Inversión inmobiliaria: Cómo ganar más

marzo 1, 2019

Cómo potenciar su inversión inmobiliaria

Por Gustavo Ibáñez Padilla.

inmuebles compra y remodelación - diseño de interioresA la hora de invertir una opción frecuente  son los inmuebles. Los bienes raíces forman parte de los instrumentos tradicionales de inversión. Están física y psicológicamente cercanos al inversor y son parte de nuestra cultura financiera.

Los inmuebles son una interesante herramienta de inversión, si se los maneja adecuadamente. En general brindan una adecuada protección contra la inflación y su correlación  con los otros activos es relativamente baja, por lo que son útiles para diversificar una cartera de inversión.

La clave en el mercado inmobiliario consiste en comprar a muy buen precio -es decir aprovechar la imperfecciones del mercado para conseguir un diferencial al momento de adquirir la propiedad- y luego incrementar el valor del bien comprado realizando una inversión en mejoras que generen otro diferencial de valor al momento de la venta.

Comprar barato

Las imperfecciones del mercado de Real Estate permiten que existan oportunidades de comprar por debajo del valor normal de mercado. Los negocios inmobiliarios deben realizarse sólo bajo esta condición: Comprar en una situación de excepción, pagando un precio por debajo del valor usual de mercado.

Veamos algunos ejemplos:

  • Remates públicos: Aquí la venta se realiza sí o sí en una fecha determinada (a un precio base o a veces sin base). Esto brinda oportunidades interesantes. Es necesario contar con dinero en efectivo (generalmente un 30% en el acto y el saldo en un plazo de pocos días). También hay que lidiar con “La Liga”, que suele acaparar las operaciones. Asistir a un remate es una actividad muy educativa para el inversor interesado en el mercado de bienes raíces.
  • Sucesiones: Los herederos de una sucesión suelen precisar liquidar sus propiedades con cierta premura, y la diversidad de intereses de los participantes permiten la oportunidad de negociar condiciones ventajosas de compra.
  • Períodos de depresión inmobiliaria: Son el momento ideal para realizar compras: ¡cuando todos venden! El negocio de los inmuebles posee ciclos de expansión y retracción de carácter sistémico. Esperar pacientemente el momento de baja de los precios es la estrategia más adecuada. Si uno analiza el mercado y su evolución histórica puede detectar los valles más convenientes. Los períodos de perturbación económica –como devaluaciones o crisis institucionales– suelen acompañarse por abruptas caídas de los precios (ej.: Argentina, 2002).

Es conveniente destacar que en el campo de los bienes raíces, el factor más importante es la ubicación del inmueble.

Vender caro

Para incrementar el valor de una propiedad pueden aplicarse diversas estrategias que requieren una relativamente baja inversión. Un ejemplo de lo que hablamos puede verse en el programa Vender para comprar del canal de cable Discovery Home & Health en el cual los hermanos Jonathan y Drew ayudan a propietarios de inmuebles a subir al siguiente peldaño en la escalera de los bienes raíces, comprando y remodelando sus nuevas casas.

Para hacer remodelaciones que impliquen cambios en la construcción es preciso contar con el asesoramiento de un buen arquitecto, que justificará sus honorarios sacando el máximo provecho a nuestra inversión.

Otra opción, no tan difundida y de menor costo, consiste en realizar pequeñas modificaciones para mejorar el diseño de interiores del inmueble. Para explorar esta alternativa -ignorada por muchos- entrevistamos a diversos Diseñadores de interiores en La Plata, a fin de conocer más sobre el tema. Descubrimos entonces que son muchas las opciones para hacer rendir nuestro capital y que por cada dólar empleado en mejorar el diseño de interiores pueden obtenerse -en general- incrementos de valores de la propiedad del orden de 1,20 a 1,50 dólares y en casos excepcionales resultados muy superiores.

casa zurlo barducco

© norteARQ/homify.com.ar

Cuando la propiedad se adquiere con la intención de obtener una elevada renta, una estrategia muy conveniente es el Alquiler Temporario -orientado a turistas, profesionales y personas de altos ingresos-, en estos casos resulta indispensable amoblar y decorar la propiedad con materiales de primera calidad y el mejor buen gusto. Cada dólar invertido rendirá el doble al potenciar la renta obtenida.

dormitorio studio15

© studio15/homify.com.ar

Si desea adquirir una propiedad como inversión o para su uso personal busque el asesoramiento necesario para cada uno de los pasos de la operación. El costo de los asesores debería recuperarse sobradamente con los beneficios que ellos le generarán.

En una operación común pueden intervenir los siguientes asesores: un agente inmobiliario, para conseguir la mejor propiedad al mejor precio (en caso de comprar en un remate conviene contactar previamente al martillero para conocer detalles y conseguir su colaboración); un escribano para realizar todo el trámite notarial de transmisión del dominio (verificación de títulos y deudas, boleto de compra-venta , escritura, etc.); un abogado, para asesorar respecto de cualquier situación jurídicamente compleja o cualquier riesgo potencial; y un consultor financiero (preferiblemente independiente), para colaborar en todos los aspectos referidos a la conveniencia de la operación, su financiación y su impacto en la economía del comprador.

En el caso de realizar remodelaciones es recomendable contar con la colaboración de un arquitecto y de un diseñador de interiores profesional.

La intervención de asesores profesionales potenciará su inversión, maximizará sus beneficios y le evitará cometer costosos errores. Recuerde la máxima: “A la experiencia conviene comprarla siempre de segunda mano”.


Fuentes consultadas:

Gustavo Ibáñez Padilla. Manual de Economía Personal. Cómo potenciar sus ingresos e inversiones. Buenos Aires: Dunken, 2013. 9na ed. –

Inversiones inmobiliarias

https://www.economiapersonal.com.ar/servicios/inversiones-inmobiliarias/

http://www.isftmartilleroslp.com.ar/colegio.html

http://www.capbauno.org.ar/

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Más información:

Los principales riesgos de un Crédito Hipotecario

Seminario presencial – Las tres claves del Crédito Hipotecario

inmuebles-08

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En México hay cinco millones de casas vacías

febrero 19, 2019

Por qué en México hay 5 millones de casas deshabitadas

Por Alberto Nájar. BBC News Mundo, México.

Ciudad Juárez, Chihuahua, es uno de los sitios donde la violencia provoca el abandono de casas.
Ciudad Juárez, Chihuahua, es uno de los sitios donde la violencia provoca el abandono de casas.

Es un problema grave que puede profundizarse: según datos oficiales, en México existen al menos cinco millones de casas abandonadas, y no se sabe qué va a pasar con ellas.

En muchos casos sus propietarios las desalojaron para huir de la violencia. Pero en otros las viviendas se construyeron en zonas inadecuadas o no se les proporcionaron servicios básicos.

Además, las autoridades no saben dónde se encuentra todas las casas abandonadas ni tampoco se sabe cuántas son en realidad.

El dato de las cinco millones de viviendas abandonadas corresponde a un censo de 2010, realizado por el Consejo Nacional de Evaluación de la Política de Desarrollo Social (Coneval).

Pero después se han realizado diagnósticos similares. Así, el problema puede ser aún más serio, reconocen las autoridades.

García, Nuevo León.
Un desarrollo urbano en García, Nuevo León.

“Ha sido uno de los grandes problemas que nos hemos enfrentado” le dice a BBC Mundo Román Meyer, secretario de Desarrollo Agrario, Urbano y Territorial (Sedatu).

“Es un tema vinculado al abandono del espacio público, a la delincuencia. Es como una bolita de nieve que se va acumulando”, sostiene.

Construcción masiva

¿Por qué se acumuló la cifra de casas abandonadas? Son varias razones, coinciden especialistas y autoridades.

Desde 2000 los distintos gobiernos aplicaron una política de construcción de viviendas en todo el país.

En México hay más de cinco millones de casas abandonadas como ésta, en Jalisco.
Muchas viviendas en fraccionamientos gigantescos, como este en Jalisco, están en el abandono.

Pero muchas veces sin tomar en cuenta todos los elementos necesarios para estos desarrollos, dice el secretario Meyer: “Desde una lógica plenamente financiera se colocaron de forma masiva un número importante de viviendas”.

“Pero a final de cuentas carecían de los temas muy básicos como la cercanía a los trabajos, equipamientos, usos mixtos, espacios públicos”, explica.

