La rentabilidad de los alquileres: San Telmo le gana a Puerto Madero
Mercado inmobiliario. Los propietarios obtienen un mejor retorno en los barrios donde los precios de los inmuebles es más bajo.
Por Natalia Muscatelli.
Alquileres en la Ciudad de Buenos Aires.
La rentabilidad promedio que puede sacar el propietario de un departamento en la Capital Federal oscila entre 3,04 y 5,59%, según el barrio. San Telmo y Balvanera son las zonas más rentables, mientras que en Puerto Madero y Caballito es donde rinde menos el negocio de comprar para luego alquilar.
La rentabilidad, que surge de la relación entre el precio del alquiler y el de la propiedad, tiende a ser más alta en barrios donde los inmuebles son menos costosos. Básicamente porque la diferencia entre el valor de un alquiler para una propiedad de similares características en los distintos barrios no es tan grande como la brecha que existe en los precios de los departamentos.
«Los departamentos de dos ambientes en Monserrat son los que ofrecen el rendimiento más alto (5,59 %). Por el contrario, una unidad similar pero ubicada en Puerto Madero, el barrio que posee los precios más altos tanto de venta como de alquiler, ofrece el más bajo rendimiento, con sólo el 3,04 % anual como promedio», explica Germán Gómez Picasso, analista de Reporte Inmobiliario.
La renta anual más alta por monoambientes también la logran las unidades de Monserrat, con el 4,90 %, mientras que para los departamentos de tres ambientes el pico de rentabilidad anual se obtiene en Constitución, con el 5,22 % anual. «De todas maneras, la renta sigue siendo baja respecto de los niveles históricos, aunque tuvo una recuperación en el último año cuando pasó del 3,93% en promedio, en julio de 2015, al actual 4,25%«, agrega José Rozados, también de Reporte Inmobiliario.
Para la consultora CDi, la renta promedio se ubicó en abril en 4,16%, según el dólar oficial. En tanto, según el sitio especializado Zona Prop, llegó al 4,8%.«En los últimos 7 meses, los alquileres subieron un 17%, y el dólar inmobiliario, un 9%. Este aumento de la renta del alquiler medida en dólares es mayor que el aumento de 4% registrado en el precio de venta de los departamentos, con lo cual hubo una recuperación de la rentabilidad del alquiler», indicaron en un informe.
Hacia el futuro, Gomez Picasso explica que la evolución de la renta por alquiler»dependerá del dólar y de cuánto aumenten los alquileres». Por ejemplo, en los últimos 12 meses, la suba de los alquileres fue del 32% (por debajo de la inflación) y el precio de las propiedades en dólares no registró variaciones importantes. Por eso, la renta se mantiene baja. Imagino, almenos en los próximos dos años, que la rentabilidad va a mantenerse», señala el analista.
En las inmobiliarias, aseguran que la renta se mantiene muy baja para los propietarios porque estos no pueden ajustar los alquileres según las subas de sus propios costos. Y apuntan que el negocio está centrado más en la revalorización de la propiedad, es decir, en la reventa.
Según Roberto Ledo, director de la Inmobiliaria Bullrich, la renta a veces es aún menor. “Actualmente, la rentabilidad de un departamento en Capital Federal oscila entre un dos y tres por ciento anual en moneda constante. De todos modos, debería estar en un seis por ciento, tendría que alcanzar la misma rentabilidad que un bono. Hoy en día tenemos una gran perspectiva hacia delante, estamos esperanzados», sostiene. El experto opina que «el futuro blanqueo de capitales impactará en una mayor demanda de alquileres y ventas. El país está dando la confianza y seguridad que se necesita para invertir en propiedades”, dijo.
Las 7 Claves de la Tarjeta de Visita Perfecta para un Agente Inmobiliario
Carlos Perez-Newman.
¿Existe una tarjeta de visita ideal para un agente inmobiliario? ¿Una que capte clientes cuando tú no estás? Ideal, ideal, puede que no; pero casi, casi ideal sí que la hay y vamos a ver en este artículo cuales son las 7 claves de una toda tarjeta de visita que deja una excelente imagen de ti como agente inmobiliario al que la recibe.
Entregar una tarjeta de visita a un potencial cliente en busca de un inmueble o a un propietario, (sobre todo a un propietario), es más serio de lo que muchos agentes inmobiliarios creen. Ese “pedacito de papel” puede hacer maravillas por tu negocio inmobiliario si sabes cómo crearlo.
No todo es internet. Tu tarjeta de visita es la herramienta más importante con la que cuentas después del teléfono. Este pedazo de papel duro que algunos agentes inmobiliarios dan como si regalan caramelos, es un instrumento de personal branding de “tres pares de narices”.
Muchos agentes inmobiliarios no se plantean, cuando crean una tarjeta de visita, que el diseño debe ir acompañado de un contenido “rompedor” que refuerce el diseño. El buen diseño por sí solo, desde el punto de vista de la venta pura y dura, no vale el papel en el que está impreso
Vayamos directo al objetivo: ¿Para qué entregas una tarjeta de visita? ¿Para qué te llamen o para que digan: ¡Wow que bonita es!?
¿Te has planteado seriamente; es decir sentadito/a en tu oficina tomándote un café y dándole vueltas al tema, cómo se lee esta tarjeta cuando se entrega y el destino de esa tarjeta cuando se entrega? ¿Has reflexionado sobre a qué personas les darás tu tarjeta de visita dar y en qué contextos?
¿Has tenido en cuenta seriamente que tu tarjeta de visita terminará, en el mejor de los casos, en un tarjetero junto con otras tarjetas y que estos tarjeteros facilitan el que se puedan poner 2 tarjetas en el mismo lugar tapando el reverso de cada tarjeta?
Crear una tarjeta de visita genial, sublime que venda tu negocio inmobiliario cuando tú no estas presente, tiene su ciencia y aquí voy a explicar las reglas que debes seguir para crear esa tarjeta de visita que trabajará por ti incluso cuando estés tomándote una cerveza a las 9 de la noche.
Vamos a aplicar técnicas de copywriting inmobiliario, psicológicas y estratégicas para que un cliente no te olvide después de esa sonrisa, de ese apretón de manos y del “encantado de conocerte”. Vamos a evitar que no te tiren a la basura, que te recuerden hasta que el infierno se hiele y que te contacten a cualquier hora deseando negocios contigo.
Clave nº 1. Tu Tarjeta de Visita con Diseño Diferente.
Imagina que abres una caja de bombones donde todos son cuadrados y envueltos en color marrón y hay uno en la esquina de la caja envuelto en color rojo. ¿A qué se te van los ojos, y quizás la mano, a ese bombón? Ese es el efecto que debes causar con el diseño de tu tarjeta de visita. Ser diferente y a ser posible inusual.
Tu tarjeta de visita no debe ser como las otras. El diseño diferente no sólo se consigue con el color, la textura de papel y/o con la tipografía de letra; también se consigue con la forma.
Una forma cuadrada o redonda no son las más adecuadas para una tarjeta de visita; pero una forma ovalada sorprendentemente si lo es. Una de las tarjetas de visita que más me han sorprendido y agradado ha sido la que recibí de una agente inmobiliaria que vendía inmuebles de lujo en Marbella, España. Tenía una forma ovalada, con un diseño impresionante.
No quiero decir que la tarjeta de visita ideal deba ser ovalada; pero sí debe ser como el bombón rojo en la esquina de la caja. Por cierto, es más elegante si las esquinas de tu tarjeta no terminen en punta.
