La cuota del crédito UVA ya iguala la de los préstamos tradicionales
Por Javier Blanco.
Cálculos privados lo estiman así para un crédito de $1 millón a 20 años. .
El sostenido ritmo que mantuvo la inflación en los últimos dos años, pese a los intentos del Gobierno por reducirla, provocó que desde abril los deudores hipotecarios que accedieron a una vivienda tras tomar en marzo de 2016 un crédito UVA pasen a pagar una cuota prácticamente igual a la que afrontan quienes tomaron en la misma fecha un crédito tradicional.
Eso no es todo: mientras los que se jugaron por el crédito tradicional achicaron -aunque solo marginalmente- su deuda, los expuestos a la indexación la incrementaron en un 50%, dado que el mecanismo contempla el progresivo ajuste del capital prestado también por el índice UVA.
La comprobación surge de un trabajo de seguimiento estadístico que comenzó en aquel entonces (cuando se lanzaron los hipotecarios UVA) el analista financiero Cristhian Buteler, que lo fue actualizando mes a mes. «Todo empezó con una discusión en un grupo de WhatsApp sobre si convenía sacar un crédito tradicional o era mejor apostar por esta nueva línea, y la idea de aportar datos a la discusión. El cálculo no busca más que cada uno sepa qué se ajusta mejor a su necesidad y a sus posibilidades», explica el autor, que replica sus cálculos por la red social Twitter, algo que le permitió duplicar su cantidad de seguidores desde entonces hasta la fecha.
La saga, denominada «Crédito Tradicional vs. Crédito UVA«, es un ejercicio teórico que consiste en comparar cómo le fue a quien obtuvo hace dos años un crédito hipotecario del Banco Nación por un millón de pesos a 20 años (240 cuotas) en función de si eligió hacerlo por el método tradicional (sistema francés, con tasa fija del 14% por tres años y luego variable) u optó por hacerlo con ajuste UVA a igual plazo desde el inicio. «La comparación toma el crédito que ofrecía en este último caso el Santander-Río, que era UVA+6,95%, porque el Nación no tenía a 20 años entonces», aclara Buteler.
La mayoría de los bancos adoptaron desde ese entonces el sistema que revolucionó el crédito hipotecario en el país, al bajar las barreras de acceso a estos préstamos por abaratar significativamente las cuotas y hacer lo propio -en paralelo- con los requisitos exigidos para calificar.
Muchos de los tomadores por estos días admiten estar inquietos por los problemas que el Gobierno muestra para controlar la inflación y el impacto que eso tiene sobre las cuotas que pagan. En este sentido, el ejercicio que propone Buteler es revelador.
Su seguimiento muestra que, aun beneficiados por el tramo de tasa fija que les caducará en un año, los que eligieron la opción tradicional seguirán pagando una cuota de $12.435, como desde entonces. Pero los que se endeudaron por UVA y habían comenzado con una cuota de $7915 en abril de 2016 pasarán a pagar una de $ 12.428 el mes próximo. Esto quiere decir que lo que era una diferencia de $4520 (57%), por la sostenida inflación, quedó reducida a apenas 7 pesos (0,06%).
En paralelo, mientras los primeros achicaron en $33.574 el capital adeudado (cayó de $1 millón a $978.854, es decir, en una pequeña porción porque el sistema francés implica devolver al banco primero los intereses), los segundos lo vieron crecer sostenidamente hasta llegar a $ 1.529.466 (53%), por los ajustes que impone el mecanismo de indexación.
Bondades y riesgos
El crédito indexado por la unidad de valor adquisitivo (UVA), al voltear barreras de acceso a los préstamos para la vivienda, se convirtió en una tentación para la creciente cantidad de inquilinos (solo en la ciudad de Buenos Aires crecieron del 23 al 30% entre 2003 y 2016) y para las nuevas generaciones que debieron conformarse con vivir en fracciones de terrenos donadas por sus padres, tras la desaparición de la oferta hipotecaria durante casi 20 años. Más allá de que tuvieran empleo formal (en la mayoría de los casos), esas personas quedaron imposibilitadas de ser propietarias porque los precios de los inmuebles en la zona metropolitana crecieron 120% en dólares en los últimos 20 años, tomando como base los valores de mercado de un departamento de dos ambientes. Eso volvía los créditos hipotecarios tradicionales cada vez más restrictivos, hasta que la UVA cambió la ecuación y bajó las barreras de acceso.
En este sentido, las cuentas para los inquilinos que -gracias a un préstamo- pasaron a ser propietarios aún les sonríen. Si bien en 2016 los precios promedio de los alquileres subieron 4 puntos menos en promedio que la inflación, en 2017 aumentaron hasta 8 puntos más (33% vs. 24,6%), según la comparación realizada por el portal de clasificados online Zonaprop.
En relación con los salarios, la comparación también es hasta ahora gananciosa para los que asumieron el riesgo de endeudarse, según destacan en el Banco Central. Sin embargo, la estadística tiene sus particularidades. «El incremento nominal de los salarios fue de 27,4% durante el año pasado (diciembre 2017 vs. el mismo mes de 2016), impulsado por el aumento de 31,5% de la remuneración de los trabajadores no registrados, pero fue del 26,5% para los registrados, del 27,3% para registrados privados y del 24,9% para los trabajadores del sector público, que solo llegaron a empatarle a la inflación», observó la consultora Ecolatina.
La duda está planteada hacia adelante, porque si algo viene quedando claro es que la suba de los precios no da tregua ni la dará por algunos meses más, al menos, según las proyecciones de la mayoría de las consultoras privadas.
