Cinco preguntas para saber si debes comprar o alquilar una casa.
Por A. Carlos González
El endeudamiento temprano está dentro de las formas de suicidarse financieramente. La compra de una casa a través de hipoteca probablemente sea el mayor compromiso financiero que vamos a adquirir en nuestra vida, y por tanto es ese tipo de «inversión» que debemos analizar al milímetro antes de decidirnos. Al otro extremo, tenemos otra realidad, y es que alquilar una vivienda, a simple vista es tirar el dinero.
El razonamiento que nos lleva a esta sensación es muy sencillo: «pagamos por algo que no es ni será nuestro». Irónicamente, este planteamiento no lo usamos a la hora de comprar un coche. Y es que comprar un coche significa realmente que estás pagando por algo que tarde o temprano no será tuyo.
El coche es el mayor activo devaluable que existe y su valor a largo plazo tiende a cero. Ahora algunos dirán que el coche es un activo que nos da movilidad necesaria para trabajar. Y eso es completamente cierto, del mismo modo que el alquiler (desde ese punto de vista) también es un activo que no te impide tener movilidad en caso de tener la necesidad de cambiar de trabajo a otra provincia o ciudad.
Entonces, ¿cuándo debemos comprar y cuándo debemos alquilar?.
Para responder a esta cuestión nos vamos a inspirar en una publicación de Business Insider, donde han consultado a Mary Beth Storjohann, una experta en planificación financiera que da unos consejos y que desde Negocios1000 vamos a adaptar al mercado español añadiendo nuestro propio punto de vista.
No hay una respuesta universal para resolver esta cuestión, ya que las circunstancias pueden ser muy variables, tanto como el ciclo de precios del mercado inmobiliario. Lo que sí existen son varias preguntas que todos nos debemos hacer antes de lanzarnos.
En primer lugar, y como hemos dicho en muchas ocasiones, bajo ningún concepto una persona joven debería hipotecarse, pues está suicidando sus posibilidades de generación de riqueza a través del ahorro, inversión y reinversión (Interés compuesto).
En segundo lugar, es muy diferente cuando se trata de comprar una vivienda para vivir o una vivienda como inversión.
En caso de tratarse de una vivienda a modo de inversión, debemos analizarlo como si se tratara de una compra de acciones donde únicamente vamos a analizar el PER de la inversión (en este caso vivienda), y es calcular a través de un análisis realista cuántos años tardaremos en recuperar la inversión. Aunque los analistas no se ponen de acuerdo, podríamos decir que un PER por encima de 20 (20 años para recuperar nuestra inversión) ya sería alto.
Si se trata de una vivienda para vivir, bajo ningún concepto se debería firmar una hipoteca (compromiso financiero) entre los 25 y los 30 años de duración de contrato.
1. ¿Puedes permitírtelo?
Probablemente hoy sí podrías hacer frente a los pagos de la hipoteca, pero… ¿y mañana?. Recuerda que el que puedas pagar algo no significa que realmente te lo puedas permitir. Además, debes conocer muy bien todos los gastos que conlleva la vivienda, pues no sólo se trata de la letra de hipoteca. Estamos hablando de mantenimiento, mobiliario, comunidad (en caso de que exista), impuestos y costos sorpresa como reparaciones y averías. ¿Recuerdas la importancia de un fondo de emergencia?. Pues si compras una casa, ese fondo debe ser aún mayor.
Nos recuerda Storjohann que si no haces la debida investigación, podrías tomar una decisión equivocada de la que te podrías arrepentir más adelante.
Alquila si no tienes dinero para dar una entrada que rebaje el tiempo de la hipoteca por debajo de los 20 años, y aún así conserves suficiente dinero ahorrado como para hacer frente a grandes imprevistos.
Compra si cumples los requisitos arriba mencionados y los que seguimos dando más abajo.
2. ¿Estás seguro financieramente?
Recuerda que tener un trabajo no siempre significa que tendrás trabajo en el futuro. De hecho, uno de los requisitos para quedarte en paro es tener un trabajo. Así que vamos más allá del hecho de tener un trabajo.