En otros casos los conjuntos habitacionales se edificaron en zonas totalmente inadecuadas, como pantanos.

“Muchas veces se construyó incluso en lugares donde no se debió haber puesto una piedra”, reconoce Carlos Martínez Velázquez, director del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit).

“Se hicieron desarrollos que no cuentan, hasta la fecha, con servicios básicos como agua o electricidad”, reconoce.

Una inundación en un barrio de Tabasco
En Tabasco los grandes desarrollos de viviendas han sufrido de inundaciones en época de lluvias.

Estos conjuntos de casas no debieron construirse, dicen especialistas, pero fueron autorizados por gobiernos estatales y municipales.

El resultado: miles de familias abandonaron las casas ante las dificultades para seguir ocupándolas.

Desplazamiento

Otra de las razones para el alto número de casas deshabitadas es el desplazamiento masivo de personas por la violencia.

De acuerdo con el Estudio Diagnóstico del Derecho a la Vivienda Digna y Decorosa 2018, hasta 2017 más de 345.000 personas “tuvieron que desplazarse de manera forzada en el interior del país debido a la violencia o a conflictos territoriales”.

Casas abandonadas en Ciudad Juárez
Los desarrollos inmobiliarios en muchas ocasiones no han previsto los servicios básicos necesarios.

El secretario Meyer asegura que éste problema es particularmente serio en el norte del país.

Pero Louise David, coordinadora de la organización Alianza para la Regeneración Urbana, recuerda que hacen falta datos para asegurarlo pues no hay un censo o estudio reciente sobre las viviendas abandonadas.

Lo que sí se conoce es el impacto del problema y la cadena de acciones que desata.

“Hay un círculo vicioso alrededor de la vivienda abandonada”, explica a BBC Mundo. “Si hay una casa deshabitada se suma otra y luego una tercera”.

Así, los vecinos que permanecen en los barrios empiezan a sentir un ambiente de inseguridad, sobre todo cuando las casas deshabitadas se invaden.

Muchas casas abandonadas se encuentran en zonas rurales.
Muchas casas abandonadas por la violencia se encuentran en zonas rurales.

Hasta ahora no está claro qué va a suceder con estas casas. La Sedatu empezó un nuevo estudio para saber, primero, la ubicación precisa de las viviendas.

Y luego se pretende conocer las condiciones específicas de cada desarrollo habitacional, sobre todo determinar si pueden ser recuperadas.

Es parte de una estrategia contra la violencia, sobre en zonas con alto número de casas deshabitadas por el problema, como Ciudad Juárez, Chihuahua.

“Parte del proceso de pacificación del país pasa a través del ordenamiento del territorio y una adecuada política de vivienda”, dice el secretario Meyer.

“Hacer vivienda es hacer ciudad”.

Fuente: bbc.com, 2019.

Más información:

España: Cómo ser dueño de un pueblo

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Kangbashi, la ciudad fantasma más grande del mundo

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invertir no es un juego de azar

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Casas ecológicas

febrero 7, 2019

Casas ecológicas: viviendas sostenibles que reducen el impacto medioambiental

La construcción de casas ecológicas respetuosas con la naturaleza es una realidad cada vez más presente. Te contamos cómo son, los diferentes tipos que existen y cuáles son las 20 casas ecológicas más originales a día de hoy… (2019)

Casas ecológicas: viviendas sostenibles que reducen el impacto medioambiental
Sky Garden House, Isla Santosa, Singapur (Guz Architects)

A pesar de que las casas ecológicas no son el tipo de estructura predominante en la actualidad, cada vez son más las ciudades que apuestan por construir viviendas ecológicas y sostenibles.

Esto implica, en muchas ocasiones, la utilización de recursos reciclados o inagotables como base de las construcciones, pero también, la implementación de la tecnología necesaria para reducir la huella de carbono que se emite al habitar un hogar tradicional.

Sigue leyendo para descubrir cómo son las casas ecológicas, qué tipos existen y cuáles son las 20 casas ecológicas más originales a día de hoy…

1. Casas ecológicas

Se trata de viviendas que cuentan con un consumo energético mínimo. No todos los materiales pueden ser utilizados para este tipo de construcciones.

Debe tratarse de recursos sostenibles cuya fabricación no genera gran impacto negativo sobre el ambiente. Por lo general, son recursos naturales.

Es importante también que el diseño sea bioclimático. Es decir, que optimice el uso de los recursos que se proveen por la naturaleza.

2. Tipos de casas ecológicas

2.1. Casas ecológicas de madera

Casa ecológica de madera
Casa ecológica de madera

Este tipo de casas se consideran como construcciones ecológicas porque es hecha a base de un material natural, que no contiene químicos ni tóxicos que puedan afectar el entorno o la salud de quienes allí hacen vida. Por lo tanto, se trata de casas que respetan el medio ambiente. Además, no deja huella ecológica.

Por sus características, la madera aporta resistencia al hogar y, además, cuenta con acabados de calidad.

2.1.1. Ventajas y desventajas de la madera

Utilizar madera como material base para la construcción de un hogar puede ser muy ventajoso.

En primer lugar, las propiedades que posee permiten que se mantenga la humedad en 50% dentro en el interior. Esto es así siempre que no se utilicen barnices sobre el material.

La capacidad aislante del material también resulta beneficiosa. Protege a las personas que se encuentran en el interior, de la temperatura exterior. Pero solo logra hacerlo hasta cierto punto, por lo que se recomienda agregar a su vez aislante térmico. 

Un par de cholas, raquetas y una pelota en un suelo de madera
Un par de cholas, raquetas y una pelota en un suelo de madera

2.1.2. Tipos de madera para la construcción de casas ecológicas

Contar con una vivienda ecológica de madera permite vivir rodeado de un material que regula la humedad en el interior, aporta calidez y resulta agradable caminar sobre él. Sin embargo, también cuenta con sus debilidades

Una de las principales desventajas es que puede ser más vulnerable frente a incendios, por lo que se recomienda conocer con antelación la forma en la que el tipo de madera utilizado reacciona frente al fuego.

Sin embargo, las normas exigidas para estas construcciones son tan precisas, que no es común que ocurran incendios producto de fallas eléctricas dentro del hogar.

2.1.2.1. Madera maciza
Casa de madera maciza
Casa de madera maciza

Es el método tradicional. Se trata de las construcciones para las cuales se apilan troncos de madera con forma circular que cuentan con hendiduras que permiten que encajen entre ellos.

Este tipo de construcciones suelen ser más costosas. Sin embargo, permiten disfrutar del material en toda su esencia. Aporta gran soporte, pero se debe construir con gran cuidado y precisión para evitar inestabilidades, en especial, en áreas de puertas o de ventanas.

2.1.2.2. Ballon frame o cerco ligero de madera
Casa de ballon frame
Casa de ballon frame

Es muy utilizado en Estados Unidos. Por lo tanto, está más regularizado para que sean estructuras ligeras y seguras. Para el revestimiento también se hace uso de elementos ligeros, para evitar que se agregue una carga o peso mayor del necesario.

2.1.2.3. Entramado de madera
Casa con entramado de madera
Casa con entramado de madera

También se trata de construcciones ligeras. La estructura es creada al entramar conjuntos de montantes y travesaños. Los entramados son usados como marcos y luego se rellenan con la fachada.

Se pueden usar varios tipos de materiales para ese relleno, desde tableros de madera o placas de cartón, hasta ladrillos y barro.

2.2. Casas ecológicas de ladrillo

Casa ecológica de ladrillo
Casa ecológica de ladrillo

Los hogares hechos a base de ladrillo son muy comunes. Pero existen diversos tipos de ladrillos.

En el caso de las casas sostenibles ecológicas, el ladrillo de barro sin cocer es una buena opción. Al no requerir de gran uso de energía para su elaboración, tiene un impacto menor sobre el medio ambiente.

2.2.1. Ventajas y desventajas del ladrillo

Una de las principales ventajas es que es mucho más resistente que la madera frente al fuego. Esto se debe a que ni se quema ni sus propiedades propagan el fuego que se genere en el interior de la casa.

Interior de una casa fabricada con ladrillo
Interior de una casa fabricada con ladrillo

Sin embargo, no tiene propiedades de aislamiento. Por lo que es necesario colocar aislamiento térmico a la estructura. Durante este proceso es importante prestar gran atención a las esquinas para evitar que el aislamiento no cuente con continuidad.