A esto se agrega que el Gobierno se planteó la posibilidad de limitar los aumentos salariales de convenio en las paritarias de este año al 15%, en línea con la meta oficial de inflación, aunque la expectativa del mercado es que rondará el 20% en el mejor de los casos.
Si la hipótesis del mercado vuelve a revelarse este año más fiable que la oficial, la ecuación para los que optaron u opten endeudarse con créditos ajustados por la UVA invertiría sus términos en relación con los salarios.
Préstamos para desarrolladores
El Banco Provincia puso en marcha una nueva línea de créditos hipotecarios para desarrolladores inmobiliarios, una opción para quienes busquen financiamiento para sus proyectos de construcción residenciales. «El boom del préstamo hipotecario entre las familias también se contagiará entre las empresas constructoras, que ahora cuentan con una nueva forma de financiar sus proyectos desde el pozo», indicó el presidente del Bapro, Juan Curutchet.El nuevo préstamo es en pesos en la modalidad UVA, con un plazo máximo de 36 meses y una tasa fija del 8% anual. El banco presta como monto máximo hasta el 60% del costo de la obra. El Bapro se suma así al Banco Ciudad, que tiene vigente una línea para el mismo tipo de clientes, con una tasa de interés del 6,9% anual actualizable por UVA o por UVI, que sigue el índice del costo de la construcción del Indec.
Lo impulsa el secretario de Vivienda. Es «para evitar tener que sufrir el impacto del dólar».
.
El secretario de Vivienda del Ministerio de Interior, Iván Kerr, anunció que buscan llevar todo el sistema del crédito hipotecario Procrear Ahorro Joven a la medida de valor UVA, para evitar el impacto de la suba del dólar.
«Lo que estamos haciendo desde Procrear para evitar tener que sufrir el impacto del dólar es tratando de ir llevando todo a UVA: no sólo que el crédito hipotecario esté dado en UVA, sino que el subsidio que damos dentro del programa sea en UVA y que el ahorro inicial que les pedimos a las familias también puedan hacerlo en una cuenta en UVA, que ajuste todo de la misma manera», indicó Kerr en diálogo con el programa Sábado Tempranísimo, por radio Mitre.
Si quiere saber más sobre Créditos Hipotecarios: Click Aquí
Se trata del programa por el que se puede comprar una casa nueva o usada de un valor de hasta 60 mil UVAs (hoy $ 1.344.000), para aquellos ciudadanos de entre 18 y 35 años y que cobren entre $ 17.720 y $ 35.440. El Estado entrega un subsidio no reembolsable de hasta 12 mil UVAs ($ 268.800), pero los que acceden antes deben ahorrar durante 12 meses en un Plazo Fijo UVAs, de al menos del 5% del valor de la vivienda a adquirir, que será un ahorro mensual mínimo de 200 UVAs ($ 4.480). El valor de la UVA hoy es de $22,40.
«Lo que ha sido la serie del aumento de la UVA respecto del salario real, inflación, claramente estuvo por abajo. Tuvo un aumento, hoy está en cerca de 22 puntos y hace un año atrás estaba en 14, fue menor a lo que fue el salario real y a lo que fue la inflación y ni que hablar de lo que fueron los alquileres. Según el INDEC el aumento de alquileres estuvo por arriba del 30%, con lo cual a los que sacaron crédito en UVA les convino», agregó Kerr.
«En la relación cuota ingreso, está en un promedio del 22%. O sea, que no llego al 25% del tope de la cuota y en los alquileres la gente denuncia que paga hasta el 40% de su ingreso», remarcó Kerr, para mostrar la conveniencia del tipo de crédito.
«No vamos a negar que el tema del dólar impacta sobre los créditos hipotecarios pero en enero y febrero los números fueron muy buenos. Hubo cerca de $22 mil millones otorgados en crédito hipotecario y mantuvieron el mismo nivel de crecimiento que habíamos tenido en 2017«, señaló Kerr.
El funcionario adelantó que el mes próximo habrá un nuevo llamado para el plan Procrear. «Vamos a tratar de que sea algo previsible para el sector. Tratar de ir manteniendo dos llamados importantes al año. Seguramente haremos uno nuevo para abril o mayo de este año y otro para el último trimestre y vamos a tratar de incorporar de vuelta la modalidad del ahorro en los bancos para descalzar el anticipo de dinero que es algo que nos dio muy buen resultado», informó Kerr.
Hipotecarios UVA: entre el ajuste por inflación y el deseo de la vivienda propia
El 94% de los créditos hipotecarios otorgados en febrero fueron en UVA.
Por Pablo Salvador.
.
Hace dos años, en marzo de 2016, el Banco Central (BCRA) ampliaba la oferta de créditos hipotecarios lanzando al mercado los créditos hipotecarios en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA). Esta unidad de medida, recordemos, equivale a la milésima parte del costo promedio de construcción de un metro cuadrado testigo y se actualiza diariamente por el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), basado en el Índice de Precios al Consumidor (IPC).
Según el último informe monetario del BCRA, los préstamos al sector privado acumularon un incremento de 23,8%, en términos reales, en los últimos doce meses, siendo los préstamos hipotecarios los más dinámicos entre los préstamos con garantía real (con un incremento promedio mensual de 7,2% real en los últimos siete meses). En términos nominales, los préstamos hipotecarios acumularon un crecimiento de 128% en los últimos doce meses. El financiamiento en UVA sigue ganado participación sobre el total de préstamos a personas físicas, alcanzando el 94% del total de créditos otorgados en febrero.