Para tener en cierto modo una seguridad financiera, además del evidente orden financiero actual, debes tener unos ingresos estables, y a ser posible distintas fuentes de ingresos. Deberías estar libre de otras deudas o con un bajo endeudamiento.
Si estás pensando en comprar una casa y tienes una tarjeta de crédito con 1.200 € sin pagar, es una forma de hacer el tonto. Lo ideal para comprar una vivienda es estar libre de otras deudas, ya que la hipoteca y los gastos de la vivienda te pondrán al límite.
Está claro que lo suyo sería que tuvieras algún tipo de ingresos pasivos derivados de dividendos de acciones u otros. Y está claro, como recuerdan los planificadores financieros, que ellos no aconsejarían comprar una casa a nadie que no tenga un fondo de emergencia tras los gastos iniciales de la compra de la casa.
Alquilar si la compra te liquidaría por completo tus ahorros y los puntos anteriores te han hecho dudar.
3. ¿Cuáles son tus objetivos financieros?
Si estás pensando en montar un negocio y comprar una casa, únicamente deberías hacer una de esas cosas. En primer lugar, montar el negocio y posponer la compra de la vivienda durante algunos años. Si el mercado bursátil ha sufrido una espectacular caída y las acciones se están quedando con precios por los suelos, quizás te compensaría esperar y aprovechar el ciclo alcista que vendría después, pues grandes caídas bursátiles ocurren muy pocas en la vida. No hablamos de meras correcciones, sino de grandes crisis económicas.
Alquilar si intentamos priorizar otros objetivos financieros.
4. ¿Dónde te ves en un futuro cercano?
Si tienes dudas sobre dónde estarás en el futuro cercano, deberías tener dudas sobre la conveniencia de comprar una vivienda.
Alquilar mientras no tengas claro dónde vas a estar.
5. Además de lo emocional, ¿tiene sentido financiero la compra de la vivienda?.
La compra de una vivienda suele hacerse desde lo emocional, y rara vez se le busca un sentido financiero. Es por eso que la gente suele comprar una vivienda cuando se casan o tienen pensado casarse, pareciendo que es el siguiente paso estipulado.
Debemos ser capaces de dejar a un lado las emociones y pensar desde el punto de vista financiero.
Situación de la vivienda con vistas a las posibilidades de venderla en un futuro. Y es que incluso en los buenos ciclos de la vivienda, no todas las viviendas se revalorizan igual ni tienen las mismas oportunidades de venta. No es lo mismo comprar en el centro de una ciudad o un barrio cercano (aunque paguemos algo más) que comprar una casa en un pueblo por el simple hecho de que estaba barata.
Como ejemplo: En plena crisis inmobiliaria, muchos propietarios no han conseguido vender su casa por 50.000 €, mientras que se han vendido sin problema propiedades por encima de los 800.000 €.
Deberíamos analizar las posibles mejoras que tendrá el entorno de nuestra vivienda en los próximos años. Por ejemplo, si hay algún proyecto de construcción de «algo» que haga que en un futuro nuestra vivienda se revalorice más, así como, insisto, la situación del mercado.
En estos momentos es cierto que puede ser una buena oportunidad para comprar si tienes unas finanzas saneadas y cumples con muchos de los requisitos mencionados, pues los precios y condiciones de los bancos han quedado de forma que se puede comprar una vivienda con letras increíblemente bajas.
El motivo principal por el que una persona joven no debería comprar una vivienda bajo ningún concepto:
El pago de hipoteca te crea una responsabilidad. Puedes comprar menos pan, naranjas o huevos, pero la hipoteca hay que pagarla o pones en peligro tu inversión y probablemente los bienes de avales. Esa responsabilidad hace que en primer lugar no asumas riesgos. Si no asumes grandes riesgos podrías no encontrar grandes recompensas.
Tú no podrías darte del lujo de perder todo tu dinero en una inversión y comenzar de cero, aunque el principal motivo por el que no deberías comprar es únicamente el hecho de que ese dinero que vas a destinar al pago de una entrada y posteriores letras de hipotecas, debería estar generando más dinero en algún tipo de inversión.
“Es un suicidio financiero”: por qué no deberías comprar una casa, según Altucher
Cada vez son más las voces que abogan por alquilar en lugar de comprar, y las razones que esgrimen, como en el caso de este inversor, son tanto económicas como personales.