2.2.2. Tipos de ladrillos para la construcción de casas ecológicas

2.2.2.1. Pared de piedra natural
Casa con pared de piedra natural
Casa con pared de piedra natural

Este tipo de material otorga una apariencia rústica que resulta estéticamente agradable. Por ello, hay quienes buscan usar este material para sus hogares. Sin embargo, no siempre resulta ser una opción práctica.

En primer lugar, porque resultan ser construcciones muy costosas y porque las propiedades de este material no le otorgan un buen comportamiento térmico. Por lo que, si se quiere contar con este material, se recomienda colocarlo solo como revestimiento de fachada.

2.2.2.2. Muros de ladrillo calcáreo
Muro de ladrillo calcáreo
Muro de ladrillo calcáreo

Esta opción puede resultar muy ventajosa. Este material no requiere de cocción, por lo que su producción es más respetuosa con el medio ambiente. Está compuesto por 8% de cal y 92% de arena.

Es importante agregar un sistema de aislamiento térmico, porque no es una propiedad característica de este material. Por otro lado, su superficie es muy lisa, lo que puede permitir que funcione sin necesidad de revestimiento.

2.2.2.3. Barro
Casa de barro
Casa de barro

Se trata de un material muy abundante que puede ser encontrado en casi todo el mundo. Además, es respetuoso con el medio ambiente y no representa un riesgo para la salud humana.

Es también un material incombustible, por lo que no es tan vulnerable frente al fuego. Pero presenta un problema: no se trata de un material impermeable.

Estar expuesto a fuertes lluvias, o al agua de forma frecuente, podría afectar su resistencia y durabilidad.

2.3. Casas ecológicas de hormigón

Casa ecológica de hormigón
Casa ecológica de hormigón

Este material está compuesto por cemento, áridos, aguas y algunos aditivos.

A pesar de que no es completamente ecológico, es una buena opción para la construcción de casas ecológicas, en especial, cuando se cuenta con un presupuesto ajustado y se buscan alternativas más económicas.

2.3.1. Ventajas y desventajas del hormigón

Este material presenta más desventajas que ventajas. A pesar de ser más económico que otros, no tiene buena capacidad térmica.

Por otro lado, su producción requiere de gran uso de energía y es necesario incluir barras de metal en la estructura de la construcción para que pueda ser estable.

Esto hace que su impacto en el medioambiente sea más fuerte y que tenga una huella ecológica importante.

Paneles de hormigón para la construcción de casas
Paneles de hormigón para la construcción de casas

2.3.2. Tipos de hormigón para la construcción de casas ecológicas

2.3.2.1. Fábrica de bloques de hormigón convencional
Casa fabricada con bloques de hormigón convencional
Casa fabricada con bloques de hormigón convencional

Su aplicación es muy común en cualquier tipo de estructura relacionada con construcciones.

Es fácil de fabricar y sus controles de calidad ya están bien definidos. Está presente tanto en grandes edificaciones como en construcciones civiles.

2.3.2.2. Fábrica de bloques de hormigón celular
Casa con bloques de hormigón celular
Casa con bloques de hormigón celular

Este tipo de producción es mucho más ecológico que el de otros tipos de hormigón. Además, sus propiedades térmicas son mejores. Está compuesto principalmente por arena, cal, cemento y yeso.

Su desventaja es que no reacciona bien frente a la humedad. Por lo que es necesario aplicar un revestimiento que proteja al material frente a la humedad.

2.4. Casas ecológicas de corcho

Refugio ecológico construido con corcho
Refugio ecológico construido con corcho

Este material se está empezando a usar tanto en rehabilitaciones de viviendas, como en nuevas construcciones. Reduce en gran medida las emisiones de carbono asociadas con la industria de la construcción por lo que resulta atractivo para la creación de casas autosustentables.

El corcho es capaz de regenerarse. Por lo que no es necesario talar por completo el alcornoque, el árbol de cuya corteza se obtiene el corcho.

2.4.1. Ventajas y desventajas del corcho

Además de tratarse de un recurso sostenible, el corcho también cuenta con buenas propiedades aislantes. Por lo que permite mantener una temperatura agradable en el interior.

Es resistente a la humedad y no suele atraer plagas -como roedores- que realicen daño al material o a las estructuras creadas con él en el hogar.

Interior de una casa de corcho
Interior de una casa de corcho

A su vez, se trata de un material bastante delicado, por lo que podría sufrir daños con facilidad. Por ejemplo, con solo mover algunos muebles. Esto representa una desventaja para algunas personas. Por otro lado, no debería colocarse en sitios que están constantemente expuestos a la luz solar y requieren de mantenimiento constante.

2.4.2. Tipos de corcho para la construcción de casas ecológicas

2.4.2.1. Aislantes de corcho

Pueden ser observados en algunas construcciones. En especial, en el interior del hogar para garantizar que se mantiene una temperatura agradable. 

aislante de corcho
Dormitorio con panel de corcho en el cabecero de la cama

Pero además de funcionar como aislante térmico, también es capaz de servir como aislante acústico. Por lo que también bloquea sonidos propios de las calles o del tráfico en zonas cercanas.

2.4.2.2. Suelos de corcho

Uno de los atractivos de estos suelos es la sensación que se obtiene al caminar sobre ellos. Se pueden conseguir en láminas, en placas o en losetas.

Salón de una vivienda con el piso de corcho
Salón de una vivienda con el piso de corcho

Se considera que su elasticidad resulta beneficiosa para las articulaciones, y la columna. Por lo que se recomienda instalarlo en gimnasios, habitaciones para niños o para embarazadas.

2.5. Casas ecológicas con bambú

Este tipo de viviendas en el mundo son muy resistentes. Se debe a que el bambú tiene una resistencia similar a la del hormigón y una capacidad de tracción que se asemeja a la del acero, por lo que puede incluso resistir terremotos.

Casa ecológica de bambú
Casa ecológica de bambú

Lo más llamativo es que cada año nacen nuevos brotes de esta planta. Por lo que se trata de un material sostenible.

2.5.1. Ventajas y desventajas del bambú

Son múltiples las ventajas de este material. En primer lugar, se trata de un recurso sostenible en el tiempo. Además, es muy flexible y liviano.

Pero también es resistente en gran medida. Lo que agrega soporte a las construcciones que se realicen con bambú.

Estructura exterior de una casa de bambú
Estructura exterior de una casa de bambú

Sin embargo, presenta desventajas sobre las que se tiene que trabajar. En primer lugar, es que atrae a plagas que pueden acabar con el bambú con rapidez.

Por otro lado, si no se protege de forma adecuada, se carcome y termina envejeciéndose.

2.5.2. Tipos de bambú para la construcción de casas ecológicas

2.5.2.1. Tableros

Es el formato más común en el que se encuentra el bambú para constructores. De esta manera, cualquier persona acostumbrada a trabajar con materiales de madera puede trabajar el bambú sin problema alguno.

Terraza techada con tableros de bambú
Terraza techada con tableros de bambú

Se trabaja de forma normal. La diferencia es que aporta mayor resistencia y flexibilidad.

2.5.2.2. Parquets y tarimas

Realizar este tipo de material haciendo uso del bambú es algo nuevo. Pero representa gran ventaja. Al ser un material tan resistente, funciona muy bien para colocar en el suelo.

Salón minimalista con el suelo de parquet
Salón minimalista con el suelo de parquet en forma de baldosa

A pesar de ser una metodología nueva, su demanda continúa en aumento. En primer lugar, por su utilidad, pero también por su sostenibilidad.

2.6. Casas ecológicas con acero reciclado

Si lo que se busca es contar con eco casas, no se recomienda el uso de metales o de acero. Los procesos requeridos para su fabricación suelen ser bastante dañinos.

Casa ecológica construida con acero reciclado
Casa ecológica construida con acero reciclado

Sin embargo, hay gran cantidad de metal que es fusionado y reciclado.Algunos de ellos podrían ser utilizados en la construcción de casas autosostenibles, a pesar de no ser 100% respetuoso con el ambiente.

2.6.1. Ventajas y desventajas del metal reciclado

No es común observar hogares hechos con estos materiales. Sin embargo, algunos arquitectos lo han empezado a utilizar en proyectos que buscan impulsar la sostenibilidad en la industria.