El tamaño de tu tarjeta importa un poco. Una tarjeta de visita de un agente inmobiliario no suele terminar en el tarjetero, (sorpresa, sorpresa), porque generalmente los propietarios y los clientes no usan tarjeteros. Estas personas guardarán tu tarjeta en otros sitios. Algo distinto es que estés vendiendo inmuebles comerciales o industriales y tu público objetivo sean empresas y empresarios.
Por tanto, cumple con la regla y diseña una tarjeta de visita rectangular u ovalada de unos 9 x 5 cm que es la medida estándar.
Cuidado con el color. Cada uno de los colores del espectro tiene una connotación psicológica diferente. Para dar percepción de confianza y credibilidad como agente inmobiliario los mejores colores son los azules y los verdes
Este es un resumen de lo que representan algunos colores en el Marketing:
ROJO. Reconocido como un estimulante, excitante y la cantidad de rojo que se utilice incidirá directamente en el nivel de energía a percibir. Llama la atención, al utilizarlo para destacar una determinada sección o elemento logra capturar el foco de inmediato.
NARANJA. Muy relacionado con el rojo, causa cierta ambigüedad. Algunos lo adoran, otros simplemente lo odian. Transmite energía pero no logra capturar la atención del visitante como lo hace el rojo.
AMARILLO. Un color que transmite optimismo, ligereza y alegría. Al matizarlo con algo de dorado es capaz de representar un futuro mejor, sobre todo con relación a las finanzas.
VERDE. Ocupa un gran espectro de lo que ven nuestros ojos a diario y luego del azul es uno de los colores favoritos. Es un color persuasivo y confiable y se utiliza fuertemente cuando se desea lograr acercamiento y sensación de comodidad.
VERDE NATURAL. Los verdes en toda su gama natural (bosques, césped, limón, etc.) se aprecian tranquilos y refrescantes. Es considerado el color de la paz y la ecología y se asocia principalmente a organizaciones y gobiernos comprometidos con el ecosistema.
AZUL. Inspira confianza e independencia. Se percibe como una constante en nuestras vidas gracias al color del cielo y el océano y también se asocia al espíritu. Provoca calma, aunque no todos los azules actúan como sedantes.
INDIGO. Es el azul profundo y simboliza lo místico y la realización espiritual. Recomendable su uso en comunicaciones directas, íntimas y espirituales.
PÚRPURA. Es el balance perfecto entre lo estimulante del rojo y la calma del azul. Es el favorito de las adolescentes, pero puede tener buen resultado al utilizarlo para causar inquietud.
ROSADO. Puede ser divertido y excitante, en algunos casos tienen la energía del rojo pero limitándose a lo sensual, sin agresividad.
CAFÉ. Habla de estabilidad, madurez, y se asocia a todo lo que tenga relación con la tierra y lo orgánico.
GRIS. Es el color del intelecto, del conocimiento y la sabiduría. Se percibe como clásico o refinado, y al ser conservador, infunde respeto o reclama autoridad. Por su tono neutro se considera como el color del compromiso.
NEGRO. Es autoritario y poderoso. Puede atraer recuerdos fuertes y emociones encontradas. A pesar de ello se relaciona con la empatía. Se utiliza mucho en vestuario, al transmitir elegancia y sofisticación.
BLANCO. Proyecta pureza, claridad, neutralidad y simpleza. Se utiliza principalmente en productos de limpieza , médicos y en instancias donde se desea realzar el elemento que contrastará el fondo blanco.
El uso de los colores es importante, la psicología humana está administrada por pequeños pero importantes detalles, y este es uno de ellos.
Pero dejémonos de colores y volvamos al tema.
Clave nº 2. Tu Tarjeta de Visita con Contenido Legible, Agradable.
¿Cuántas tarjetas de visita han llegado a tus manos que no se pueden leer con facilidad? Procura que la tuya no sea una de ellas. La facilidad en la lectura tiene mucho que ver con el estilo de letra que se utilice. No hay un cuerpo estándar y cada tipo de letra tiene unas características propias de legibilidad. Pero lo que está claro es que debe leerse cómodamente. De lo contrario provocarás frustración en tu cliente y propietario y es muy probable que adiós a la venta o a la captación de ese inmueble.
Otra recomendación es usar un máximo de 2 estilos de letra. Recuerda que cada tipografía transmite en su forma un mensaje: una fuente de palo seco es moderna, y una letra inglesa es clásica. Por eso, combinar muchas tipos diferentes, lanza un mensaje confuso. Busca una tipo que te defina y con la que te identifiques y utilízala como protagonista.
Incluye la información de contacto que se limita a tu email, tu sitio web y tu teléfono, (uno sólo) y redes sociales.
Tu teléfono 0034.123.456.789 (incluir prefijo internacionales como 0034)
Presenta tu sitio web como: minegocio.com (no hace falta indicar www).
Respecto a las redes sociales incluir sólo los iconos. Tu sitio web tendrá esos iconos; por lo que tu cliente accederá a ellos a través de tu sitio web.
La información de contacto debe ser la justa. No te preocupes por los espacios en blanco. Estos espacios se utilizan para mejorar tu diseño, resaltar otros espacios, dirigir la atención, etc.
Clave nº 3. Tu Tarjeta de Visita con una Foto y un Título.
Laconfianza y la credibilidad lo son todo en el negocio inmobiliario y nada como una foto en tu tarjeta de visita con cara sonriente para generar una imagen de credibilidad.
Será una foto de calidad y si puede ser de cintura para arriba aún mejor. No utilices a típica foto de pasaporte donde miras fijamente a la cámara. Necesitas una foto con el cuerpo un poco ladeado, con cara sonriente. Para encontrar ejemplos busca online servicios de asesoría o “consultancy services” y encontrarás algunas de estas fotos.
Con respecto al título o a cuál es tu trabajo, nada mejor que indicar en tu tarjeta de visita que eres asesor inmobiliario o asesora inmobiliaria o asesor/a de bienes raíces La palabra “agente” tiene mala presa y se ha instaurado entre la mayoría de los potenciales clientes y propietarios una percepción de esta palabra de “busca vidas” o de “intermediario” que no hará justicia a la labor que desempeñas.
La palabra asesor es más elegante, hace justicia a lo que representa y por el momento te diferencia un poco del resto.
Clave nº 4. Tu Tarjeta de Visita con una Promesa Poderosa.
Tu tarjeta de visita para convertirse en genial, inolvidable y con ganas de comérsela, (tú ya me entiendes), debe ir un paso más allá y agregar una frase corta y memorable como promesa poderosa.Tu tarjeta de visita debe contestar a la pregunta: ¿Por qué debería llamarte? ¿Y por qué a ti? ¿Qué es lo que prometes si contrato tus servicios?
Las mejores promesas son aquellas que resuelven un problema a un comprador de un inmueble o a quien quiere vender un inmueble. Estas son algunas de las frases que prometen algo. Algunas de ellas las he extraído de tarjetas de visita.
Sabemos lo que hacemos. Compruébelo.
Yo no vendo; te ayudo a comprar. Compruébalo.
Vendo tu vivienda rápido y al mejor precio. Llámame.
Doy soluciones. No promesas.
Soy especialista en resolver problemas.
Cuando prometo, cumplo.
Mis clientes se convierten en amigos.
Yo encuentro lo que nadie encuentra.