La desventaja de los créditos hipotecarios a tasa variable es precisamente que, al estar ajustados a la inflación, la cuota mensual en pesos crece a lo largo del tiempo, mientras que la ventaja más importante de estos créditos hipotecarios es que permite eliminar la principal barrera de acceso al financiamiento para la compra de vivienda: ingresos familiares elevados y cuotas altas. Bajo esta modalidad, tanto el nivel de ingresos como la cuota mensual se redujeron hasta un 60%.
Dado que el proceso de desinflación viene más lento de lo previsto, sumado a la volatilidad del dólar, los bancos salieron a ofrecer algunas garantías para proteger a los deudores de créditos hipotecarios como extender el plazo de devolución del mismo de 30 a 40 años; elevar la relación cuota-ingresos de 25% a 30%; acortar los plazos de aprobación de los créditos que van de 30 a 120 días; ampliar el valor límite de la propiedad; y aumentar el monto del crédito a otorgar para aquellos que tienen pre-aprobado o aprobado un crédito hipotecario. En estos días se habla también de un blindaje voluntariopara los tomadores del crédito en donde se busca que una ley los proteja en el caso de que la inflación supere los incrementos salariales.
Si quiere saber más sobre Créditos Hipotecarios: Click Aquí
Evolución UVA, IPC y salarios
En 2016, el valor de la UVA acumuló una suba de 20,2% (desde mayo, primer dato oficial de IPC, hasta diciembre); mientras que la variación acumulada del IPC para ese período fue de 17% y los salarios crecieron 20,5%. A pesar de que el incremento del valor de la UVA superó en tres puntos porcentuales a la inflación, los incrementos salariales, en promedio, acompañaron la evolución de esta unidad de medida.
En 2017, los salarios subieron más que la UVA
En 2017, el valor de la UVA aumentó 22,5%, mientras que la variación del IPC fue de 24,8%. Con respecto a la evolución de los salarios, el índice de salarios total del INDEC mostró un crecimiento de 27,5% en 2017 (27,3% en el caso del sector privado registrado; 25,0% en el sector público y 31,5% en el sector privado no registrado). Es decir que el año pasado los incrementos salariales (promedio) superaron en 5 puntos porcentuales el aumento del valor de la UVA, que a su vez estuvo 2,3 puntos porcentuales por debajo de la inflación anual.
El éxito de los créditos hipotecarios en UVA, reflejado en la cantidad de créditos otorgados bajo esta modalidad ($ 75.000 millones desde su lanzamiento), parece indicar que el hecho de poder acceder a la vivienda propia con menores ingresos familiares y cuotas mensuales similares a la de un alquiler más que compensa la desventaja de que las cuotas estén ajustadas por inflación, aún en un contexto de elevada inflación como el nuestro.
Sin embargo, para que esto sea sostenible en el tiempo, no alcanza con que los bancos salgan a ofrecer garantías a los deudores de créditos hipotecarios cada vez que se produce un aumento importante del IPC o un movimiento alcista del dólar. Estas garantías pueden ayudar en el corto plazo, pero no son suficientes ante un horizonte temporal de 30 o 40 años. En este proceso es fundamental no sólo consolidar un proceso de desinflación, sino también que los incrementos salariales superen el incremento del valor de la UVA, tal y como sucedió el año pasado. En una nota anterior nos preguntábamos quién ganaría esta carrera en 2017, y los datos indican que fueron los salarios. Sin embargo, esto no fue así en 2016 y habrá que esperar para ver qué sucede en 2018.
—Pablo Salvador es Doctor en Economía por la University of Jyväskylä (Finlandia), Máster en Economía Aplicada de la Universitat Autònoma de Barcelona (España) y Licenciado en Economía de la Universidad Nacional de Cuyo.
Cómo funcionará el seguro que prepara el Gobierno para los créditos UVA
Por Cecilia Boufflet.
Los créditos hipotecarios superaron los $65.000 millones en 2017. .
El boom de los créditos hipotecarios nominados en UVAs se apoya en el atractivo imbatible de asimilar la cuota a la de un alquiler, por eso superó los 65.000 millones de pesos en 2017 y promete romper ese récord este año. Pero tiene un signo de interrogación que pesa sobre cada uno de los tomadores de deuda en unidades indexadas por inflación: ¿qué pasa si la inflación se descontrola?
Si bien el Gobierno repite que en los últimos 30 años el aumento de los precios se alejó más del 20% de la suba de salarios sólo en 2001, prepara un sistema de seguros que conformaría un fondo para atender una eventual crisis del sistema como la de aquel año, que nadie puede asegurar hoy que no se repita en un plazo tan largo como el que tienen los créditos para la vivienda.
El plan, que hoy está en plena discusión con los bancos y con legisladores de la oposición -porque debería pasar por el Congreso-, consiste en que cada uno de los tomadores de créditos hipotecarios UVA pague un seguro equivalente al 3% de la prima o cuota a pagar.
Ese seguro le daría al deudor una cobertura en el caso de que la variación de la inflación superara en más de un 20% la suba de los salarios medida a través del Coeficiente de Variación Salarial (CVS).
Fuente: Archivo
La idea es que el aporte del 3% de cada uno de los tomadores vaya conformando un fondo que administraría el Estado en conjunto con los bancos y que respondería por todos los créditos en una situación de crisis sistémica, explicó una alta fuente del Gobierno a LA NACION.
¿Y si la diferencia entre aumento de la cuota y aumento de los sueldos es menor al 20%?
El plan del Gobierno es que mientras que esas dos variables no evolucionen con una diferencia superior al 10%, el ajuste lo tenga que enfrentar el tomador del crédito. Pero si el descalce entre las dos variables es de entre el 10 y el 20%, la compensación quedaría a cargo de los bancos.