Casa construida en un contenedor de metal
Casa construida en un contenedor de metal

Como está aún en una fase inicial, no es tan fácil ver este tipo de casas del mundo y sus acabados aún no son perfectos.

De realizar los proyectos adecuadamente, se le puede dar una segunda vida útil incluso a antiguos contenedores y reducir los costes de fabricación de nuevos hogares.

2.6.2. Tipos de metal reciclado para la construcción de casas ecológicas

2.6.2.1. Metal corrugado reciclado

Se trata de paneles ondulados que son funcionales y muy económicos. Sin embargo, su uso es exclusivo para la cobertura de instalaciones como granjas o industrias.

Casa de metal corrugado reciclado
Casa de metal corrugado reciclado

Puede ser nuevo o reciclado, pero en el caso de las casas ecológicas autosuficientes, lo ideal es que sean reciclados.

Entre sus ventajas se encuentra que es resistente, de larga duración y muy fácil de transportar.

2.6.2.2. Contenedores reciclados

A pesar de que no se ha realizado con frecuencia, existen proyectos aislados alrededor del mundo que se han enfocado en dar una segunda vida a contenedores de acero y lo han conseguido con éxito.

Casa fabricada con contenedores reciclados
Casa fabricada con contenedores reciclados

Hubo un caso dentro de España: una casa en el Tiemblo, Ávila. A pesar de que la apariencia externa se mantuvo casi intacta, se hicieron reformas en el interior para garantizar que la construcción, hecha a partir de antiguos contenedores, pudiera ser habitable. 

2.7. Casas ecológicas con fardos de paja

También conocidas como balas de paja. Se trata de una técnica que apareció en Estados Unidos durante el siglo XIX y que hoy es una de las más utilizadas para realizar casas sostenibles baratas.

Casa ecológica hecha con fardos de paja
Casa ecológica hecha con fardos de paja

En ese momento, fue utilizado como un material temporal. Pero sus propiedades otorgaban ventajas que permitió que muchos adoptaran este material como parte base de la estructura de sus hogares.

Además de ser económico, sus características físicas son adecuadas para mantener diferentes tipos de casas en pie. A pesar de que los fardos de paja son el recurso principal para la construcción, también se emplean cimientos, vigas y techo.

2.7.1. Ventajas y desventajas de los fardos de paja

En primer lugar, el material funciona muy bien como aislante térmico, por lo que la temperatura interna de la construcción se mantiene agradable y protegida hasta cierta medida del clima externo.

Grupo de personas construyendo una casa con fardos de paja
Grupo de personas construyendo una casa con fardos de paja

También funciona como aislante acústico. Como resultado, el ambiente se mantiene calmado y pacífico en el interior.

2.7.2. Tipos de construcciones con fardos de paja

2.7.2.1. Autoportantes o estilo Nebraska

Es la estructura tradicional, más antigua y más sencilla de aplicar.

Casa de estilo Nebraska
Casa de estilo Nebraska

Los propios muros de la vivienda son rellenados con fardos de paja. Lo hacen para que soporte el peso de la fachada.

2.7.2.2. Portante

Es una estructura más compleja y de gran utilidad al construir casa ecológica que posea más de una planta.

Casa portante de dos plantas que se está construyendo con paja y cemento
Casa portante de dos plantas que se está construyendo con paja y cemento

Debido a su complejidad, es necesario que sea un profesional quien se encargue de su construcción.

Puede utilizar madera, hormigón, cemento o concreto para soportar el techo, y las segundas o terceras plantas. Los fardos son utilizados para consolidar los muros y se colocan entre pilares.

2.7.2.3. Matriz con mortero

Los fardos son estructurados con un mortero, por lo que se trabajan como si se tratara de ladrillos. Se colocan en columnas y se adhieren con cementos para formar especies de pilares.

Casa de paja construida mediante el método de matriz con mortero
Casa de paja construida mediante el método de matriz con mortero

Este método no es tan popular y su uso, por tanto, no es muy frecuente. Se utiliza principalmente en Canadá.

3. Las 20 casas ecológicas más originales

3.1. Eco Arch. Kent, Inglaterra

Se trata de una de las pocas casas redondas ecológicas en el mundo.

Casa Eco Arch. Kent en Inglaterra
Casa ecológica “Eco Arch”. Kent, Inglaterra

Formada por azulejos de arcilla, cuenta también con tierra y grava, para que se puedan sembrar especies de flores en ella.

3.2. The Active House. Lystrup, Dinamarca

Una construcción que busca disminuir a cero las emisiones de carbono, sin renunciar a la comodidad y funcionalidad.

 Casa "The Active House". Lystrup, Dinamarca
Casa ecoógica “The Active House”. Lystrup, Dinamarca

3.3. Livinghomes RKI. Santa Monica, Estados Unidos

Esta casa autosostenible fue construida en el 2006.

Interior de la casa "Livinghomes RKI". Santa Monica, Estados Unidos
Interior de la casa ecológica “Livinghomes RKI”. Santa Monica, Estados Unidos

No utiliza energía, ni agua, ni emite emisiones de carbono. Todo gracias a su impresionante tecnología.

3.4. Flow House Design Concept. Nueva Orleans, Estados Unidos

Diseñada para la zona afectada por el huracán Katrina. Está compuesta enteramente por elementos sostenibles.

Casa "Flow House Design Concept". Nueva Orleans, Estados Unidos
Casa ecológica “Flow House Design Concept”. Nueva Orleans, Estados Unidos

Su concepto implica que cuando ya no se encuentre habitada, los recursos utilizados pueden ser reciclados o regresados a la naturaleza.

3.5. Brooks Avenue House. Venice, Estados Unidos

Está compuesta por materiales naturales que se entrelazan con una tecnología que permite que se gaste la cantidad mínima de energía requerida. Cuenta con un jardín vertical en el techo.

Casa "Brooks Avenue House". Venice, Estados Unidos
Casa ecológica “Brooks Avenue House”. Venice, Estados Unidos

3.6. Residencia entre árboles. Sydney, Australia

Se basa en el concepto de casa de árbol y se sitúa justo en medio de la naturaleza, atravesada por un ejemplar de eucalipto.

La residencia entre árboles. Sydney, Australia
La residencia entre árboles. Sydney, Australia

3.7. Hof Country Residence. Skakafjordur, Islandia

Diseñada por Studio Granada, encuentra la armonía entre los espacios modernos del interior y el entorno rústico que la rodea. Utiliza cemento, roble y acero.

 Casa "Hof Country Residence". Skakafjordur, Islandia
Casa ecológica “Hof Country Residence”. Skakafjordur, Islandia

3.8. The Woodman´s Cottage. Sussex, Inglaterra

Hace uso de recursos locales y de madera. A pesar de que el acabado es un poco rústico, ofrece una buena armonía con el entorno natural que rodea a la construcción.

Casa "The Woodman´s Cottage". Sussex, Inglaterra
Casa ecológica “The Woodman´s Cottage”. Sussex, Inglaterra

3.9. Villa UH1. Nacka, Suecia

El diseño se inspira en los bunkers alemanes de los tiempos de la Segunda Guerra Mundial. Una estructura aislada y estable construida al pie de una colina.

La "Villa UH1". Nacka, Suecia
La “Villa UH1”. Nacka, Suecia

3.10. Shelter House. Yport, Francia

Utiliza paneles solares para generar su propia energía eléctrica, calefacción y agua. Todos los recursos utilizados para su construcción fueron encontrados en la zona y son reciclables.

Casa "Shelter House". Yport, Francia
Casa ecológica “Shelter House”. Yport, Francia

3.11. East Sussex House. Reino Unido

Rodeada de terrenos y jardines, incluye sistemas tecnológicos que permiten regular mucho mejor el consumo energético que se realiza.

Casa ecológica "East Sussex House". Reino Unido
Casa ecológica “East Sussex House”. Reino Unido

3.12. The Pavilion. Blackheath, Londres

Está construida en un entorno natural. Deja una huella ambiental mínima y ofrece comodidad, modernidad y un diseño de interiores impecable.

Casa ecológica "The Pavilion"
Casa ecológica “The Pavilion”

3.13. Stacking Green. Ho Chi Minh, Vietnam

fue construida en el 2012. Se utilizaron solo materiales locales para completarla. Ahorra energía al permitir la ventilación natural.