Por Héctor G. Barnés.
.
El pinchazo de la burbuja inmobiliaria reabrió el debate sobre si poseer una finca es una buena inversión o si, por el contrario, es preferible alquilar y destinar el dinero restante a otro concepto. Con los años ha tomado fuerza la versión de aquellos que apuestan por no hipotecarse, después de que durante tanto tiempo la adquisición de un piso se considerase casi como un rito de paso en la maduración de toda persona. Más aún en un país como España, donde culturalmente la compra de un inmueble se convirtió en las décadas de crecimiento en una señal de estatus.
Muchos de los que rechazan la utilidad de la compra de inmuebles consideran que esta es una de las inversiones menos inteligentes que se pueden llevar a cabo. Es el caso de James Altucher, autor de libros como ‘El poder del NO‘ (Aguilar), quien en una entrada de su blog reconocía que estaba harto de repetirlo, pero que no le importaba volver a hacerlo: de entre los diezmomentos más patéticos de su vida, tener una casa ocupaba dos posiciones (ya que tuvo un par), pero se prometía nunca más volver a tropezar con la misma piedra.
No solo no es una buena inversión, sino que genera dependencias que pueden ser muy perjudiciales para el desarrollo profesional
Este peculiar inversor es célebre por haber regalado todas sus posesiones para empezar de nuevo con tan solo quince objetos entre los que se encontraba, ejem, un fajo de 4.000 dólares (que como objeto no está mal). Las razones que aduce son tanto económicas como personales: no solo no es una buena inversión, sino que además, genera dependencias que en el mundo actual pueden ser muy perjudiciales para el desarrollo profesional. “Todo el mundo ha oído la misma historia”, explica Altucher. “Alguien ha comprado y vendido tres casas y ha ganado dinero con todas ellas”. Pero eso no es lo que suele ocurrir, añade.
Dinero… ¿en la saca?
La leyenda: que alguien puede adquirir hoy una casa y venderla dentro de unos años (o unas décadas) por un precio mucho más alto, o legarla a los hijos y que estos hagan lo propio. La realidad, según Altucher: las posesiones inmobiliarias se revalorizan mucho menos de lo que pensamos (un 0,2% al año durante el último siglo) y, por el camino, nos hemos visto obligados a gastar una gran cantidad de dinero en impuestos, seguros, reformas y otros conceptos más allá de la propia hipoteca.
Datos españoles del Ministerio de Fomento.
“Los precios solo se disparan en breves períodos, pero por lo general, vuelven a caer poco después”, explica Altucher. Todas las inversiones deben tener en cuenta su seguridad respecto a la de las alternativas, y un bien inmueble es un producto muy arriesgado. Para empezar, porque implica invertir una gran cantidad de dinero en un solo concepto –cuando los grandes inversores recomiendan diversificar para minimizar el riesgo– y porque, incluso en caso de que se destine al alquiler, es difícil recuperar el dinero.
¿Por qué? El inversor proporciona un ejemplo práctico. Compras una casa por medio millón de dólares, y de entrada, cubres 200.000 dólares. Piensas alquilar el piso por 2.500, una cantidad por encima de la media. En ese caso, necesitarías casi ocho años para empezar a sacar partido a tus posesiones. Muchas personas creen que es mejor tener un piso que una maleta llena de fajos de billetes bajo la cama, pero Altucher recuerda que, según su experiencia personal, es difícil (o imposible) vender una casa cuando lo necesitas, sobre todo si quieres ganar dinero. “Cuando más necesitas el dinero, más difícil te resulta venderla”, explica. “Y el banco que era tan amable a la hora de prestarte el dinero te llama en apenas 12 horas”.
Los bancos quieren que te endeudes, porque si no se quedarían sin negocio
La cantidad de dinero adeudado en España -aunque nos encontramos en mínimos- asciende a unos 560.000 millones de euros. Una cifra que podría suponer un empujón brutal a la economía si se invirtiese en otros conceptos, como negocios emergentes o en uno mismo: según Altucher es mucho más rentable, incluso a corto plazo, invertir en tu propia formación. El problema es que los bancos “quieren que te endeudes”, porque si no “se quedarían sin negocio”. Además, durante la mayor parte del tiempo, tu piso no es tuyo: es del banco, aunque se nos olvide a menudo.