La propuesta tiene como actor central al Gobierno, porque el 30% de los créditos hipotecarios que se dieron el año pasado pertenecen a la línea Pro.Cre.Ar y la expectativa de la Secretaría de Vivienda es mantener esa tasa de participación este año.
Si quiere saber más sobre Créditos Hipotecarios: Click Aquí
Pero para mantener ese ritmo de crecimiento es necesario contar con una liquidez en los bancos que hoy no existe y que requeriría que se puedan securitizar los créditos nominados en UVA. Se trata de que un banco que tiene una cartera ya otorgada de hipotecarios los coloque a través del sistema financiero en inversores que pagarán el valor de esos créditos pendientes de cobrar, con un descuento. Así, el banco emisor de los préstamos vuelve a hacerse de fondos y puede volver a dar un nuevo crédito.
El problema es que los inversores son más exigentes que los tomadores de crédito. Así como los deudores -sin otra alternativa para la casa propia- adoptaron masivamente las hipotecas indexadas por inflación, los acreedores exigen para comprar esos créditos en forma de títulos algún nivel de cobertura ante el riesgo de una crisis sistémica.
Por eso el Congreso tendrá un rol central en la concreción de este plan. La posibilidad de que se concrete este modelo está incluída dentro de la Ley de Mercado de Capitales que presentó el Gobierno en el Congreso y que pretende que se apruebe este año.
La oposición ya tomó nota del asunto y el legislador Marco Lavagna prepara su propio proyecto de cobertura. La idea del legislador massista es que se destine un monto de las reservas que tiene el Banco Central a conformar un fondo que funcione como respaldo ante un impago masivo de los créditos UVA.
De la posibilidad de que se puedan securitizar los créditos dependerá que el fenómeno de los hipotecarios siga vigente.
Créditos UVA: Los principales riesgos y cuál es la clave
.
A la hora de definir si tomar un crédito de este tipo la clave es analizar la relación cuota- salario. Una relación del 25% de cuota sobre el salario es razonable ya que a 20 años permitiría tener un colchón para amortiguar distintos hechos que puedan suceder.
Si se analiza lo que pasó desde 1998 a 2017 -simulando un ajuste UVA- los datos muestran que partiendo de un 25% de relación cuota-ingreso, en el peor año de la economía (la crisis del 2001), la relación aumentó al 31%. Lo que resulta un porcentaje posible de abordar. Asimismo los datos indican que otros años la relación incluso fue menor al 25%.
.
Pero el gran riesgo es partir de cuotas que signifiquen una relación cuota ingreso mayor ya que ante alguna circunstancia, gran parte del salario podría verse comprometido.
Mirá el análisis de Mariano Otálora y Juan Carlos De Pablo en el programa:
¿Cómo impacta la suba del dólar en los créditos hipotecarios?
La divisa se disparó y cotizó a $19,46; cuál será el efecto para quienes quieren convertirse en propietarios.
Por Carla Quiroga.
.
El anuncio de la relajación de la meta de inflación para 2018 en 15 por ciento y un dólar por encima de los 19 pesos son variables que afectan directamente a un mercado inmobiliario en el que las operaciones con crédito crecen a un ritmo de 173 por ciento en la Capital Federal y las propiedades usadas -que son las que califican para la financiación porque se pueden escriturar- aún se venden en dólares.
La corrección del tipo de cambio que, en diciembre, fue de 11 por ciento -la misma suba que llevaba durante el año hasta noviembre- exigirá que quien vaya a sacar un crédito, principal motor de la demanda, tendrá que contar con más pesos de ahorro que hace unos días atrás para cubrir 20 o 30 por ciento del valor de la propiedad que exigen las líneas.
Foto: Archivo
Otra forma de mitigar el riesgo de la caída de la operación es, quien tiene una mayor capacidad en la relación cuota-ingreso, comprometer una mayor parte de su sueldo -hoy el promedio es 58 por ciento- y pedir más dinero de lo que vale la propiedad.
«El impacto en los que alcanzan el ahorro previo es menor porque lo que mira el tomador no es el precio final sino es el valor de la cuota que sigue siendo similar al de un alquiler, que además le permite seguir capitalizándose», minimiza el desarrollador Gonzalo Monarca aunque aclara que una mayor inflación extiende los plazos ya que la normativa vigente de los créditos Uvas contempla que si sube un 10 por ciento más que lo que se actualizan los salarios, el deudor hipotecario puede solicitar la extensión del plazo de su crédito en un 25 por ciento. «Si los salarios aumentan en la misma línea que la inflación no habrá cambios», aclara Mariano Sardans, director de la gerenciadora de patrimonio FDI.
En el caso de los proyectos nuevos que, en general, se venden y financian directamente en Uvas, el efecto será nulo. «Son correcciones que generan algún sobresalto en el corto plazo pero en el largo ayudan porque se generan metas realistas y creíbles», relata Sebastián Sommer, director de la desarrolladora CasasArg, una de las primeras en lanzar un emprendimiento nuevo para la clase media.
Los precios
Monarca reconoce que en dólares el valor del metro cuadrado disminuirá pero igual no se espera una baja en el valor de las propiedades. «Hemos atravesado devaluaciones más grandes en un contexto recesivo para el sector y los valores en dólares no se tocaron», agrega Rozados. Un dato clave es que la suba de las propiedades le ganó a otras variables: hasta noviembre el precio de los departamentos usados aumentó 12 por ciento en dólares, porcentaje al que si se le suma la corrección del tipo de cambio, el incremento en pesos supera al 28,4 por ciento, según datos de Reporte Inmobiliario. Un número que da por encima de la inflación -que se estima cerrará en 24 por ciento- e incluso de la UVA que entre enero de 2017 y el mismo mes de 2018 habrá registrado una suba del 22,5 por ciento. Lo que sí disminuirá es el valor del costo de construcción que los desarrolladores suelen medir en dólares y que hoy alcanza niveles records de US$ 1500/m2, mientras que en 2004 rondaba los US$ 700/m2. De todas formas, por la escasez de oferta de unidades apta créditos y los costos en pesos son pocas las chances de futuras bajas en los precios.