Casa ecológica "Stacking Green". Ho Chi Minh, Vietnam
Casa ecológica “Stacking Green”. Ho Chi Minh, Vietnam

3.14. Djuric Tardio. París, Francia

Fue construida usando madera de alerce finlandés. Se buscaba crear una vivienda funcional sin usar demasiados artefactos.

Casa ecológica "Djuric Tardio". París, Francia
Casa ecológica “Djuric Tardio”. París, Francia

Está distribuida de tal forma que pueda aprovechar al máximo la luz solar.

3.15. Casas Soletas. Rumanía

Se trata de un conjunto de casas construidas para que funcionen de forma sostenible. Se construyeron más de 40 ejemplares.

 Casas Soletas. Romania
Casas Soletas. Romania

Hacen uso de tecnología que les permite generar energía a través de la luz solar, del viento y del agua.

3.16. Proyecto Studio a77. Buenos Aires, Argentina

Esta construcción se realizó utilizando la menor cantidad de recursos económicos posibles. Una de los requisitos fue que su estructura se realizara con materiales reciclados. 

Proyecto Studio a77. Buenos Aires, Argentina
Proyecto Studio a77. Buenos Aires, Argentina

3.17. Caterpillar House. Laderas de Los Andes, Chile

Completada en 2012 por Sebastián Irarrázaval. Para su construcción, utilizó 12 contenedores reciclados.

Casa ecológica "Caterpillar House". Laderas de Los Andes, Chile
Casa ecológica “Caterpillar House”. Laderas de Los Andes, Chile

3.18. The Curved House. Springfield, Estados Unidos

Cuenta con un concepto sostenible desde diferentes aspectos. Posee energía solar, sistemas eco termales y calefacción que proviene del suelo.

Casa ecológica "The Curved House". Springfield, Estados Unidos
Casa ecológica “The Curved House”. Springfield, Estados Unidos

3.19. Method West Seattle Townhomes. Washington, Estados Unidos

Una serie de casas de tres plantas. Cuenta con un concepto de sostenibilidad enfocado en reducir el desperdicio de materiales.

Casas ecológicas "Method West Seattle Townhomes". Washington, Estados Unidos.
Casas ecológicas “Method West Seattle Townhomes”. Washington, Estados Unidos

3.20. Sky Garden House. Isla Sentosa, Singapur

Fue construida con base a materiales sostenibles y gran parte del espacio incluye jardines para que haya una armonía natural entre los espacios internos y externos. Conecta así el diseño con la naturaleza.

Casas ecológicas: viviendas sostenibles que reducen el impacto medioambiental
Casa ecológica “Sky Garden House”. Isla Sentosa, Singapur

4. Empresas que construyen casas ecológicas en España

En España también se están desarrollando proyectos de arquitectura que tienen como eje alcanzar la sostenibilidad, ser respetuosos con el medio ambiente y conseguir crear casas ecológicas baratas en España. Todo esto sin dejar de lado la arquitectura y el diseño.

Uno de los principales promotores de ello es Ecoproyecta. Más allá de una empresa, se trata de una red colaborativa que une a profesionales de arquitectura e ingeniería con la finalidad de realizar proyectos de construcción sostenible.

Otro caso es el de Ecodome. Una empresa de arquitectura comprometida con la construcción de viviendas estéticas, con un diseño llamativo, funcionales, pero también eficientes y sostenibles.

 Alojamiento Eco Dome Experience. Teguise, Lanzarote
Alojamiento Eco Dome Experience. Teguise, Lanzarote
Interior del alojamiento Eco Dome Experience. Teguise, Lanzarote
Interior del alojamiento Eco Dome Experience. Teguise, Lanzarote

Aparte de ello, hay empresas tradicionales que no se enfocan en la construcción de hogares ecológicos, pero que han participado en proyectos del estilo. Es el caso de Iglesias Veiga Arquitectos y de Alventosa Morell.

De cualquier forma, cada vez hay más conciencia ecológica en las sociedades y una necesidad de respetar el ambiente con cada acción. Lo que impulsa la construcción de casas ecológicas.Referencias:

Fuente: cinconoticias.com, 2019.

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Mercado inmobiliario argentino 1977 – 2018

febrero 4, 2019

En las crisis de 1982 y 2002 los precios de los inmuebles bajaron en dólares

Por Damián Kantor.

En la Argentina, la relación oferta y demanda no impacta en forma directa los precios de las propiedades. En los últimos 40 años, desde 1977 a la fecha, sólo en dos ocasiones el valor promedio del ladrillo cayó fuerte, según revela una estadística elaborada por la consultora Reporte Inmobiliario. Tomando como base el metro cuadrado de un departamento de 2 y 3 ambientes usado en la zona Norte de la Capital, el precio cayó 70% (de US$1.300 a US$400) entre 1981 y 1983. La segunda ocasión fue la crisis de la convertibilidad. De 2001 al año siguiente, la cotización pasó de US$1.000 a US$600, lo que representó una baja del 40%.

Los precios en dólares de las propiedades ¿Suben o bajan?

En la actualidad y después de las devaluaciones del año pasado y el abrupto freno del crédito hipotecario, la demanda se contrajo fuerte, pero los precios bajaron apenas 2%, en promedio, según indica el consultor especializado Germán Gómez Picasso. “Si cae la demanda -razona- los precios de las propiedades deberían acompañar, pero en la Argentina eso no ocurre. En los últimos años hubo varias devaluaciones, y los precios de los propiedades no bajaron”.

La lógica del mercado, al menos en el país, es que los propietarios resisten a la baja. Y que prefieren desistir de vender sus casas o departamentos con la expectativa de que los precios se recuperen, salvo casos de necesidad y urgencia del dinero en efectivo. En el acumulado de 2018, cayeron las ventas un 12%, una cifra engañosa. Ya que antes de la primera devaluación, a fines de abril, y con los créditos UVA muy activos, el sector venía creciendo más del 30%.

De larga trayectoria en el sector y con una memoria robusta, el presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios, Armando Pepe, dice que, efectivamente, en 2002 los precios dolarizados de los inmuebles cayeron 40%. “Veníamos del 1 a 1 y el dólar saltó a $3. La actividad no se resintió tanto, porque muchos propietarios con deudas en dólares (que se pesificaron a $1,40) vendieron para cancelarlas”.

En un año, casi se duplicó la cantidad de salarios necesarios para comprar un inmueble

“En la actualidad, con las devaluaciones de 2018, no ocurre lo mismo porque nadie adeuda dólares y los propietarios no tienen apuro por vender”, explicó el entendido. Estadísticas privadas indican que los precios cayeron entre 2% y 7%, promedio. Pero Pepe aclara que algunas operaciones se concretan porque los dueños “aceptan contraofertas entre 5% y 15%, como máximo”.

De 2009 al año pasado, el precio promedio del metro cuadrado prácticamente se duplicó. En números redondos, según señala el informe de Reporte Inmobiliario, el valor saltó de US$1.500 a US$3.000. Los precios se mantuvieron inalterables, salvo una pequeña caída desde la aplicación del cepo cambiario (en 2011) hasta 2013. Pero a partir de 2014 repuntaron sin parar, hasta alcanzar los valores actuales.

El cepo contrajo las operaciones de compraventa en forma abrupta. La imposibilidad de acceder a dólares restringió la oferta por la falta de divisas y complicó el panorama en el sector inmobiliario. La normalización del mercado de cambios, sumado al surgimiento de los créditos UVA, reactivó la actividad. Según datos del Colegio de Escribanos de la Capital, la cantidad de escrituras de 2015 a 2017 casi se duplicó: saltaron de 37.392 a 63.382.

El costo de la Construcción en dólares, en su valor más bajo desde 2012

En cuanto a cantidad de operaciones, otro estudio de Reporte Inmobiliario refleja el desacople entre el nivel de actividad y los precios. En diciembre de 2000 se efectuaron 7.197 escrituras, que contrastan con las 4.078 del mismo mes del año siguiente, en plena crisis. El impacto del cepo se sintió particularmente en 2014. En diciembre de aquel año se vendieron 3.889 inmuebles, que contrastan con las 6.330 de diciembre de 2011.