Es una teoría muy similar a la que defendía el Premio Nobel Robert Shiller, que aseguraba que comprar una casa es echar a perder el coste de oportunidad del que dispondríamos si no hubiésemos gastado toda esa gran cantidad de dinero líquido. “Las casas tradicionalmente no han sido vistas como una buena inversión”, recordaba. “Hace falta mantenerlas, se deprecian, pasan de moda. Todo eso son problemas”.
¿Es bueno echar raíces?
Hay otras ventajas inmateriales de poseer una casa que no se pueden cuantificar, como sentirse enraizado a un lugar o disponer de una posesión material que transmitir a nuestros herederos. Altucher cree que quizá podía ser así en el pasado, pero ya no. En EEUU, el propietario medio vive en su casa durante cuatro años y medio de media. Los trabajos son cada vez más inestables, lo que provoca que muchas familias tengan que mudarse una y otra vez. “La razón principal por la que alguien tenía una casa (llegar rápido a la zona donde está tu trabajo) ya no es válida”, recuerda el inversor.
Estamos encadenados a trabajos de los que no podemos escapar porque tenemos que pagar una casa (hasta que te echan de repente)
Se trata de un replanteamiento del sistema de valores sociales en la línea con las modernas exigencias del mercado laboral: la flexibilidad por encima de la seguridad, en definitiva. “Hay personas a las que les gusta saber dónde estarán dentro de 30 años”, lamenta el escritor de libros de autoayuda. “Cuando alquilas, no sabes si te echarán o si venderán el piso”. Altucher se decanta por esto último: “La libertad me hace feliz”. Las personas que se han comprado una casa están unidos a ella; él, sin embargo, considera que tiene mucho más margen de maniobra.
James Altucher. (CC)
“El Sueño Americano nos ha encadenado a nuestra tierra de manera que puedan darnos de comer con deudas como a cerdo en un abrevadero”, asegura. “Con trabajos industriales o de oficina de los que no podemos escapar porque es difícil mudarse (hasta que te despiden con dos semanas de antelación), con vecinos impuestos en nuestras urbanizaciones, con supuestas raíces para nuestros hijos aunque las estadísticas muestren lo contrario”. El Sueño Americano –y durante décadas también lo ha sido el español–, afirma Altucher, es comprarse una casa; pero cuando millones de personas están gastando miles de millones de euros o dólares en un mismo concepto, ese sueño puede terminar convirtiéndose en una pesadilla.
Comprar casa es mucho menos productivo de lo que creemos, y la explosión de la burbuja en países como España es un buen ejemplo de ello.
Luego de considerar a los inmuebles por muchos años como inversión, las crisis económicas han quebrado esa confianza… y los expertos advierten: comprar casa en la actualidad no es una buena idea.
La cuestión, cuando de viviendas se trata es ¿Comprar o no comprar?. Y suele ser un asunto complejo. Al menos en países como España, donde por una parte existe una arraigada tradición cultural de poseer un inmueble como una inversión segura y que representa incluso símbolo de estatus, y por otra parte la reciente crisis financiera, precisamente a raíz del reventón de una gigante burbuja inmobiliaria, ha puesto en duda esa seguridad de los inmuebles como inversión.
A comienzos del siglo XXI, a nivel mundial, en un ambiente económico en que no dejaban de subir los inmuebles, parecía una buena idea realizar inversiones de este tipo, pero realmente, ni antes ni luego de esa época, las viviendas han sido el destino preferido del dinero de los inversionistas expertos.
Así lo explica el estadounidense Robert Shiller, ganador del Premio Nobel de Economía en 2013, en una entrevista del mismo año: “Tradicionalmente las casas no han sido vistas como una inversión rentable. Se deprecian, hace falta mantenerlas, pasan de moda. Todo eso son problemas”. (ver entrevista al final)
Durante la misma entrevista indica que las inversiones inmobiliarias son mucho menos productivas de lo que creemos, y la explosión de la burbuja en países como España es un buen ejemplo de ello.