Otros afirman; yo dudo y reflexiono.
Yo afronto dificultades.
Te consigo lo que estás buscando.
Se creativo y promete algo relacionado con tu negocio inmobiliario. No te limites a copiar una frase ingeniosa de Gandhi.
Clave nº 5. La Parte de Atrás de tu Tarjeta de Visita.
La parte de atrás de cualquier tarjeta de visita es como un espacio publicitario. Un despacio publicitario de 45 cm² que debes utilizar. ¿Qué puedes poner en la parte de atrás de tu tarjeta de visita que sea genial, te diferencie del resto y evite que cuando te pongan en el tarjetero no lo cubran con otra tarjeta?
Lo puedes evitar incluyendo una llamada a la acción alta y clara. Las mejores llamadas a la acción son “rompedoras”. Las llamadas a la acción que más clientes atraen son aquellas que se basan en 2 fundamentos: el miedo a perder y el deseo de ganar. El miedo a perder y el deseo de ganar están íntimamente ligados a la urgencia y escasez.
Por lo tanto, ¿qué urgencia o escasez puedes provocar en tu tarjeta de visita que estimule su miedo a perder o deseo de ganar? Aquí es donde entra en juego tu creatividad. La mejor llamada a la acción que he visto en una tarjeta de visita de un asesor o agente inmobiliario ha sido el ofrecer la descarga gratuita de una Guía Informativa.
Por ejemplo, podría ser algo así como:
“Descubre en este Informe Gratuito “Cómo ahorrar hasta $5.000 al comprar una Vivienda en ciudad de Panamá” Descárgalo ahora en misitioweb.com/informe» Y se le añade una imagen del informe en 3D
Descubre en este Informe Gratuito “Como Vender tu Inmueble Rápido y al Mejor Precio en Bogotá” Descárgalo ahora en misitioweb.com/informe”Y se le añade una imagen del informe en 3D
Otras llamadas a la acción que podrías utilizar son del tipo:
“¿Has oído de la agencia en Alicante que vende rápido? Esos somos nosotros. Llama ahora para darnos tu propiedad y preguntar cómo lo hacemos”.
“No damos falsas expectativas, ni justificaciones. Nosotros vendemos. Danos tu inmueble y comprobarás que es cierto. Llama y pregunta cómo.”
“Tenemos inmuebles exclusivos a precios de mercado que no se publican en los medios online, porque primero los ofrecemos a nuestros clientes. Llama ahora y te diremos cuales son. Lo que buscas puede estar en esa lista”.
O si lo prefieres puedes incluir un código QR para ir directamente a la página de descarga del Informe gratuito en tu sitio web.
¿O por qué no dirigir el código QR a tu perfil personal de “quien soy” en tu sitio web o en alguna de tus redes sociales?
Clave nº 6. Invierte Tu Dinero en Tus Tarjetas de Visita.
Tu tarjeta de visita es algo muy serio, por lo que toca invertir el dinero en tu imagen profesional. Encarga su diseño a un profesional; nada de amigos que manejan el photoshop. Este es el momento de invertir.
Buscas un “look” profesional o de principiante. Tu tarjeta funcionará como un filtro. Cuando tu tarjeta tiene una apariencia profesional, tú eres un profesional y pasas el corte. Cuando tu tarjeta parece amateur, tú eres un amateur y terminas en la papelera. La creatividad de tu tarjeta, su diseño y contenido te diferenciarán. Cuando eres capaz de combinar todas las piezas de una forma inteligente, demuestras tu profesionalidad. A partir de ahí, sobresales y puedes ganar la atención de los demás.
Clave nº 7. Prepara 2 Tarjetas de Visita.
Esta es una clave para quienes les gusta arriesgarse y tienen las cosas claras. (Generalmente estos son los que más inmuebles venden). Dos tipos de tarjeta de visita. Una para compradores y otra para propietarios.
Dos tarjetas donde la promesa poderosa y la parte de atrás son específicas para la clase de persona a quien se le entrega. ¿Qué cuesta más dinero? Por supuesto. ¿No decías tú que dabas un servicio inmobiliario personalizado? Buen, pues demuéstralo con tu tarjeta de visita.
Recuerda: Nuestra tarjeta de visita es lo que queda de nosotros cuando nos vamos y es una herramienta de ventas, de marketing, de relaciones públicas y de networking. Nunca se sabe quien puede ser un contacto clave en nuestra vida profesional o negocio, por eso es fundamental tener siempre una tarjeta de visita memorable. Una tarjeta de visita como la que he descrito con estas 7 claves puede significar para ti un cliente que te haga ganar $10.000 de comisión. Piénsalo.
Ciudad fantasma: la construyeron para un millón de personas y está casi vacía
China. Es la urbe «fallida» más grande de ese país. Mientras que sus avenidas se ven desiertas, los arquitectos chinos planean más construcciones.
Kangbashi, la monumental ciudad vacía de China.
Puede fallar. Y falló. Fue construída para albergar a más de un millón de habitantes en Ordos, Mongolia Interior, pero allí sólo viven 50 mil personas. Bienvenidos a Kangbashi, la ciudad fantasma más grande de China.
La construcción de la ciudad, a unos 23 km de Dongsheng, capital de Ordos, le costó al gobierno chino más de mil millones de dólares, los cuales fueron invertidos «de golpe» a principios de 2003 bajo el lema «construyamos primero que se habitará después».
«El problema con Kangbashi es una mala planificación en términos de la demanda que iba a haber en un lugar tan aislado. Es una clara muestra de los problemas que surgen con este tipo de urbanización planificada», dijo a la BBC Alistair Chan, de la consultora Moody’s Analytics, autor de «El efecto de un colapso del mercado inmobiliario en China».
Según el especialista, las ciudades fantasmas son efecto del colapso del mercado inmobiliario de China y «uno de los mecanismos básicos de su modernización».
El origen de la idea. Por sus abundantes reservas de agua, que escasea en Dongsheng, se calculó que Kangbashi sería una ciudad satélite que captaría residentes capitalinos y de otras regiones de China, país que tiene más de 200 millones de migrantes internos.
La diferencia entre los 50.000 habitantes reales y el millón proyectado se debe a un cálculo irracionalmente optimista que dista muchísimo de las grandes avenidas sin gente en Kangbashi.
Pero hay alguien que sigue pensando en positivo, Chai Jiliang, relacionista público de la ciudad. «Todo forma parte de un plan estratégico aún mayor. Los arquitectos continúan desarrollando ideas para esta urbe», dijo al diario Daily China.
Las carcasas de ciudades y pueblos que fueron habitados y luego abandonados cuentan sus historias a los visitantes.
Bodie, recuerdos de la fiebre del oro en California.
De Estados Unidos a Rusia, y de Japón a Namibia, la visita a ciudades y pueblos abandonados marcan una tendencia en materia turística. Quizás el mejor ejemplo sea el de Pripryat, la ciudad cercana al reactor nuclear de Chernobyl, donde los turistas se adentran en una zona radiactiva -con traje especial si así lo desean, aunque no es indispensable si es sólo por unas horas- por unos 100 dólares en grupo o hasta 500 en tour individual. Aquí, una lista de algunos de estos sitios que vale la pena conocer.
La fiebre de los metales
La gran mayoría de las ciudades y pueblos que vieron desaparecer en poco tiempo a sus habitantes son las que surgieron al compás de las fiebres minerales como oro, diamantes o carbón.