Por el alza de tasas, subirá 10% promedio la cuota de los créditos hipotecarios
El cálculo se hizo sobre los más accesibles y se suma a la variación por inflación; aumentará 20% el piso de ingresos para calificar; no afectaría a los que ya tomaron el crédito o están en trámite.
Por Javier Blanco.
Por el alza de tasas, subirá 10% promedio la cuota de los créditos hipotecarios. .
La cuota de los créditos hipotecarios ajustados por UVA aumentará un 10% promedio por cada punto que suba la tasa de interés que los bancos le adosan a ese indexador (basado en la inflación). La suba es producto de que algunas entidades ya están trasladando el alza de tasas dispuesta por el BCRA en las últimas semanas o analizan hacerlo en los próximos días. Además, la barrera de acceso a esos préstamos subirá casi 20%, considerando los ingresos necesarios para calificar para el préstamo más accesible.
Estas son dos referencias que deberán tener en cuenta quienes están analizando comprar una vivienda por esta vía. El incremento de la cuota deriva tanto del encarecimiento en el costo del dinero que dispuso el Banco Central (BCRA) , en un intento de tratar de moderar el impacto que el nuevo aumento de tarifas tendrá en la inflación, como de un intento de los bancos de cuidar su liquidez. Sucede que los excedentes de dinero que tenían las entidades en los últimos años se vieron fuertemente esmerilados por el auge que mostró la demanda de créditos, en un contexto de depósitos estancados por las bajas tasas que pagaban los bancos y la competencia por el dinero que les planteó el Gobierno al emitir deuda u operar vía Banco Central para retirar circulante.
Los cálculos del impacto del aumento de las tasas se hicieron teniendo en cuenta el crédito más accesible del mercado, es decir, los que se adjudican al plazo máximo (30 años) y sobre la base de un monto desembolsado de un millón de pesos (US$ 56.600 dólares al tipo de cambio actual), considerado para esta nota un crédito «tipo».
Impacto mayor
Pero como el incremento promedio aplicado (o por aplicarse) a las tasas de interés va del 1,5 a los 3 puntos porcentuales, el impacto sobre el valor de la cuota es mayor, lo que afectará en parte el gran mérito que tuvieron los créditos hipotecarios UVA, que, al reducir con fuerza el valor de la cuota, pasaron de ser casi prohibitivos a ser accesibles.
.
En el caso del Banco Nación, el más activo del mercado en el segmento de préstamos hipotecarios y el que ofrece los créditos más accesibles, la decisión final del ajuste en la tasa se está tomando por estos días. Según pudo averiguar LA NACION, oficializará en breve que subirá del 3,5 al 5% la tasa del préstamo hipotecario UVA para aquellos que sean (o acepten ser) clientes del banco, y del 4,5 al 7% la denominada de «mercado abierto», es decir, de quien quiera tomar allí un crédito, pero sin percibir por esa misma entidad sus haberes o aceptar abrir una cuenta para sus ingresos.
En los hechos la cuota mensual del crédito «tipo» antes mencionado trepará de $ 4490 a $ 5368.
Por su parte, el Banco Ciudad, que hoy coloca ese mismo crédito con una tasa de interés del 5,4%, está evaluando aumentar la tasa al 6,4%, lo que elevaría el valor de la cuota de $ 5680 a $ 6320 por mes. También el Banco de la Provincia de Buenos Aires (Bapro) analiza pasar del 5,9% al 6,5% en las próximas semanas.
«Si se toma el caso del Nación, el incremento de la tasa hace que el ingreso mínimo que se necesita demostrar para calificar a ese crédito, tomando como base uno de un millón de pesos, suba de 17.962 a 21.493 pesos por mes, es decir, alrededor del 20%», explicó el analista financiero Cristian Buteler, para dimensionar el impacto que tiene la mayor tasa al elevar la barrera de acceso al préstamo hipotecario, tomando en cuenta que para este tipo de financiaciones el monto de la cuota no puede superar el 25% del total de ingresos acreditados por el deudor. Esto es porque, con una UVA que vale $ 20,83 (la vigente al último jueves) un millón equivalía a una cuota mensual de 215,58 UVA con la tasa al 3,5%, y con la del 5% equivale a una de 257,72″, explicó.
Vale aclarar que los bancos están planteando aplicar las nuevas tasas sólo a los créditos nuevos, es decir, no alcanzaría a aquellos que ya estaban en tramite, lo que en el caso del Nación significaría un alivio para las más de 100.000 personas que ya tienen abierta una solicitud. Tampoco afectaría, claro está, a quienes ya están pagando su préstamo.
.
Para el economista Hernán del Villar, de la consultora Alpha, el incremento sólo afectará «de modo parcial» el boom de demanda de créditos hipotecarios que vive el mercado desde hace meses. «Desde ya que un alza de este tipo plantea problemas para algunos y puede generar dudas en otros. Pero estimo que la demanda de este tipo de créditos seguirá siendo muy significativa, dadas las necesidades habitacionales insatisfechas que existen y se habían ido perpetuando en el país», explicó a LA NACION.