Comprar casa: una equivocada historia
Otros expertos ilustres, como el polémico inversor James Altucher, consideran también que comprar casa es realmente hoy por hoy un error.
En una interesante publicación al respecto hecha en ‘El Confidencial‘, Altucher afirma que “las posesiones inmobiliarias se revalorizan mucho menos de lo que pensamos (un 0,2% al año durante el último siglo) y, por el camino, nos hemos visto obligados a gastar una gran cantidad de dinero en impuestos, seguros, reformas y otros conceptos más allá de la propia hipoteca”.
En este mismo sentido, Shiller también comenta que “el pensamiento humano se construye alrededor de historias, y la historia que ha sostenido el boom inmobiliario es que las casas son como las acciones”.
Un ilustrativo fragmento de ‘El Confidencial’ sobre este tema señala que “todas las inversiones deben tener en cuenta su seguridad respecto a la de las alternativas, y un bien inmueble es un producto muy arriesgado. Para empezar, porque implica invertir una gran cantidad de dinero en un solo concepto –cuando los grandes inversores recomiendan diversificar para minimizar el riesgo– y porque, incluso en caso de que se destine al alquiler, es difícil recuperar el dinero”.
Adicionalmente, Altucher explica: “Los precios solo se disparan en breves períodos, pero por lo general, vuelven a caer poco después”.
Robert Shiller Destroys The Idea Of Investing In A Home
By Sam Ro.
.
Robert Shiller, the Yale economist who nailed the housing bubble before it burst, was on Bloomberg Television with Trish Regan and Adam Johnson on Wednesday afternoon to discuss the U.S. housing market.
As usual, Shiller was reluctant to declare that home prices had bottomed. He explained that the housing market is a speculative one and that there’s no telling which way prices would go tomorrow. He also explained that there wasn’t much reason to believe that home prices would appreciate back to levels seen during the last cycle.
Regan followed up with a question that got Shiller perked up.
«Then why buy a home?» she asked. «People trap their savings in a home. They’re running an opportunity cost of not having that money liquid to earn a better return in the market. Why do it?»
«Absolutely!» Shiller exclaimed. «Housing traditionally is not viewed as a great investment. It takes maintenance, it depreciates, it goes out of style. All of those are problems. And there’s technical progress in housing. So, new ones are better.»
These were some of the issues Shiller addressed in his classic book, «Irrational Exuberance.»
He continued.
«So, why was it considered an investment? That was a fad. That was an idea that took hold in the early 2000’s. And I don’t expect it to come back. Not with the same force. So people might just decide, «Yeah, I’ll diversify my portfolio. I’ll live in a rental.» That is a very sensible thing for many people to do.»
Adam Johnson also noted that this was in line with Shiller’s assessment that real U.S. home price appreciation from 1890 to 1990 was just about 0 percent. This is explained by the falling costs of construction and labor.
For people who can’t wrap their heads around this, Shiller offers an analogy.
«If you think investing in housing is such a great idea, why not invest in cars?» he asked. «Buy a car, mothball it, and sell it in 20 years. Obviously not a good idea because people won’t want our cars. It’s the same with our houses. So, they’re not really an investment vehicle.»
Any homeowner knows that you can’t sell a home with 30-year-old roofing, carpet, and kitchen appliances. Sure, the home price might go up, but you have to adjust for years of maintenance and renovations.
Isla Contadora: la ‘maldición’ del resort de lujo que acabó abandonado
A veces los Negocios salen mal…
En los años 80 Isla Contadora (Panamá) era un lugar de vacaciones frecuentado por los ricos y famosos de todo el planeta. Incluso el mismísimo ‘Sah’ de Persia pasó allí una temporada exiliado de Irán. Sofía Loren, Christian Dior, la familia Kennedy o John Wayne fueron otros de sus ilustres visitantes durante los años dorados de la isla.
Además, allí se firmaron los ‘Acuerdos de Paz de Contadora’, que sentaron las bases del fin de las hostilidades en Centroamérica tras décadas de conflictos armados. Contadora es una de las 39 islas y cerca de 100 islotes que forman el Archipiélago de las Perlas, que recibió su nombre por ser el lugar donde los españoles contaban las perlas antes de enviarlas a España.