Bodie: hay muchos pueblos de este tipo en los Estados Unidos, pero uno de los más atractivos, al menos desde lo estético, es Bodie, en el centro-este de California, casi en la frontera con Nevada. El oro se desdcubrió en 1859, y 20 años después, el pueblo tenía 10.000 habitantes, con ladrones, pistoleros, prostitutas y hasta 65 salones, salas de juego y fumaderos de opio, e incluso un próspero barrio chino. La decadencia comenzó a fines del siglo XIX, y en 1910 sólo quedaban 698 personas. Hoy hay más de 150 edificios bien conservados e incluso reconstruidos, que cada año reciben a unos 200 mil visitantes. En 1962 el lugar fue convertido en Parque Histórico del Estado.
Kolmanskop: otra historia de fiebre minera, aunque con condimentos propios, en el sur de Namibia, sudoeste de Africa. Allí los alemanes descubrieron un gran yacimiento de diamantes y construyeron una ciudad de estilo alemán, con salón de baile, teatro y el primer sistema de tranvías del continente. Con el fin de la fiebre de diamantes, en la década del 50, las casas fueron abandonadas y ocupadas por las arenas del desierto. Los tours para visitarla parten de la cercana ciudad de Lüderitz.
Promesas del este
Hashima: era una más de las más de 500 islas frente a las costa de Nagasaki, sur de Japón. Pero a comienzos del siglo XIX se encontró una gran veta de carbón, y el pequeño y rocoso arrecife se convirtió rápidamente en un complejo industrial con ciudad incluida. El fervor duró casi 90 años. Incluso se le ganó terreno al mar y se protegió a la isla de los tifones con un alto muro de hormigón. En la mina llegó a haber casi 6.000 trabajadores, muchos de los cuales vivían con sus familias, por lo que la densidad de población llegó a 3.460 habitantes por km2. Teatros, escuelas, cines, tiendas, restaurantes, peluquerías, salones de té, gimnasios, templos, de todo queda sólo la carcasa, porque la mina cerró en 1974. Se puede visitar con un permiso especial del gobierno.
Iultin: fue construida por prisioneros en la década de 1930, en uno de los sitios más inhóspitos que se puedan imaginar: en la región de Chukotka Iultinskom, en el noreste de Rusia, cerca del Mar de Bering. La ciudad tomó su nombre de un monte cercano donde se descubrieron yacimientos de estaño, tungsteno y molibdeno. Llegó a tener miles de habitantes, y los últimos en retirarse lo hicieron en 1993. Hoy se puede deambular por sus calles asfaltadas y edificios casi intactos, aunque sólo en verano; en invierno, la ciudad y sus fantasmas yacen sepultados por la nieve.
De Italia a Chipre y el Caribe
Otros pueblos sufrieron alguna catástrofe -natural o provocada por el hombre- o amenaza, y también vivieron un éxodo que dejó intactas sus estructuras, pero vacías de vida.
Craco y Balestrino: son dos pueblos medievales de Italia detenidos en el tiempo. El antiguo Balestrino, pueblecito de arquitectura medieval ubicado en la cima de una colina de la provincia de Savona, fue abandonado por la inestabilidad geológica de la zona. En 1887, un terremoto destruyó algunas construcciones y asustó a muchos habitantes. Los últimos se fueron en 1953.
Pripyat: es la ciudad de Ucrania que fue víctima del estallido de un reactor nuclear de la cercana planta de Chernobyl. Paradójicamente, los 50 mil habitantes de la ciudad estuvieron entre los últimos en enterarse del problema, y el domingo 27 de abril de 1986 fueron evacuados -les dijeron que era por tres días- en 2.700 autobuses, 15 barcos, dos trenes y 300 camiones, más los casi 9.000 que fueron en sus vehículos particulares.
Plymouth: en 1995, el volcán Soufriere Hills entró en erupción sin previo aviso, y todos los habitantes de la capital de la caribeña isla Montserrat -perteneciente al Reino Unido- huyeron hacia el norte. En dos días, los 13.000 habitantes de Montserrat fueron evacuados. Luego unos pocos regresaron, pero no a Plymouth, que se mantiene como testimonio del evento: calles cubiertas de lava solidificada, casas e iglesias semienterradas o cubiertas por cenizas.
Varosha: Desde hace 40 años, altas rejas impiden el paso al que una vez fue el principal centro de veraneo de Chipre, con bellas playas de arena sobre el mar Mediterráneo. Desde fines de los 60, esta playa de la ciudad de Famagusta se convirtió en uno de los destinos de verano más famosos del mundo, recibía a celebridades como Elizabeth Taylor, Richard Burton o Brigitte Bardot, y sus grandes hoteles y edificios de departamentos estaban siempre a pleno. Pero luego fue víctima de uno de los capítulos más increíbles de la disputa por Chipre entre Grecia y Turquía: en agosto de 1974 todo el norte de Chipre, Varosha incluida, fue ocupado por tropas turcas, y más de 45.000 greco-chipriotas huyeron. Hasta hoy, sólo personal autorizado puede traspasar las defensas, y la ciudad se derrumba inevitablemente.
Mapa interactivo: mirá cuál es la esquina más cara y compará el precio del metro cuadrado de cada rincón de la Ciudad
En los barrios más baratos el valor oscila entre los US$900 y los US$1300; en los más caros puede llegar a los US$7000; en propiedades en alquiler varía de $50 a $350.
¿Cuál es el valor del metro cuadrado de cada esquina de la Ciudad? ¿Cuánto varía el precio de un inmueble dependiendo el barrio? ¿Hay mucha diferencia entre alquilar un departamento en Palermo, Belgrano o Caballito? Todas esas preguntas encuentran su respuesta endos mapas interactivos que permiten visualizar cuánto cuesta el m2 en cada punto de la Capital Federal. Con una novedad: también se puede observar el caso de propiedades en alquiler.
El sitio especializado Reporte Inmobiliario confeccionó y actualizó su mapa multimedia. Del relevamiento que en los barrios más baratos el metro cuadrado oscila entre los US$900 y US$1300, y en lado opuesto, los más caros, como Puerto Madero, llegan a más de US$7000.
El valor promedio actual de la totalidad de la oferta de unidades en venta en edificios en construcción en la ciudad es de 2.537 U$S/m2 mientras que para aquellos que ya se encuentran terminados listos para ser estrenados es de US$ 2.572.
Mapa del valor metro cuadrado de venta manzana por manzana en Buenos Aires
«El nuevo mapa interactivo permite observar el valor por unidad de superficie de toda la oferta de propiedades en su conjunto y observar claramente cuál es el valor de cotización en cada calle, cuadra y manzana», indicó Reporte Inmobiliario.
«Los datos surgen a partir de depurar, clasificar y georreferenciar la oferta disponible en el buscador de propiedades», agregó el sitio. Y precisó que tal información fue sometida a una «rigurosa clasificación combinada con la aplicación de algoritmos específicos que procesan, cruzan y chequean los datos previamente filtrados».
El mercado de compraventa de propiedades registró un repunte en los últimos meses en la ciudad de Buenos Aires, al cabo de una recesión que tuvo al sector en crisis desde la imposición de las restricciones cambiarias.
El fin del cepo llegó con una leve recuperación del mercado inmobiliario. En diciembre, las ventas de propiedades en la ciudad de Buenos Aires subieron 12,9% en la variación anual y, de esta manera, se completó 2015 con una suba de casi 11% en el total de escrituras realizadas, lo que significó cortar una racha negativa de tres años consecutivos de retrocesos para un negocio que sólo en la Capital Federal movió más de 40.000 millones de pesos.