Fuente: Clarín, 03/02/18.

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Pocos estímulos para reactivar la demanda

Por Germán Gómez Picasso.

Son muchas las variables que nos indican hoy que los precios de las propiedades están por encima de su nivel de equilibrio, al menos un nivel que generaría atractivo y una demanda genuina. Si analizamos las estadísticas de los últimos meses vemos que al menos los precios dejaron de subir. Luego de 8 trimestres con alzas consecutivas en dólares impulsadas por los créditos hipotecarios, el último trimestre los precios retrocedieron 2%. Aunque claramente esta baja está alejada de la que se necesita para activar nuevamente a la demanda.

Sin crédito hipotecario, con escasa demanda y con caídas en los costos de construcción medidos en dólares y en un mercado claramente dolarizado, la lógica indicaría que los precios se deberían acomodar entre un 15% y un 20% por debajo.

Hoy para un comprador de vivienda resulta inaccesible un crédito UVA, ya que el ingreso que debería demostrar debido al valor millonario en pesos de la propiedad, resulta imposible. Y con créditos a tasas fijas sería aún peor.

Del otro lado están también los inversores que dinamizaron mucho al mercado los últimos años. Este es un usuario más sofisticado, que saca la calculadora y ve que los costos en dólares llegaron a caer hasta 38% en estos meses por la devaluación, sabe también que la renta tanto de alquiler como por entrar en un pozo se encuentra en niveles mínimos históricos.

Por otro lado analiza la oferta disponible y ve que asoma el fantasma de una “Ley de alquileres”, que podría alargar el plazo de los contratos, haciendo aún menos líquido al activo y quién sabe qué otro perjuicio que podría traer a los que tienen contratos firmados.

No olvidemos la presión tributaria, que siempre pesa sobre los contribuyentes que poseen activos, otro elemento más del que se habló mucho últimamente y que acobarda al inversor a la hora de tomar la decisión de compra de un departamento o una casa.

En resumen, tenemos varios factores en el mercado: imposibilidad de compra con crédito, baja rentabilidad de los alquileres, costos más bajos, escasa demanda, alta carga tributaria y no olvidemos los altos costos de mantenimiento. Todo confluye en un cocktail perfecto para que los niveles de precios actuales desalienten a la demanda.

La gran pregunta es qué puede pasar. Lo que está ocurriendo ahora es que se hacen muy pocas operaciones y solamente en casos de propietarios que están dispuestos a aceptar contraofertas agresivas, que pueden variar entre el 10 y 30% de los precios ofertados. Aunque es sabido que muchas inmobiliarias recibieron contraofertas mucho más agresivas.

¿Y cómo puede seguir el mercado inmobiliario? Quedan dos caminos: o se sigue con un mercado como el actual, sobreoferta de propiedades y con pocas operaciones (cada vez menos), o el mercado va hacia una baja generalizada de precios que podría reactivar la demanda.

La verdad es que los precios ya deberían haber bajado y no lo hicieron, por lo que nada hace suponer que esto vaya a ocurrir en el corto mediano plazo.

En las últimas décadas los precios bajaron sólo en dos ocasiones, en contextos económicos que claramente no se dan en la actualidad, pero es bien sabido que en la Argentina nunca una crisis resulta comparable con la anterior. Por ahora, los precios no bajan.

Fuente: Clarín, 03/02/19.

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Argentina 2019: Cambios en los impuestos a los inmuebles

diciembre 29, 2018

Cambios en la venta de inmuebles: qué impuestos se pagan tras la reforma tributaria

Es para las propiedades compradas a partir de 2018. Cómo se paga, caso por caso.

Los inmuebles comprados y vendidos a partir del 1 de enero de 2018 pagarán 15% sobre la ganancia obtenida. Los que se compraron antes, siguen pagando el ITI.

Por José Luis Ceteri.

 oLos inmuebles adquiridos a partir del 1 de enero de 2018 tendrán que pagar por el resultado obtenido en el momento de su posterior venta el 15% del Impuesto a las Ganancias.

Quedan eximidos de este tributo “cedular”, creado por la última reforma, que fue reglamentada esta semana, únicamente los que constituyen la casa habitación del vendedor.PUBLICIDAD

El decreto 1170 define como inmueble afectado a “casa habitación” a aquel que tiene destino de vivienda, familiar y de ocupación permanente.

Por otro lado, en las ventas de los inmuebles que fueron adquiridos hasta el 31 de diciembre de 2017, seguirá la obligación de pagar el 1,5% del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) en el momento de realizarse la escritura.

Qué se pagaba antes

Antes de la reforma, impuesta por la ley 27.430, cuando las personas físicas transferían un inmueble tenían que pagar el 1,5% del valor de la escritura (ITI), retenido por el escribano que intervenía en la operación.

El tributo debía pagarse en la medida que el inmueble que se transfería no constituía la casa habitación del vendedor.

Para poder eximirse del pago debía efectuarse un trámite desde la página Web de la AFIP, ambas operaciones de reemplazo de los inmuebles debían concretarse dentro del lapso de un año.

Cuando el Poder Ejecutivo envió el proyecto de reforma al Congreso, proponía eliminar definitivamente el ITI, cosa que finalmente no ocurrió, ya que sigue vigente. Hasta el 31 de diciembre de 2017 las personas físicas que vendían un inmueble no pagaban el Impuesto a las Ganancias porque esas operaciones no eran habituales, pero ahora el nuevo texto legal sacó el requisito que se exigía de habitualidad y lo grava con el Impuesto a las Ganancias.

Luego de la reforma

Entonces ahora convivirá el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) con el Impuesto a las Ganancias; de esta forma, en esas operaciones se aplicará uno u otro tributo.

Los resultados obtenidos por la transferencia que realicen las personas de inmuebles que hayan comprado a partir del 1 de enero de 2018 quedan gravados al 15% en el Impuesto a las Ganancias.

Si el inmueble se recibió por herencia estará alcanzado por Ganancias sólo cuando el donante que lo cede lo adquirió también a partir de este año 2018.

Para tener que pagar el Impuesto a las Ganancias la condición es que el titular posea más de un inmueble y transfiera uno de ellos, siempre que no sea su casa habitación.

En cambio cuando se vende un bien que fue adquirido antes del 2018, seguirá rigiendo el ITI, en donde el escribano le debe retener al vendedor el 1,5% sobre el valor de la escritura en la medida que no reemplace ese bien dentro del plazo de un año de efectuada la venta.

Forma de pago

A través de la Resolución General 4190, la AFIP aclaró que para las operaciones alcanzadas por Ganancias el escribano no tendrá que aplicar la retención que ordenaba una norma anterior. Habrá que ver si en el futuro se reglamenta la forma de ingreso vía retención del escribano o por ingreso directo del vendedor del inmueble.

El Impuesto a las Ganancias se calcula aplicando la tasa del 15% sobre la diferencia entre el valor de venta actual menos el de costo actualizado por el índice IPIM (INDEC) y los gastos de la venta. Si una persona recibe como herencia un inmueble que fue adquirido por el donante antes del 2018, y luego el heredero lo vende debería pagar el 1,5% de ITI y no el Impuesto a las Ganancias.

Otra novedad que introdujo la última reforma tiene que ver con elvalor locativo de los inmuebles y el de incorporación al patrimonio que esos bienes tienen en los casos de herencias. En el primer caso el valor no podrá ser inferior al precio de mercado, y en el segundo caso (herencias) el valor de los inmuebles se incorpora al patrimonio del heredero al importe impositivo del anterior titular o, de no existir, al valor de mercado. Anteriormente, se tomaba de referencia el valor fiscal del inmueble.

Cuándo se considera venta

Según el decreto reglamentario, se considera configurada la operación de venta, que estará alcanzada por el Impuesto a partir del 1° de enero de 2018, inclusive, cuando:

a) Se otorga la escritura traslativa de dominio;

b) Se suscribe el boleto de compraventa u otro compromiso similar, siempre que se entregue la posesión;

c) Se concede la posesión, aun cuando el boleto de compraventa u otro compromiso similar se hubiere celebrado con anterioridad;

d) Se adquiere el boleto de compraventa u otro compromiso similar –sin la posesión o de otro modo se hubiesen adquirido derechos sobre inmuebles; o

e) Se produce el ingreso al patrimonio del causante o donante, en caso de bienes recibidos por herencia, legado o donación.

