó las barreras de acceso.
En este sentido, las cuentas para los inquilinos que -gracias a un préstamo- pasaron a ser propietarios aún les sonríen. Si bien en 2016 los precios promedio de los alquileres subieron 4 puntos menos en promedio que la inflación, en 2017 aumentaron hasta 8 puntos más (33% vs. 24,6%), según la comparación realizada por el portal de clasificados online Zonaprop.
En relación con los salarios, la comparación también es hasta ahora gananciosa para los que asumieron el riesgo de endeudarse, según destacan en el Banco Central. Sin embargo, la estadística tiene sus particularidades. «El incremento nominal de los salarios fue de 27,4% durante el año pasado (diciembre 2017 vs. el mismo mes de 2016), impulsado por el aumento de 31,5% de la remuneración de los trabajadores no registrados, pero fue del 26,5% para los registrados, del 27,3% para registrados privados y del 24,9% para los trabajadores del sector público, que solo llegaron a empatarle a la inflación», observó la consultora Ecolatina.
La duda está planteada hacia adelante, porque si algo viene quedando claro es que la suba de los precios no da tregua ni la dará por algunos meses más, al menos, según las proyecciones de la mayoría de las consultoras privadas.
A esto se agrega que el Gobierno se planteó la posibilidad de limitar los aumentos salariales de convenio en las paritarias de este año al 15%, en línea con la meta oficial de inflación, aunque la expectativa del mercado es que rondará el 20% en el mejor de los casos.
Si la hipótesis del mercado vuelve a revelarse este año más fiable que la oficial, la ecuación para los que optaron u opten endeudarse con créditos ajustados por la UVA invertiría sus términos en relación con los salarios.
Préstamos para desarrolladores
El Banco Provincia puso en marcha una nueva línea de créditos hipotecarios para desarrolladores inmobiliarios, una opción para quienes busquen financiamiento para sus proyectos de construcción residenciales. «El boom del préstamo hipotecario entre las familias también se contagiará entre las empresas constructoras, que ahora cuentan con una nueva forma de financiar sus proyectos desde el pozo», indicó el presidente del Bapro, Juan Curutchet.El nuevo préstamo es en pesos en la modalidad UVA, con un plazo máximo de 36 meses y una tasa fija del 8% anual. El banco presta como monto máximo hasta el 60% del costo de la obra. El Bapro se suma así al Banco Ciudad, que tiene vigente una línea para el mismo tipo de clientes, con una tasa de interés del 6,9% anual actualizable por UVA o por UVI, que sigue el índice del costo de la construcción del Indec.
Lo impulsa el secretario de Vivienda. Es «para evitar tener que sufrir el impacto del dólar».
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El secretario de Vivienda del Ministerio de Interior, Iván Kerr, anunció que buscan llevar todo el sistema del crédito hipotecario Procrear Ahorro Joven a la medida de valor UVA, para evitar el impacto de la suba del dólar.
«Lo que estamos haciendo desde Procrear para evitar tener que sufrir el impacto del dólar es tratando de ir llevando todo a UVA: no sólo que el crédito hipotecario esté dado en UVA, sino que el subsidio que damos dentro del programa sea en UVA y que el ahorro inicial que les pedimos a las familias también puedan hacerlo en una cuenta en UVA, que ajuste todo de la misma manera», indicó Kerr en diálogo con el programa Sábado Tempranísimo, por radio Mitre.
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Se trata del programa por el que se puede comprar una casa nueva o usada de un valor de hasta 60 mil UVAs (hoy $ 1.344.000), para aquellos ciudadanos de entre 18 y 35 años y que cobren entre $ 17.720 y $ 35.440. El Estado entrega un subsidio no reembolsable de hasta 12 mil UVAs ($ 268.800), pero los que acceden antes deben ahorrar durante 12 meses en un Plazo Fijo UVAs, de al menos del 5% del valor de la vivienda a adquirir, que será un ahorro mensual mínimo de 200 UVAs ($ 4.480). El valor de la UVA hoy es de $22,40.
«Lo que ha sido la serie del aumento de la UVA respecto del salario real, inflación, claramente estuvo por abajo. Tuvo un aumento, hoy está en cerca de 22 puntos y hace un año atrás estaba en 14, fue menor a lo que fue el salario real y a lo que fue la inflación y ni que hablar de lo que fueron los alquileres. Según el INDEC el aumento de alquileres estuvo por arriba del 30%, con lo cual a los que sacaron crédito en UVA les convino», agregó Kerr.
«En la relación cuota ingreso, está en un promedio del 22%. O sea, que no llego al 25% del tope de la cuota y en los alquileres la gente denuncia que paga hasta el 40% de su ingreso», remarcó Kerr, para mostrar la conveniencia del tipo de crédito.
«No vamos a negar que el tema del dólar impacta sobre los créditos hipotecarios pero en enero y febrero los números fueron muy buenos. Hubo cerca de $22 mil millones otorgados en crédito hipotecario y mantuvieron el mismo nivel de crecimiento que habíamos tenido en 2017«, señaló Kerr.
El funcionario adelantó que el mes próximo habrá un nuevo llamado para el plan Procrear. «Vamos a tratar de que sea algo previsible para el sector. Tratar de ir manteniendo dos llamados importantes al año. Seguramente haremos uno nuevo para abril o mayo de este año y otro para el último trimestre y vamos a tratar de incorporar de vuelta la modalidad del ahorro en los bancos para descalzar el anticipo de dinero que es algo que nos dio muy buen resultado», informó Kerr.
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