Mapa del valor metro cuadrado de alquiler manzana por manzana en Buenos Aires
La historia gira en torno a tres personajes. Gus, un banquero que vende lucrativas hipotecas corporativas por teléfono y que, literalmente, tiene orgasmos con su propio éxito. Dave Matthews, quien trabaja para una firma despiadada que proporciona hipotecas a familias a las que se les ha negado un crédito, independientemente de si ellos pueden permitirse los pagos. Y Jim Potter, un guardia de seguridad casado, con dos niños, viejo compañero de clase de Dave, que acepta una de las hipotecas de la compañía de su amigo aunque su economía no está en su mejor momento… A partir de estas historias, este film presenta una desoladora visión de la crisis financiera que asuela a Europa…
Nota de EP: Vale la pena verla para entender mejor la Crisis subprime.
La caída (Freefall Dominic Savage 2009)
Director: Dominic Savage Guión: Dominic Savage, Título original:Freefall Duración: 90 minutos Género: Drama financiero Año: 2009 País: Gran Bretaña Elenco: Aidan Gillen , Dominic Cooper , Joseph Mawle , Rosamund Pike
A pesar de la que está cayendo ahí fuera hace unos añitos, el cine (salvo algunos documentales como Inside Job o Too big to fail) no ha entrado de lleno a abordar los porqués y las consecuencias de esta crisis financiera mundial que vivimos desde 2009. En España, Cinco metros cuadrados, reflejaba la situación de una pareja que compraba una casa en la costa y se quedaba a dos velas, porque la constructora no llegaba a construir nada, y al final todo el dinero dado lo tenían que considerar a fondo pérdido.
En esta producción británica que data del 2009, lo que vemos es un drama humano sustentado en tres patas. Una de ellas es la vida que lleva un gurú financiero, para el que su vida es su trabajo, su despacho con vistas al Támesis, su gasolina el hecho de comprar y vender productos financieros, tóxicos o no, por todo el mundo, aprovechando las ventajas de un mundo liberalizado, sin restricciones, donde poder emplumar un producto a cualquier persona del mundo, para que así consuma, gaste, adquiera y sea féliz, como si una cosa fuera consecuencia de lo otro.
Otro personaje es un vendedor de hipótecas, que va urbanización por urbanización, cual encantador de serpientes, vendiendo sueños e ilusiones, captando a esos que quieren mejorar, prosperar, cambiar de barrio, de casa, de vida, como si el hecho de cambiar una casa por otra cambiara algo las cosas.
Finalmente tenemos una pareja que decide suscribir una hipóteca, porque él es amigo del colegio de quien le vende la hipóteca, y guiado por la buena fe, cree que su amigo de la infancia le está haciendo un favor, nada más alejado de la realidad, dado que cual vérdugo lo único que este hace es ponerle, a su amigo, y a cuantos incautos encuentra por el camino es una soga el cuello.
De una manera muy gráfica, sin banales peroratas ni sentimentalismos la película entra de lleno en el fondo del asunto, en el corazón del drama, sin aspavientos, con solvencia y buen hacer y al igual que hay quien es consciente de que todo se ha acabado, la vida y el trabajo, otros serán capaces de reinventarse sobre la marcha para seguir vendiendo lo que se tercie; sean hipótecas descuento o placas solares. Lejos de maniqueísmos cada cual reconoce su parte de culpa: codicia, ese deseo vehementes de adquirir bienes.
Desear lo que no se puede tener. ¿Vivir por encima de nuestras posibilidades?. Decía Sampedro, que si un banco te da una hipóteca no vives por encima de tus posibilidades, dado que la hipóteca te posibilita comprar la cosa. El problema es cuando el agente inmobiliario que te vende la hipóteca, no te da toda la información sobre el producto, te miente, te estafa, o a sabiendas de que nunca podrás hacer frente a la hipòteca, te la ofrece, cobra su comisión y aquí paz y después gloria. El sistema financiero está podrido, la burbuja inmobiliaria que ellos alimentaron día a día, les ha estallado en la cara, pero ahora sus errores los vamos a pagar entre todas, sea con dinero públicos, rescates europeos, etcétera.
Lo decía Robe: Va a subir la marea y se lo va a llevar todo, no veas si noto la fuerza.
La marea ha subido pero muchos a pesar de haber tragado mucha agua no han querido entender nada.
El mercado de propiedades de lujo, otra víctima de la crisis económica
Por Art Patnaude.
LONDRES — En agosto de 2014, cuando el mercado de la vivienda se disparaba, un condominio de dos habitaciones en uno de los barrios más caros de esta ciudad se puso en venta por 3,25 millones de libras esterlinas (US$4,64 millones), 67% más que el precio pagado seis meses antes.
La propiedad, sobre Cadogan Gardens, en el distrito de Knightsbridge, aún no se ha vendido y las expectativas han sido revisadas a la baja. Su precio ha sido reducido tres veces, más recientemente al inicio de este año, a 2,5 millones de libras.
“Es una gran propiedad”, dice Sam Spring, agente de ventas de la oficina de Chelsea de la inmobiliaria Faron Sutaria, sobre el apartamento con pisos de nogal oscuro y electrodomésticos de alta gama. “Simplemente es un mercado muy sensible estos días”.
En los barrios más costosos de Londres, el auge inmobiliario llegó a su fin.
Los inversionistas adinerados, en su mayoría oriundos de Rusia, China y Medio Oriente, llegaron en masa a ciudades como Londres, Nueva York y Vancouver para comprar viviendas de lujo en los años posteriores a la crisis financiera de 2008. Los bienes raíces parecían una inversión segura. Los retornos se veían robustos comparados con las tasas de interés ultrabajas.
Ahora, la demanda se ha desacelerado no sólo en Londres, sino también en los principales mercados de vivienda alrededor del mundo.
Se prevé que los precios promedio de residencias de lujo en 10 ciudades alrededor del mundo, analizados por la firma inmobiliaria Knight Frank LLP, suban 1,7% este año, frente a 3% en 2015.
Los inversionistas extranjeros que contribuyeron al auge han tenido que lidiar con un debilitamiento de sus monedas, fuertes oscilaciones en los mercados bursátiles y el colapso de los precios del petróleo. En tanto, una amplia reforma de un impuesto británico a las transacciones incrementó el cargo sobre las ventas de montos altos y nuevos gravámenes sobre segundas residencias y propiedades en alquiler entrarán en vigor en unos meses.
En Nueva York, la demanda de residencias de lujo se ha enfrió el año pasado, señalan los agentes. En Miami, compradores sudamericanos y europeos podrían replegarse este año debido a la fortaleza del dólar. Asimismo, se prevé que los precios caigan en Hong Kong, Singapur y París, indica Knight Frank. El banco suizo UBS Group AG advirtió en octubre que los mercados de viviendas de Sídney, Vancouver, San Francisco y Ámsterdam parecen “considerablemente sobrevaluados”.
Las propiedades residenciales de lujo de Londres se habían convertido en uno de los activos más atractivos del mundo. Sin embargo, “el frenesí se ha desvanecido por completo”, afirma Manish Chande, socio sénior de la firma de bienes raíces británica Clearbell Capital LLC. Hace unos 18 meses, “todo se vendía como pan caliente. Ahora es totalmente lo opuesto”, dice.