Sin embargo, el brillo de la isla se fue perdiendo hasta casi el abandono. Los marineros locales aseguran que en tiempo de los españoles allí se cometieron muchos crímenes y está ‘maldita’. Del mayor resort de lujo de Contadora hoy quedan solo las ruinas. Más de 300 habitaciones exclusivas reducidas a escombros. Hay hasta un barco abandonado y varado en la playa.
La pregunta pude sonar extraña, pero no carente de interés. Hoy Aleppo es hoy una ciudad en ruinas:
Este ejemplo pone de relieve la importancia de evaluar las inversiones con una perspectiva amplia, considerando períodos largos y no subestimando los riesgos. Similares preguntas podrían plantearse con relación a cualquier otro tipo de inversión, como los Depósitos bancarios, Carteras de Acciones o Bonos, Mutual Funds, Hedge Funds o ETFs.
El valor y la calidad de una inversión depende del contexto, del lugar donde está radicada, del marco jurídico y de la estabilidad institucional.
Si quiere saber más y acceder a esta valiosa información escriba a: [email protected]
……………
Lo que quedó de Aleppo: un drone sobrevoló la ciudad devastada
Edificios derruidos, escombros, cementerios colapsados; un video capturado desde un drone muestra parte de la mayor ciudad de Siria..
DAMASCO — Cuerpos en la calle, enterrados en los fondos de las casas o abandonados en las morgues, desbordadas. Hospitales colapsados y el banco de sangre, destruido. Ambulancias y vehículos de rescate sin posibilidad de circular: son blanco de balas o se quedan sin combustible. Escuelas paralizadas. Edificios derruidos. Abastecimiento de agua y comida en peligro. Aleppo es una ciudad destruida.
Dividida desde 2012 entre el gobierno sirio y las milicias rebeldes, más de tres cuartos de lo que era el sector insurgente de Aleppo pasó progresivamente desde mediados de noviembre bajo control del gobierno, en una ofensiva que no concedió respiro.
Según el Observatorio Sirio de Derechos Humanos (OSDH), los bombardeos de las últimas dos semanas de las fuerzas del gobierno en Aleppo han dejado un saldo de más de 310 víctimas civiles, incluidos 42 chicos, y hasta 220 combatientes opositores.
El coordinador de ayuda de emergencia de las Naciones Unidas, Stephen O’Brien, pidió anteayer tener acceso al este de Aleppo, donde viven unas 275.000 personas, «antes de que se convierta en un gigantesco cementerio».
La ofensiva sobre Aleppo, uno de los frentes del dramático conflicto sirio, está a un paso de convertirse en la principal victoria del régimen de Bashar al-Assad en más de cinco años de guerra. El ejército dejó contra las cuerdas a las fuerzas rebeldes, que están desabastecidas y exhaustas tras cinco meses de asedio. Ya se preparan para la evacuación.
El director del departamento forense en los territorios rebeldes, Mohammed Abu Yaafar, pidió a la comunidad internacional que detenga la ofensiva. «Este llamamiento de socorro podría ser el último», dijo en un mensaje de audio. «Aleppo está destruida y la ciudad está casi muerta», sentenció.
Todos los hospitales que quedaban fueron atacados y destruidos, las escuelas están totalmente paralizadas, se agotaron los suministros esenciales y lo único que queda es el abastecimiento de pan, que según el alcalde «en los próximos días no se podrá garantizar más».
Una reflexión que debemos hacer cuando las cosas están tranquilas, cuando se complican ya es tarde para hacerlo.
02/11/16
Dos años de infierno y la incertidumbre de no saber dónde van a vivir
La ofensiva sobre Estado Islámico en Mosul provocó la huida de 18.000 personas que necesitan asistencia.
BAZUAIA, Irak (EFE) — Los desplazados iraquíes de localidades liberadas del control del grupo jihadista Estado Islámico (EI) en torno a Mosul, como Bazuaia, se enfrentan ahora a la incertidumbre de dónde vivirán hasta que sus poblaciones recuperen la normalidad y puedan regresar a ellas.