Demanda en riesgo
Sin embargo, desde el sector inmobiliario están viendo este encarecimiento como perturbador para la dinámica que había ganado el mercado. En especial, porque llega en un momento inoportuno, «tomando en cuenta que la reactivación generalizada en el sector apenas había empezado hace entre 60 y 90 días», explicaron distintos operadores a LA NACION.
«El problema no es la suba de tasas, sino que esta llega cuando mucha gente vuelve a mirar con cierta aprehensión la idea de tomar deuda a largo plazo atada a la variación de la inflación, ante los evidentes problemas que enfrenta el Gobierno para dominar los precios y en un contexto en el que los precios de los inmuebles también crecen», explicó Alejandra Covello, de la firma homónima.
Según datos del mercado, los precios en dólares de los departamentos nuevos crecieron más del 13% en los últimos 12 meses, y los de los usados, hasta 16,5%. Parte de ese incremento derivó de la mayor demanda de créditos hipotecarios, lo que queda a la vista cuando se observa que en la Capital Federal, por caso, los traspasos con hipotecas ya explican el 26,5% del total de escrituras formalizadas, frente al 11,7% que representaban hace un año, según datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires. El dato, además, muestra un alza sostenida en los últimos meses.
El otro factor que está empezando a sembrar dudas es el impacto que la sostenida inflación tiene en la UVA, el indexador de estos créditos. La cotización de ese índice de actualización, que había comenzado este año en $ 17,47, ya se encuentra en $ 20,83, es decir, subió más del 20%. «Al subir el adicional de tasa en un contexto en que el indexador ya corre con inercia propia, el crédito se termina encareciendo por dos vías», dice Buteler.
Algunos analistas juzgan este encarecimiento circunstancial. Son los que sostienen que está determinado por las condiciones monetarias más duras que impulsó el BCRA (a través del aumento de la tasa testigo). Pero otros creen que el mayor spread responde en realidad a un intento de los bancos y las autoridades de dar impulso a un proceso de securitización de las carteras hipotecarias, que juzgan imprescindible para darle sustentabilidad a la oferta de crédito hipotecario en el país.
«Apostaría a que es un intento de lograr calzar la oferta de bonos respaldados por un paquete de hipotecas a la renta que demandan los inversores institucionales, que deberían ser sus compradores naturales. Supongo, además, que esto está en línea con la regulación para limitarles a las compañías de seguros la compra de Lebac, de manera de direccionar esa liquidez hacia este tipo de productos y asegurar un puntapié sin traumas para ese sistema», intuye Amílcar Collante, del Centro de Estudios del Sur (CeSur).
Ladrillos lejanos
Cumplir el sueño del techo propio será un poco más difícil. La cuota de los créditos hipotecarios indexados por UVA se encarecerá un 10% promedio, y la barrera del acceso a estos préstamos (determinada por un porcentaje del ingreso del tomador) se elevará casi un 20%.
Los aumentos se explican por la suba en las tasas de interés que dispuso el Banco Central para combatir la inflación, que será trasladada por los bancos al costo de los créditos.
El impacto de estas medidas es visto con preocupación por el sector inmobiliario, que teme que el nuevo escenario termine afectando al boom de ventas que vive el mercado.
Hipotecarios: «Lado B» del pago de cuotas que ajustan por sistema UVA y el impacto de la tasa en créditos a 20 o 30 años
Los préstamos para vivienda experimentan un verdadero boom. No obstante, el tipo de indexación reviste varias particularidades, como la de no saber cuánto se terminará pagando en dólares, la moneda de referencia del mercado inmobiliario. ¿Cómo se va reduciendo la deuda con el paso de los años?
Por Rubén Ramallo.
.
Los números del boom de créditos hipotecarios son más que elocuentes.
El crecimiento de casi 80% en un año o los $35.700 millones ya otorgados (90% bajo el sistema UVA) hablan a las claras de la buena aceptación que han tenido, luego de muchos años de demanda insatisfecha.
Pero también, lentamente, empezaron a surgir voces de advertencia sobre los «costos ocultos» que puede representar el indexador UVA.
Para quienes no están familiarizados con este mecanismo, la siguiente infografía puede aportarles algo de claridad:
Una de las principales dudas que llevan a los bancos los interesados en este tipo de préstamos se vincula con el impacto de la inflación en el monto de las cuotas durante el período de cancelación.
Más aun, habida cuenta de que se otorgan a largoplazo y en el marco de una historiaeconómica que les ha deparado grandes sinsabores a los argentinos en los últimos 30 años.
A la hora de evaluar los riesgos, aparecen factorespocovisibles en una primera mirada.
Si quiere saber más sobre Créditos Hipotecarios: Click Aquí
Por ejemplo, el impacto de la tasa de interés en la evolución de la deuda (tema clave a la hora de querer pre-cancelar) como así también la propia «esencia» del sistema de ajuste.
Por lo pronto, las conclusiones de economistas sobre el devenir de estos créditos indexados arrojan datos inquietantes:
1. – El valor de la UVA no necesariamente evolucionará en línea con el costo del metro cuadrado.
2. – De repetirse lo sucedido en los últimos meses, cada vez se necesitaránmás UVA para pagar la misma superficie.
3.- El índice UVA puede no evolucionar de igual modo que el dólar, la divisa por excelencia para valuar las propiedades en Argentina.
4. – El saldo en pesos podrá conocerse fácilmente, no así la cantidad de billetes verdes que el crédito finalmente insumirá.
5. – Cuando hayan transcurrido 20 años (en caso de un préstamo a 30) se adeudará en UVA el 50% del compromiso asumido.