Los precios en la zona céntrica de Londres, considerada como la mejor y que incluye propiedades de alta gama en distritos elegantes como Mayfair y Chelsea, cayeron 1,4% durante 2015, según la proveedora de datos Lonres. A algunos barrios les fue peor. En Knightsbridge, los precios cayeron 5,6% en noviembre frente a un año antes, según Knight Frank.
Cadogan Estate en Londres, uno de los barrios exclusivos que ha visto una caída en la demanda.
El volumen de transacciones en el segmento más alto del mercado londinense fue hasta 40% más bajo en diciembre que un año antes, según la agencia de compras Property Vision, y los inventarios de propiedades de lujo están en alza.
El impasse entre los compradores y los vendedores resultó en 2.712 viviendas de más de 1 millón de libras en venta en el centro del Londres al final de noviembre, 81% más que en enero de 2014, de acuerdo con la firma de asesoría de compras Huntly Hooper Ltd.
Aun así, en una señal de la restricción de liquidez, la brecha entre los precios de lista y de venta se está ampliando. La diferencia entre los precios iniciales y los valores de venta promedio en el centro de Londres alcanzó un récord de 19% en los tres meses hasta noviembre, según datos de Huntly Hooper. La disparidad había sido de 9% en el mismo lapso del año anterior.
Los compradores superricos de países de Medio Oriente y Asia ayudaron a impulsar los precios, pero las circunstancias financieras han cambiado drásticamente en el último año.
Los precios del crudo han caído por debajo de US$27 el barril. La demanda de algunos inversionistas de países productores de petróleo de Medio Oriente y África ha menguado, dicen agentes inmobiliarios. Los inversionistas de Medio Oriente representaron 4% de los compradores del centro de Londres el año pasado, comparado con 15% en 2014, según datos de la inmobiliaria Savills PLC.
La depreciación de las divisas ha mantenido al margen a inversionistas de Asia y otros mercados emergentes. La proporción de compradores de la región Asia-Pacífico cayó de 4% a 2% en 2015, según cifras de Savills. En China, la agitación bursátil en medio de preocupaciones sobre el crecimiento económico han llevado a la mayoría de compradores a enfocarse en propiedades recién construidas alejadas del centro histórico londinense, dicen los agentes.
En el mercado de propiedades de alta gama de Nueva York, la Reserva Federal indicó “una menor demanda y un exceso de oferta” en su sondeo regional de condiciones económicas de diciembre.
“Hay una desaceleración dramática en el mercado de superlujo”, dice Andrew Gerringer, director gerente de la consultora de nuevos proyectos Marketing Directors. “Cuando uno ve lo que ha ocurrido en los mercados financieros, genera un poco más de escalofrío”.
En One57, una torre de 90 pisos a un par de cuadras del Central Park, un condominio de cuatro habitaciones comprado por un inversionista europeo por US$20,3 millones en abril se vendió por US17,75 millones, según James Cox, agente de la firma de bienes raíces Compass.
Aunque el mercado inmobiliario de Nueva York en general sigue siendo sólido, dice Gerringer, la demanda de propiedades de más de US$20 millones se ha enfriado sustancialmente en el último año, y ha habido un impacto en el mercado de entre US$5 millones y US$10 millones.
En 50 United Nations Plaza, que tiene vistas del Edificio Empire State, los desarrolladores, Zeckendorf Development LLC y Global Holdings Inc., recortaron los precios en 5% en algunas unidades, si bien dijeron que las unidades más baratas en los pisos inferiores se han vendido a cerca del precio de lista.
En Sídney, los precios de las viviendas de lujo se dispararon 15% en 2015, según Knight Frank, pero se prevé que el alza sea de 10% este año.
Rich Simeon, director de la firma de bienes raíces Simeon Manners, está en espera para ver si la reciente sacudida en las bolsas chinas reduce la demanda de compradores asiáticos. “Es demasiado temprano para decir lo que va a suceder”, agrega.
Jo Eccles, de la agencia de compras Sourcing Property, dice que los compradores constituyeron la mitad de sus transacciones hace un año, pero que ahora la gran mayoría de sus clientes vive en Londres, muchos de ellos empleados de bancos de inversión. “La demografía ha cambiado enormemente”, asevera.
El acceso a capital también se ha vuelto cada vez más difícil para los compradores extranjeros expuestos a la caída del petróleo, dice Camilla Dell, socia gerente de la agencia de compras Black Brick. Señala que los compradores acaudalados de países africanos ricos en petróleo, como Nigeria, han tenido problemas de liquidez en los últimos seis a 12 meses.
—Laura Kusisto en Nueva York y James Glynn en Sídney contribuyeron a este artículo.
Desde el seno del sector se han transmitido señales de optimismo por lo que vendrá, aunque la esperada mejora comenzaría a avizorarse en los próximos meses, una vez que las más inmediatas correcciones (la reciente remoción del cepo, pero también sinceramiento fiscal) comiencen a tener impacto.
Las buenas perspectivas tienen origen principalmente en la reciente unificación cambiaria. La razón de ello radica en que justamente, el principal escollo que habría enfrentado el sector durante la última década ha sido el cepo cambiario, que ha incrementado el nivel de incertidumbre, tanto del lado de la demanda como de la oferta, dificultando la operatoria del sector en forma transversal.
Evolución de los permisos de construcción, en miles de metros cuadrados (Fuente: Properati/Oikos Bs.As.)
De esta manera, todo parece indicar que en un primer momento, las transacciones de inmuebles usados serán las más favorecidas en el corto plazo tras la reciente normalización del mercado de cambios. Los motivos principales: por un lado se ha despejado gran parte de la incertidumbre cambiaria, con lo cual, los vendedores ahora tendrían incentivos para abandonar la estrategia de «wait and see» que predominó durante casi todo el último lustro; y por otro, el facilitado acceso a un mercado de cambios allana el camino para que las transacciones se ejecuten normalmente.
Sin embargo, es probable que el mercado de nuevos emprendimientos deba esperar unos meses de acomodamiento en lo macroeconómico para volver a despegar. Los costos de las nuevas construcciones medidos con el índice CAC (Cámara Argentina de la Construcción), ponderado por el tipo de cambio implícito de las operaciones de CABA revelan una importante caída de la rentabilidad desde mediados de 2015, que incluso ha sido intensificada durante los primeros días de la era post-cepo.
En este sentido, la unificación cambiaria en un nivel por debajo de lo que era el tipo de cambio implícito pre-cepo (cercano al blue), ha recortado buena parte de la rentabilidad de los nuevos proyectos. Adicionalmente, los corralones habrían remarcado sus precios antes de la muy anticipada depreciación del tipo de cambio vinculada a la remoción del cepo, contribuyendo a acelerar el incremento en los costos de la construcción.
Rentabilidad de los nuevos proyectos, en dólares (Fuente: Properati/Oikos Bs.As.)
Dado este escenario, no se descartan posibles subas del m2 en USD en el corto plazo, a fin de paliar esta caída en la rentabilidad. De cualquier manera, más allá de la transición en el corto plazo, si la actual política económica resulta exitosa, es de esperar que el salto inicial en el tipo de cambio sea suficiente para alcanzar un valor de relativo equilibrio, que luego se movería en consonancia con un nivel de inflación decreciente. Por lo tanto, podríamos encontrarnos en no mucho tiempo con que los fideicomisos en pesos ajustables por CAC sean tan convenientes como los proyectos pautados en cuotas fijas en dólares.