Cuando se trate de obras en construcción sobre inmueble propio, producidas antes del 1 de enero de 2018, la enajenación del inmueble construido quedará alcanzada, de corresponder, por el impuesto a la transferencia de inmuebles (ITI) y no por el Impuesto a las Ganancias.

Se definen como ganancias de fuente argentina las generadas por la transferencia de derechos sobre inmuebles situados en el país, con independencia de la nacionalidad, domicilio o residencia del titular o de las partes que intervengan en las operaciones.

En caso de no poder determinarse el valor de adquisición, se considerará el valor de plaza del bien a la fecha de incorporación al patrimonio del enajenante o donante, el que deberá surgir de una constancia emitida y suscripta por un corredor público inmobiliario matriculado, por otro profesional matriculado cuyo título habilitante le permita dentro de sus incumbencias la emisión de tales constancias o por una entidad bancaria perteneciente al Estado Nacional, Provincial o a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Para los casos de inmuebles ubicados en el exterior, transferencias que estarán gravadas también, la valuación deberá surgir de dos constancias emitidas por un corredor inmobiliario o por una entidad aseguradora o bancaria, de ese país. La ganancia de los residentes en el exterior, derivada de la enajenación o transferencia de derechos sobre inmuebles situados en el país, quedará alcanzada a la alícuota del 15%, pudiendo descontarse sólo aquellos gastos realizados en el país.

El adquirente o cesionario deberá retener el impuesto con carácter de pago único y definitivo debiéndolo ingresar en forma personal o, de no ser residente, a través de su representante legal en el país.

Casos

1) Venta del único inmueble adquirido hasta el 31 de diciembre de 2017 que es casa habitación y lo reemplazará por otro dentro del año: no paga ITI, ni el Impuesto a las Ganancias. Debe hacer el trámite de exención desde la página de la AFIP.

2) Venta de un segundo inmueble comprado antes del 31 de diciembre de 2017: Paga el 1,5% del ITI, lo retiene el escribano.

3) Venta de la casa habitación que había sido comprada en 2018: no paga Ganancias, tampoco ITI.

4) Venta del segundo inmueble adquirido en 2018: paga el 15% sobre el resultado obtenido (precio de venta menos el costo).

5) Bien vendido que había sido heredado en 2018, que el donante adquirió antes del 31 de diciembre de 2017: Paga el ITI del 1,5%.

6) Bien heredado en 2018 que luego se vende y que el donante originalmente compró en 2018: paga el Impuesto a las Ganancias.

7) Bien vendido en 2018 que había comenzado a construirse en 2017: Paga el ITI.

Fuente: Clarín, 29/12/18.

oveja esquilada impuestos abusivos

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La prima de riesgo en el mercado inmobiliario

diciembre 4, 2018

¿Cómo funciona la prima de riesgo en el mercado inmobiliario?

Gran Via
Madrid, España.
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La prima de riesgo no es un concepto que únicamente se relacione con la economía nacional. No solo se buscan rentabilidades al invertir en bonos, sino también al invertir en el sector inmobiliario. De ahí que los inversores se guíen por unos indicadores de riesgo al operar en el mercado inmobiliario. Pero, ¿cómo funciona la prima de riesgo en el mercado inmobiliario?

Al escuchar las palabras “prima de riesgo” la mente de muchos viaja hasta los años 2011 y 2012. En el momento en que la mala marcha de las economías europeas disparaba los intereses que debían pagar los países por financiarse en los mercados. Aquel delicado momento económico sirvió para que gran parte del público comprendiese lo que es la prima de riesgo.

Recordemos que la prima de riesgo supone un coste adicional para todos aquellos estados que busquen financiación en los mercados. Este coste adicional se establece en función de los riesgos que atraviese la economía nacional. Digamos que es una compensación al riesgo que corre el inversor por emplear sus recursos en los bonos de un determinado país. Ahora bien, cuanto mejor sea la marcha de la economía de un país, menor será la prima de riesgo que deba abonar. Cabe subrayar que, como referencia, se toma el bono alemán. De ese modo, tendremos una escala válida para medir el riesgo económico de los distintos países.

La prima de riesgo en el mercado inmobiliario va por barrios

Pues bien, el concepto prima de riesgo también ha llegado al mercado inmobiliario. Si anteriormente exponíamos que el riesgo variaba según el país, en el mercado inmobiliario el riesgo depende del barrio en el que deseemos invertir. Para medir toda prima de riesgo tiene que haber una referencia. Por ello, si en el mercado de bonos mencionábamos a Alemania como referencia, en el mundo inmobiliario este lugar será ocupado por el madrileño barrio de Recoletos. Se considera que recoletos es una zona caracterizada por la garantía y fiabilidad, sin embargo, serán menores los beneficios que se puedan obtener al adquirir un inmueble y ponerlo en alquiler.

Las variables de las que depende la prima de riesgo en el mercado inmobiliario

Existe un claro paralelismo entre barrios y estados. En ambos las probabilidades de riesgo varían de unos a otros. A la hora de invertir en bonos de un determinado país, el inversor presta especial atención al nivel de endeudamiento, la posibilidad de quiebra, las perspectivas de crecimiento o el déficit público. En el mercado inmobiliario se utilizan otros criterios tales como: la posibilidad de subarrendar el inmueble, una ocupación ilegal del inmueble, los cambios en la legislación o el número de inquilinos que pasan por un inmueble durante un periodo de tiempo determinado.

Continuando con el ejemplo del barrio de Recoletos, vemos que este barrio se considera seguro, todo un baluarte inmobiliario. Todo ello significa que, con gran seguridad, se obtendrán rentabilidades que oscilen entre el 3,3% y el 3,4%. Y lo mejor de todo, con escasos riesgos. Por tanto, el bajo nivel de riesgos del barrio de Recoletos se premiará con una prima de riesgo inmobiliaria igualmente baja.

Si el inversor inmobiliario busca ganancias a costa de la prima de riesgo inmobiliaria deberá centrar su atención sobre otros barrios. Este diferencial de intereses se hará más exacerbado en barrios como Entrevías, San Diego, San Andrés o San Cristóbal. Aquí el riesgo es elevadísimo por lo que se debe satisfacer una prima de riesgo inmobiliaria mucho mayor.

La importancia de un análisis previo

A diferencia del mercado de bonos, donde existe la posibilidad de diversificar la inversión para reducir el riesgo, en el mercado inmobiliario todo dependerá del precio del inmueble a adquirir. Consecuencia de ello es que los inversores más pequeños no tendrán al alcance la opción de invertir a las zonas más seguras, ya que son las más caras. Mientras, los inversores más potentes se decantan por los barrios con menor riesgo. La explicación a por qué el gran inversor no apuesta por los barrios que mayor rentabilidad ofrecen es sencilla, pues no desean asumir grandes riesgos.

El equilibrio entre rentabilidad y riesgo

Como en toda inversión, en el mercado inmobiliario será necesario un análisis previo de dos variables: la rentabilidad y el riesgo. Bien es sabido que en el mundo de las finanzas, a mayor rentabilidad, mayor riesgo.

En este tipo de inversiones inmobiliarias será fundamental valorar aspectos como la fluctuación de los precios, el grado de competitividad, las predicciones y la denominada tasa de esfuerzo de alquiler. Recordemos que por tasa de esfuerzo de alquiler se entiende la cantidad de ingresos mensuales que se emplean para costear el alquiler.

Por último, hay que prestar especial atención a otros costes relacionados con la propiedad del inmueble. En este sentido hay que valorar el impacto de los impuestos, los gastos de la comunidad, las primas de seguros, las posibles derramas y los costes de las gestiones.

De lo que no cabe duda es que existe gran similitud en el funcionamiento de la prima de riesgo, tanto en el mercado de bonos, como en el mercado inmobiliario. Y es que, el riesgo se paga.

Fuente: economipedia.com


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Escribano, ¿una profesión del siglo pasado?

septiembre 20, 2018

“Contratar un escribano es del siglo pasado”

El presidente del Banco Nación impulsa un catastro digital para acelerar las escrituraciones.