Hay un concepto fundamental simple de este mecanismo pero que los ahorristas suelen olvidar: no se toma un préstamo ni en pesos ni endólares, sino en unidades indexadas.
Este concepto es común en otros países, caracterizados por haber tenido durante décadas sus economías muy ordenadas y una inflación menor a un dígito.
Para Argentina, bien aplica la frase de un ex presidente adaptada a la metodología de este sistema: «Quien se endeudó en pesos, devolverá pesos; quien se endeudó en UVA, devolveráUVA«.
¿1.000 UVA siguen siendo 1 m2?
Una de las preguntas que surge es si aún se mantiene la referencia que nació con este sistema de indexación.
Es decir, si un UVA sigue equivaliendo a la milésima parte del costo de un metro cuadrado de construcción (dicho de otro modo, si quien posee 1.000 UVA es dueño de 1 m2).
Curiosamente, la respuesta es no. ¿Por qué? Sencillamente porque se determinó que su valor se ajusta en función del CER.
– Este último (Coefi.ciente de Estabilización de Referencia) lo elabora el Banco Central a partir del Índice de Precios al Consumidor Nacional (IPC).
– Sin embargo, la evolución del valor del metro cuadrado se vincula a otro indicador: el Índice del Costo de la Construcción.
El mecanismo que sí contempla este tipo de ajuste es el llamado Unidad de Vivienda (UVI), de escasa aceptación en el mercado, propuesto por el Senador Julio Cobos.
Desde su implementación (marzo 2016), para ambos indicadores (UVA e UVI) se fijó un precio de $14.053.
La apertura de la brecha con el paso del tiempo refleja que hoy en día se necesita cerca de un 6% más de UVA para comprar el mismo metro cuadrado.
El peso de la tasa de interés
En la práctica, quienes toman un crédito de esta naturaleza, lo que están recibiendo es una cantidad determinada de UVA que deberán restituir.
Para ilustrar la evolución de la deuda, se debe tener presente el peso de la tasa de interés y cómo se la relaciona con el número de cuotas.
– El monto de cada una de esas cuotas se mantiene constante en términos de UVA a lo largo de todo el período. Pero es precisamente su valor el que se va ajustando en términos de IPC.
– En cada una de ellas, se destina granproporción al pago de intereses. El resto, a cancelar del capital.
– En la medida en que la deuda en UVA disminuye, también lo hacen los intereses, ya que se calculan sobre el saldo.
– Así, al mantenerse constante la cuota, aumenta la parte de la misma destinada a cancelar el capital.
– En otras palabras, lo que se paga mes a mes (durante varios años) es casi todo interés, lo que hace que el monto adeudado no baje de modo significativo.
Si bien para muchos argentinos la diferencia de tasa «real» (por encima de la inflación) no reviste un peso significativo, lo cierto es que hay marcadas diferencias, que van más allá de cuánto hay que abonar inicialmente.
Este es un factor que si bien no siempre es considerado, tiene una enormeincidencia en lo que respecta a la evolución de la deuda.
Para un préstamo de 50.000 UVA ($1 millón aproximadamente) a 30 años, con tres niveles de tasas por sobre la inflación (3,5%, 5% y 7%), surgen los siguientes guarismos:
1.– Tasa real del 3,5%
El tomador de este hipotecario tendrá que abonar una cuota inicial de $224: de este total, 65% se destinará intereses y el resto (35%) al capital.
Al vencimiento, habrá devuelto casi 81.000 UVA. Es decir, 62% más que lo recibido.
2.- Tasa real del 5%
La cuota trepa a $268 y el peso de los intereses representará casi el 78%, lo cual redundará en una menor amortización.
En este caso, el tomador del préstamo terminará devolviendo 97.000 UVA, prácticamente el doble.
3.- Tasa real del 7%
Los intereses en el primer pago rondarán el 88%.
En este caso, al concluir la cancelación se habrán devuelto 120.000 UVA.
Como se observa en el cuadro, si se considera la brecha del 100% entre tasa mínima y máxima (3,5% y 7%), se desprende que el incremento de la cuota es de sólo el 48%.
Es decir, el mismo porcentaje en que se verá incrementada la cantidad de UVA a devolver frente al monto original.
En cuanto a la forma en que se va cancelando cada préstamo en el tiempo, la incidencia del tipo de interés resulta clave.
Esto último, consecuencia del menorpeso que tiene en cada cuota la porción destinada a la amortización del capital (que disminuye en la medida en que se incrementa la tasa).
Cuanto mayor sea el tipo de interés, más lenta será la devolución del monto adeudado, tal como se observarse en el siguiente gráfico:
De un análisis más detallado, se desprende que:
1. – Al cabo de los primeros 10 años
Transcurrida la tercera parte de la vida del hipotecario, se habrá saldadoapenas un 15% del montoadeudado en UVA, si la tasa real es 7%.
Si el tipo de interés real es 5%, ese porcentaje subirá a 19%. Y para el 3,5%, escalará a 22%.
2. -Al cabo de los 20 años
Transcurridas las dos terceras partes del hipotecario, la deuda oscilará entre casi 60% y 45%, para un interés de 7% o 3,5% respectivamente.
Queda claro que este tipo de créditos no resulta aconsejable para quienes tienen en mente hacer cancelacionesanticipadas.
Esto es así ya que el monto siempre corre de atrás con respecto al número de cuotas transcurrido desde su inicio.
Con el gráfico y el cuadro precedentes, los interesados en un hipotecario pueden deducir que, a diferencia de un préstamo común, la deuda se tomará en UVA y no en pesos.
Además, que las cuotas que se cobrarán serán constantes, dejando de lado el tema del ajuste por inflación, que sí eleva el monto efectivamente a pagar.