Pero además del reacomodamiento cambiario, en términos generales, el cambio de rumbo económico-institucional despierta un mayor optimismo per se, dado que su posicionamiento de tipo «market friendly» (más amigable con respecto a los mercados) y su sesgo algo más «largo-placista» son vistos como elementos positivos desde el seno del sector.
De todas formas, más allá del reacomodamiento en el plano cambiario y las especulaciones sobre otras posibles medidas durante 2016, el principal desafío de mediano plazo sigue siendo la recuperación de los mercados de créditos de largo plazo, o sea: la resolución del viejo problema keynesiano, caracterizado por una insuficiente canalización del ahorro en inversión a través del sistema financiero. En este sentido, la incompletitud del mercado financiero actual (contraído por la elevadísima volatilidad macroeconómica de las últimas décadas) sigue siendo una condición necesaria para un crecimiento sostenido e inclusivo del sector.
Participación del crédito hipotecario sobre el total del crédito al sector privado (Fuente: Properati/Oikos Bs.As.)
Como se puede observar, el mercado de créditos hipotecarios no sólo perdió terreno frente a préstamos de corto plazo, sino que también se contrajo fuertemente en términos reales. Esto atenta directamente contra la posibilidad de planificar en un horizonte temporal apropiado a la naturaleza de la industria de la construcción. Es la gran cuenta pendiente del último ciclo político. La necesidad de una política activa en la materia resulta evidente.
Planteada la necesidad, no resulta casual que la autoridad máxima del BCRA ya haya dado alguna señal en este sentido. El mismo Federico Sturzenegger señaló que no debería dejar de evaluarse un sistema parecido al de la Unidad de Fomento chilena. Éste ha sido un mecanismo que la nación trasandina lanzó cuando tenía niveles de inflación parecidos a los nuestros, y que le permitió llegar a un sistema financiero que hoy resulta seis veces más grande que el argentino. Sólo en créditos hipotecarios Chile tiene, en términos del PBI, una vez y media el sistema financiero argentino.
Una medida de dichas características, junto con la ya iniciada restauración del INDEC, podrían devolverle al peso su característica de reserva de valor, abriendo la posibilidad de que vuelva a funcionar como patrón de referencia en el mercado inmobiliario (función que durante largas décadas ha venido cumpliendo el dólar estadounidense); si a esto le sumamos la reciente normalización del mercado cambiario, podemos conjeturar que el escenario de la próxima década luce muy auspicioso para el sector, más allá de la desmejorada rentabilidad de los nuevos proyectos en el corto plazo.
Venden pueblos en España por el mismo valor de un departamento de 40 m2 en Palermo
La crisis hizo que los habitantes de algunos aldeas y pueblos ibéricos se mudaran a las grandes ciudades en busca de oportunidades lo que generó un boom de pueblos fantasmas. Por apenas 70.000 euros puede ser dueño de cuatro casas de piedra del siglo XVIII.
El mercado inmobiliario en la Argentina está planchado. Mientras vendedores e inmobiliarias apuntan al cepo al dólar, desde el lado de los compradores señalan que es por la falta de crédito a una buena tasa y los altos precios del metro cuadrado.
Respecto a este último punto, si se tiene en cuenta que por un valor similar al que hoy se pide por un departamento de 45 metros cuadrados en Palermo y que por el mismo monto se puede comprar un pueblo entero en la Ribera Sacra, en Lugo, España; parece ser cierto.
Una web española dedicada a la venta de aldeas abandonadas tiene entre sus ofertas una aldea que cuenta con cuatro casas de piedra siglo XVIII en la Ribeira Sacra, la zona que comprende las riberas del río Sil y del Miño por apenas 70.000 euros.
La crisis en España hizo que muchos migraron de los pequeños pueblos hacia las grandes ciudades en busca de alguna oportunidad lo que dejó varias villas totalmente deshabitadas.
Vemos muchas aldeas abandonadas. En la actualidad tenemos unas 2.000 y pico de pueblos en cartera, aunque no todos ellos podemos venderlos, porque antes de poder hacerlo hay mucho papeleo por hacer, explicó Elvira Fafian, gerente de la página web: www.aldeasabandonadas.com
Según explicó Fafian a la agencia Europa Press, la crisis económica ha supuesto un boom enorme para esta peculiar inmobiliaria, que no sólo vende casas sino aldeas enteras de hasta 10 edificios sin habitar. Hay gente que tenía casas o que había ido heredando la aldea entera y ahora busca ingresos, señala.
Alrededor del 56% de los municipios incluidos en el padrón han perdido población entre 1996 y 2014, según un análisis realizado por europapress.es a partir de los datos del padrón municipal de habitantes publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE).
Pero no sólo hay ofertas de 70.000 euros, en la misma web se puede adquirir una villa a 90 kilómetros de Salamanca, de 400 has de terreno, varios edificios, 19 habitaciones repartidas entre diferentes edificios separados por patios. Las habitaciones son climatizadas y dispone de zonas comunes como porche, miradores, terrazas, salones, chimenea, patio cubierto, capilla, piscina, cuenta con salas de reuniones donde realizar seminarios o reuniones por apenas 6,8 millones de euros. Aclara que el precio es conversable.
Pero también se puede conseguir algo intermedio. Por 525.000 euros se ofrece todo un pueblo abandonado en Burgos a sólo 270 kilómetros de la capital de España: una finca con 75 casas a reformar y ofrece no sólo las propiedades sino que también está la opción de comprar varias hectáreas anexas a la propiedad.
Por el mismo monto (unos u$s 600.000) en la ciudad de Buenos Aires hoy se puede comprar un departamento de 190 m2 con cochera en Quintana y Callao, una casa de 300 mts con parque y pileta en la zona de Flores o de Villa del Parque.
Si se lo compara con el interior de la Argentina en donde los precios parecerían ser ser más accesibles. Por el mismo monto se puede acceder a un chalet en el barrio Los Troncos de Mar del Plata o una casa en Villa Allende en la provincia de Córdoba.
Cómo ven los referentes del real estate el mercado inmobiliario post balotaje
El cepo cambiario, la inflación y el crédito hipotecario son algunas de las cuestiones que distintos presidentes de empresas del rubro creen necesarias resolver. Sus proyecciones.
Acceso sin restricciones a la compra de dólares, políticas para reducir la inflación y promover las inversiones y el crédito están entre las responsabilidades que le adjudican distintos ejecutivos del sector inmobiliario a quien resulte ganador en el balotaje del próximo 22 de noviembre. Una encuesta realizada a seis directivos de importantes firmas de real estate reveló cuáles son las expectativas del sector para el 2016.
La mitad de los especialistas consultados nombró a Mauricio Macri, del frente Cambiemos, como el candidato que podría brindar más posibilidades de crecimiento para el sector. Para la otra mitad las mejoras en el sector no vendrán de un aspirante a presidente u otro, sino de quien aplique las políticas necesarias para que el desarrollo de una coyuntura favorable.