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“Contratar un escribano es del siglo pasado”, sostuvo Javier González Fraga. El presidente del Banco Nación apuntó a las demoras en la escrituración de propiedades y se las achacó a escribanos y tasadores. Con ese obstáculo en la cabeza, el banco estatal busca impulsar un Catastro Digital que agilice y abarate las operaciones.

escritura pública actuación notarial“Las propiedades deberían estar en un Catastro digital, en un registro, donde se pueda ver todo y se agilicen los trámites, y se cobren honorarios sensatos”, dijo el funcionario luego de un evento de real state, en el que aseguró que “de los 100 a 120 días que demora el otorgamiento de un crédito hipotecario, 55 se los llevan los tasadores, las escribanías”.

Si bien llaman la atención la contundencia de las declaraciones de González Fraga, el tema de costos y tiempos de la burocracia vinculada a los créditos hipotecarios está en danza desde hace tiempo. Varios empresarios del sector apuntaron a ON24, el descalce que existe entre demanda de créditos y la capacidad de respuesta de las instituciones.

Según un estudio reciente llamado Índice Provincial de Desempeño Empresarial (IPDE), en Rosario, hacer el registro de una propiedad demanda 8 trámites, 68 días, y tiene un costo del 7,5% del valor del inmueble.

Fuente: on24.com.ar, 18/09/18.

crédito hipotecario proceso de compra


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Los Créditos Hipotecarios UVA y la inflación

septiembre 12, 2018

Entrevista al Secretario de Vivienda de la Nación, Iván Kerr 

«Para que sea sostenible el sistema de créditos UVA hay que ir a índices de inflación más bajos»

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Fuente: La Nación, 12/09/18.

créditos hipotecarios UVA


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Errores comunes al fijar el precio de una vivienda

agosto 24, 2018

Cinco errores a evitar al fijar el precio de una vivienda

Cinco errores a evitar al fijar el precio de una vivienda

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Valorar una vivienda puede resultar fácil a simple vista. Consultar un par de informes de precios por aquí, tomarle el pulso a la oferta en venta en el barrio por acá… Sin embargo, existen una serie de matices emocionales que nos desvían del buen criterio. Si está pensando en sacar tu casa al mercado, el portal inmobiliario pisos.com le pone sobre aviso de los errores que no debes cometer:

1. Vivir en el pasado: Es perfectamente normal que se quiera obtener un beneficio cuando se vende una vivienda, pero no podemos perder de vista la situación actual del mercado. Si se adquirió la casa en pleno boom, hay que asumir que no se va a vender por encima del precio que se compró, sino muy por debajo, dependiendo de dónde esté situada la vivienda y de sus calidades.

2. Planes de futuro: Otro de los motivos que hacen que se ponga un precio inadecuado son las propias necesidades del propietario. Además de las deudas que se tenga pensado liquidar con lo que se gane, también es común fijar un precio atendiendo al coste de la nueva vivienda que se quiere adquirir. Se corre el riesgo de que la vivienda en venta se queme en el mercado y tener que simultanear dos hipotecas.

3. Valor sentimental: El factor subjetivo es uno de los grandes obstáculos a la hora de poner un precio de venta. Es muy probable que, después de haber vivido varios años en una casa, se la otorgue un valor muy por encima de la realidad. Estas expectativas de revaloración basadas en la experiencia propia podrían dar como resultado un sobreprecio que dista mucho de lo puramente objetivo.

4. El efecto «vecino»: Quizá se haya enterado de que un vecino del edificio en el que se sitúa la casa que quieres vender ha logrado cerrar la operación por un precio equis y quieras igualarlo o, incluso, superarlo. Aunque las viviendas estén en la misma finca, la altura y la orientación son factores diferenciadores, así como las reformas que haya podido realizar ese vecino con suerte.

5. Ayuda profesional: La abundante información disponible da la falsa idea de que cualquiera es capaz de ponerle precio a una vivienda sin equivocarse. Desestimar por norma la capacidad de los agentes de intermediación nos deja solos ante la difícil tarea de estimar una valoración ajustada a los tiempos que corren, pero también de defenderla durante la negociación.

Fuente: abc.es

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Créditos Hipotecarios UVA: ¿conviene adelantar pagos?

julio 25, 2018

Hipotecarios UVA: ¿conviene adelantar cuotas?

Las «precancelaciones» seducen como una forma de liberarse cuanto antes de los riesgos de una deuda atada a la inflación, pero tienen sus contras. Qué dicen los expertos.

Por Martín Grosz.

Hipotecarios UVA: ¿conviene adelantar cuotas?

Precancelar o no precancelar, el dilema de los nuevos dueños que accedieron a la casa propia con préstamos hipotecarios UVA.
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argentinaA quienes sacaron los nuevos préstamos hipotecarios y lograron acceder a la «casa propia», el pago de las cuotas no suele dejarles mucho margen para ahorrar. Aún así, al cobrar el aguinaldo, o si consiguen llegar a fin de mes con algún sobrante en la cuenta, el dilema aparece: con una deuda Unidades de Valor Adquisitivo (UVA) ajustables por inflación, ¿conviene o no conviene adelantar pagos del crédito?

Con los préstamos tradicionales de tasa fija -a los que casi nadie calificaba- prácticamente no había dudas: como en los últimos años la inflación va «licuando» las cuotas, que pierden peso en presupuesto mensual, en general los deudores prefieren darle a su plata otros usos.

Pero con los préstamos UVA, que actualizan el capital y las cuotas con la inflación, la opción de «precancelar» puede parecer más tentadora en un país como la Argentina. Principalmente, porque adelantar pagos permite liberarse de la deuda lo antes posible, reduciendo así la cantidad de años de exposición a eventuales crisis con saltos inflacionarios que pueden llevar a perder la vivienda.

Especialistas en finanzas personales, sin embargo, desaconsejan hacer pagos anticipados también en este caso por entender que pueden ser costosos y que el deudor tiene opciones para invertir su dinero sobrante de maneras más provechosas.

«Lo primero es averiguar si el banco nos cobra por hacer cancelaciones anticipadas, cuánto y en qué términos lo admite, según las condiciones del préstamo», recomienda Mariano Otálora, director de la Escuela Argentina de Finanzas Personales.

El punto es relevante porque las condiciones varían mucho entre los distintos bancos. Los préstamos hipotecarios UVA del Nación, por ejemplo, admiten cancelaciones sin cargo «a partir de la primera cuota, en cualquier momento de la vigencia del préstamo».

Pero en el Banco Ciudad, por ejemplo, hay que reunir al menos seis cuotas juntas y pagar una comisión del 3% más IVA. En el Banco Hipotecario, hay que juntar al menos 3 cuotas y pagar un 3%. El mismo costo tiene precancelar en bancos como el Hipotecario, el Santander Río, el Galicia y el BBVA Francés.

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inmuebles«Una vez al tanto de los costos, hay que revisar cuál es la tasa de interés que nos cobra el préstamo por sobre la inflación, y comparar ese número con la rentabilidad que pueden darnos otras inversiones que podemos hacer con el dinero», continúa Otálora.

«En ese sentido -agrega-, hoy (19/10/17) conviene más invertir el capital en letras del Banco Central (Lebacs) o en otros instrumentos con intereses mayores a los del préstamo, e ir construyendo un ahorro paralelo que permita seguir pagando las cuotas si hay un pico inflacionario.»

«Lo importante es pensar en el ‘costo de oportunidad‘. Si yo no adelanto cuotas, ¿a qué tasa podría invertir ese dinero? Si el rendimiento esperado de la inversión supera al costo financiero total (CFT) del préstamo, entonces no conviene precancelar. Eso sí, hay que apuntar a inversiones conservadoras, de bajo riesgo», coincidió Nicolás Litvinoff, experto en finanzas.

«Por otra parte -añadió-, todo depende de la expectativa que tengamos sobre la inflación futura. Hoy el Banco Central juega a favor del deudor de UVA, haciendo importantes esfuerzos por bajar la inflación cada año un poco más. En este marco, y de mantenerse el ritmo actual de desinflación, adelantar cuotas no parece la opción más conveniente».

Fuente: Clarín, 19/10/17.

Más información:

Argentina registró en los últimos seis meses las mayores subas del valor del metro cuadrado de la región en moneda local.
Fuente: Informe Univeridad Di Tella, octubre 2017.

El precio de los inmuebles en Argentina

Los principales riesgos de un Crédito Hipotecario

Seminario presencial – Las tres claves del Crédito Hipotecario


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