Por otra parte, con cada una de ellas se estará cancelando un importe bastante menor del que se está pagando, ya que buena parte se destina a intereses.
Claramente, para que aquellos que hoy se suben a un hipotecario puedan celebrar dentro de 30 años, deben cumplimentarse una serie de requisitos.
En primer lugar, que los distintos gobiernos de turno (serán unos siete en total) tengan éxito en reducir la inflación. Además, que la Argentina pase a tener una economía ordenada y previsible.
Y, por sobre todas las cosas, que el dólarno genere grandes sorpresas, ya que el sistema UVA está desconectado del tipo de cambio, pese a que el billete verde sigue siendo la referencia del mercado inmobiliario.
Suben hasta dos puntos las tasas de los créditos hipotecarios
Tanto bancos públicos como privados admiten que están retocando al alza el costo de sus préstamos para la vivienda como consecuencia de la política monetaria del Banco Central.
Por Florencia Donovan.
Los créditos hipotecarios suelen ser los últimos que reaccionan ante una suba de tasas de interés en el mercado. Pero, después de que el Banco Central (BCRA) decidiera este mes -por segunda vez consecutiva- encarecer el costo del dinero, parecería haberles llegado la hora. Tanto bancos privados como públicos retocaron en los últimos días el costo de sus préstamos para la vivienda o tienen planes de hacerlo en los próximos días, según un relevamiento realizado por LA NACION entre las principales entidades del sistema.
«Vamos a respetar la tasa del 3,5% anual para el programa Procrear, pero vamos a subir a 5,5% la tasa de los créditos hipotecarios que estaban al 3,5%, y lo que estaba al 4,5% lo vamos a llevar al 7%», anticipó Javier González Fraga, presidente del Banco Nación (BNA), entidad que por estos días es responsable de una de cada dos hipotecas que se colocan en el mercado. Aclaró, sin embargo, que la suba rige sólo para los nuevos créditos y no para aquellos que ya se hubieran otorgado o que estén ya en trámite.
«El tema es que han subido todas las tasas a partir del Banco Central, que al extender las tasas positivas a todos los plazos de las Lebac [como se conocen los títulos que emite la autoridad monetaria] es difícil captar depósitos y nos encareció el costo del dinero. Hasta los depósitos públicos nos están pretendiendo tasas más parecidas a las que paga el Central por sus Lebac. Y no nos podemos comer el capital haciendo malos negocios, aunque seamos un banco público», esgrimió González Fraga.
Pero no sólo la entidad estatal más grande del mercado debió retocar las tasas de sus préstamos UVA (como se conoce la unidad creada por el BCRA para indexar créditos por inflación). Prácticamente todos los bancos privados y públicos están sumándose. En el Banco Galicia confirmaron que incrementaron las tasas de sus préstamos hipotecarios en UVA de 4,9% a 5,9% anual, mientras que en el Supervielle planean incrementarlas en un punto, del 4,9% actual a 5,9%, pero las mantendrán intactas para quienes cobran su sueldo en la entidad bancaria. Lo mismo en HSBC, que tiene una línea de préstamos para la vivienda en pesos a tasa fija: la subió del 17 al 18% anual.
El crédito para acceder a una vivienda será más caro. .
Hasta en el Banco Provincia, otra de las entidades líderes en el negocio de hipotecas, afirmaron que no descartan retocar sus tasas, que hoy son, para sus préstamos a 10 años de plazo, del 5% anual en el caso de clientes con cuenta sueldo y del 6,25% para el resto. «Estamos mirando, no lo descartamos. Parece que esa es la tendencia del mercado», dijeron a LA NACION voceros del banco provincial.
Sólo en el Banco Ciudad aseguraron que por ahora no piensan en cambios. El banco público cobra una tasa de 5,4% para el público general que demanda hipotecas UVA.
Problema de fondeo
Pero en todas las entidades admiten que con la reciente suba de tasas del BCRA, que llevó el costo de sus Lebac más cortas, de sólo 30 días de plazo, al 28,75% anual, se encareció mucho el fondeo de los créditos. La mayoría, de hecho, ya venía subiendo las tasas de sus préstamos para el consumo y para las empresas. En el BNA, por ejemplo, retocaron esta semana al alza sus tasas para el consumo en 200 puntos básicos (ya habían subido otros 200 puntos a comienzos de noviembre).
Pero en el caso de los hipotecarios se suma el hecho de que, para conseguir fondos frescos en el mercado secundario, también las tasas que exigen los inversores son más altas. No pocos bancos piensan que, si se mantiene la fuerte demanda de préstamos -que sólo en los primeros quince días del mes aumentó en un 28% con respecto a igual periodo de octubre-, tendrán que salir al mercado de capitales a vender sus créditos (securitizarlos, en la jerga financiera) para así conseguir fondos frescos para fondear nuevas operaciones.
Hoy un bono emitido por el gobierno nacional, que ajusta por inflación, rinde a largo plazo en torno de un 6% anual. En tal sentido, en los bancos creen que para poder vender sus carteras de hipotecas en el mercado de capitales y que sean atractivas para los inversores, deberían estar pagando tasas de no menos de 7% anual, considerando que son un activo mucho menos líquido que un bono soberano.
Para contrarrestar este problema en el fondeo que comienza a surgir es que en el Ministerio de Finanzas están trabajando para desarrollar una suerte de agencia de hipotecas, que permita reducir el costo de securitización (o de venta en el mercado) de los créditos. En el ministerio que conduce Luis Caputo estudian el modelo norteamericano de Fannie Mae, pero también miran de cerca lo que hicieron al respecto México y Colombia.