En cuanto a las medidas necesarias para impulsar la actividad inmobiliaria, la mayoría de los expertos comparte el mismo pensamiento. Además de la baja de la inflación, la eliminación del cepo cambiario y el incentivo a las inversiones extranjeras, la generación de mayores posibilidades de acceso a la vivienda fue una cuestión mencionada por más de un encuestado. Francisco Altgelt, Vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, opina que la forma de hacerlo debería ser a través de una mayor oferta de créditos hipotecarios o ampliando los planes Procrear. Por su parte, el socio gerente de Migliorisi Propiedades, Diego Migliorisi, propone implementar créditos a largo plazo, de 30 a 40 años, con tasas internacionales y requisitos financieros no excluyentes.
Gane quien gane, y de efectuarse las políticas deseadas por los referentes del sector, los consultados no creen que los efectos esperados –como el crecimiento de la inversión extranjera– se hagan efectivos de inmediato. Para Gustavo Ortolá, Presidente de GO Real Estate, un triunfo de Macri traería una turbulencia de ajuste, pero el clima de negocios y la inversión nacional y extranjera se harían presentes a partir de marzo. El encargado de la Red Comercial de Rodobens, Mario Gómez, opina que “en el mundo hay liquidez y Argentina representa un gran atractivo para la inversión extranjera”. Y agrega: “Si se sacan las restricciones cambiarias y se dan señales de normalidad, comenzarán a ingresar capitales del resto del mundo”.
El precio del metro cuadrado variará, según Ortolá y Altgelt, en relación al valor del dólar. Carlos Spina, Gerente Comercial de Argencons, no estima que una devaluación repercuta hacia abajo en los precios de los activos. Mientras que para Migliorisi los valores actuales no se alterarán, el titular de la Inmobiliaria Oppel, Mariano Oppel, dice que “los precios no tienen tanto que ver con el tipo de cambio sino con la cantidad y calidad de la oferta; a menor oferta, más alto los precios, y a mayor regulación, más informalidad”. Y añade que “prueba de ello es que mientras en los últimos 10 años la moneda se devaluó violentamente, el valor del metro cuadrado se duplicó”.
En 2014 se vendieron 33.690 propiedades, 6,2% menos que el año anterior; en 2001 se había vendido 61,7% más; cerraron 800 inmobiliarias
La actividad inmobiliaria en la ciudad de Buenos Aires atraviesa uno de sus peores momentos históricos, de acuerdo con los últimos datos del sector. El año pasado, la compraventa de inmuebles cayó 6,2% respecto de 2013, según los datos del Colegio de Escribanos de la Capital. Se firmaron 33.690 escrituras, lo que representa el peor nivel en más de tres décadas, si se toman en cuenta las series históricas de esa entidad y del Registro de la Propiedad Inmueble.
No es todo: en los últimos tres años los precios sufrieron significativas bajas y, como producto de esta situación, cientos de firmas inmobiliarias cerraron sus puertas. Ni siquiera durante la crisis de 2001/2002 se registraron indicadores tan bajos.
La profundidad de la baja anual se dimensiona al comparar con 2001: el año de la mayor crisis económica que atravesó el país se vendieron 54.493 propiedades en la Capital, 61,7% más que el año pasado.
En diciembre, según los datos del Colegio de Escribanos porteño, se firmaron 3889 escrituras, 11,2% menos que en el mismo mes de 2013. «Diciembre suele tener más actividad que el resto del año, pero ese mes fue el más bajo de los últimos años y el acumulado estuvo por debajo de la mitad de un año promedio», explicó María Cecilia Herrero, presidenta del organismo.
El ciclo de esta crisis se inició en octubre de 2011, cuando el Gobierno instaló el cepo cambiario para evitar que siguiera la salida de dólares del sistema. En un mercado cuyas operaciones se pactaban básicamente en esa moneda, el derrumbe fue inevitable. Entre agosto y diciembre del año pasado, cada uno de esos meses fue el peor desde 1998, cuando comienza la serie estadística del Colegio de Escribanos.
Baja de precios
Los precios de las propiedades en Buenos Aires están más bajos que hace tres años.Desde el inicio del cepo cambiario los precios en dólares de los inmuebles bajaron entre 10 y 15%y se mantienen planchados en el último semestre, según el relevamiento trimestral de valores que realiza la consultora y portal especializado Reporte Inmobiliario.
«La dinámica de los últimos meses está demostrando que todavía no se tocó el piso en la caída. Por la proximidad al cambio de gobierno, los propietarios están demorando ventas ante la expectativa de alguna modificación en el mercado», dice Germán Gómez Picasso, director ejecutivo de esa entidad. A fines de 2014, el precio medio para un departamento estándar (2 a 3 ambientes) usado fue de US$ 1709 por metro cuadrado, mientras que hace dos años había alcanzado los US$ 1900.
Los analistas consultados por LA NACION coinciden en que las causas del bajo nivel de actividad van más allá de las restricciones para acceder a la compra de dólares. También se suman las dificultades de acceso al crédito hipotecario, una brecha más amplia entre salarios y precios, el contexto recesivo de la economía y la percepción de «precios altos» por parte de los compradores.
Los préstamos hipotecarios han prácticamente desaparecido del mercado, y los que están vigentes son de difícil acceso. Por ejemplo, para calificar para un crédito de 500.000 pesos (57.736 dólares al tipo de cambio oficial) a pagar en 10 años hace falta acreditar ingresos por unos $ 50.000 mensuales. Ese capital alcanza apenas para la mitad de una unidad de dos ambientes.
Roberto Arévalo, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), explica que quienes mejor han resistido la caída son los vendedores de inmuebles a estrenar, dado que «pudieron pesificar sus precios». Aunque este segmento todavía sigue siendo minoritario, la mayoría de las ventas en la Capital Federal son de unidades usadas.
El mercado inmobiliario tiene una polea de transmisión en la construcción. Los últimos datos disponibles de la Dirección General de Estadística de la Ciudad muestran que en el primer semestre de 2014 se edificaron 499.281 m2, 36% menos que dos años antes, cuando apenas comenzaba el cepo cambiario.
«En cambio, la devaluación de enero del año pasado fue el golpe de gracia para el mercado de propiedades usadas. A la imposibilidad de acceder a dólares se sumó que se pusieron más caras y eso retrasó más las operaciones», dijo Arévalo, y detalló que según las estadísticas de la CIA, sobre 100.000 propiedades de referencia ahora los precios están 2% abajo en dólares con respecto a un año atrás.
En este contexto, unas 800 inmobiliarias pidieron la suspensión o la baja de su matrícula en 2014, según los registros de la cámara sectorial.
La sensación térmica del operador se expresa en «la ingeniería» que debe hacer para concretar una venta. Antes del cepo cambiario, el precio se podía regatear hasta 7%. Hoy, el margen de negociación se ubica en 10%, pero con un volumen de operaciones mucho menor: bajan el precio los que les urge vender, si no, no venden. Para el presidente de la Cámara, «los siguientes meses pueden ser tan críticos como 2014, porque no hay soluciones mágicas. Nuestra expectativa es que el mercado pueda brindar alguna clase de recomposición, pero sólo a partir de 2016», remató.
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15%
Caída
Es el porcentaje en que bajaron los precios en dólares de los inmuebles desde el inicio del cepo cambiario, en octubre de 2011, según el relevamiento de la consultora.
¿Existe una tarjeta de visita ideal para un agente inmobiliario? ¿Una que capte clientes cuando tú no estás? Ideal, ideal, puede que no; pero casi, casi ideal sí que la hay y vamos a ver en este artículo cuales son las 7 claves de una toda tarjeta de visita que deja una excelente imagen de ti como agente inmobiliario al que la recibe.
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Director: Dominic Savage