Tras ser liberada ayer por las fuerzas iraquíes, el paisaje que inunda la localidad de Bazuaia es desolador: casas y negocios incendiados, neumáticos quemados en medio de la ruta y ni un alma deambulando por las calles de esta urbe, situada a escasos kilómetros de Mosul.
De fondo se oyen los disparos de los francotiradores de EI, que intentan resistir la ofensiva de las fuerzas iraquíes, que ya han conseguido entrar en la parte oriental de Mosul. En las afueras de Bazuaia, las tropas iraquíes, junto a las kurdas o peshmergas, escoltan un convoy de 52 familias (cerca de 250 personas) que han huido de la localidad, para reubicarlas en otros lugares.
Algunas de esas personas, como Basem, de 26 años, recuerdan cómo fue su vida durante los dos años y medio que su ciudad estuvo bajo el yugo del EI. «Era un infierno, vivíamos en condiciones terribles. Vendíamos todo, nuestra ropa, todo, para comprar algo de comida. Y nos torturaban sin ninguna razón, simplemente porque te afeitabas la barba o llevabas pantalones cortos. Era una situación horrible.»
La desesperación de este joven casado y con tres hijos llegó a su punto máximo hace tres días. «Ya no había comida ni para nosotros ni para nuestros animales, así que decidimos salir para buscar comida. Esperamos que el ejército iraquí nos dé algo», suspira este antiguo mecánico, hoy desempleado.En el asiento del conductor, y con toda la familia metida dentro del auto, Basem reconoce que aún no saben adónde ir.
A su lado, otro hombre de 50 años, que prefiere mantenerse en el anonimato, dice: «Decidimos marchar por si pasaba algo e ir a Erbil para juntarnos con nuestras familias», agrega.
Según un informe publicado ayer por la Oficina de las Naciones Unidas de Coordinación de Asuntos Humanitarios (OCHA), los combates por recuperar Mosul han causado casi 18.000 desplazados que necesitan ayuda humanitaria.
En las áreas liberadas, «la prioridad es la comida», agrega en el documento la OCHA, ya que «la gente ha estado subsistiendo gracias a una dieta de pan y agua». Según la OCHA, se ha atendido a más de 25.000 desplazados, muchos de ellos, en esas zonas recientemente liberadas.
Estas casas al borde del precipicio en Pacifica, California, están a punto de caerse al mar
Los residentes de una hilera de casas en Pacifica, California, Estados Unidos, se vieron obligados a evacuar sus hogares debido a que el acantilado sobre el que están emplazadas las viviendas comenzó a desintegrarse.
La erosión del acantilado se aceleró por acción de las tormentas y fuertes lluvias provocadas por El Niño.
Las autoridades permitieron a los residentes de los 20 departamentos afectados ingresar a sus propiedades solo para retirar sus pertenencias.
En 1998, cuando la zona se vio afectada por el mismo fenómeno climático, varias casas se derrumbaron y cayeron al mar.
Tanto brokers como desarrolladores se refirieron sobre los hábitos de consumo en la demanda actual, a la hora de invertir para obtener un retorno como para habitar la unidad que se elija; la gente se informa mucho antes de comprar.
Por Leandro Murciego.
El cambio de gobierno y las distintas variables económicas que con él llegaron (el fin del cepo cambiario, los anuncios de ampliación de la línea de créditos hipotecarios y el Blanqueo de capitales, entre otros) fueron redefiniendo, de algún modo, el mercado local del real estate en Buenos Aires y el entorno más cercano. Esta metamorfosis no sólo se observa en la manera de entender el negocio sino que fue afectando a los diferentes eslabones de esta gran cadena.
Para pintar un poco al buscador actual Fabián Bergier, gerente de obras de Tizado Belgrano apeló a una anécdota risueña. «En Tizado internamente solemos tener un dicho, que es cada vez más utilizado, que sirve para definir el nivel de exigencia del comprador. Cuando los clientes se acercan buscando muy buenas propiedades a muy bajo precio solemos decir que quieren, un pollo grande que pese poco. No es lo único, cada vez es más común oír a gente preguntando: ¿Qué oportunidad tenés? Pero la realidad es que tanto compradores como vendedores llegan a nosotros con una muy buena investigación previa del comportamiento del mercado».
Y agregó: «Teniendo en cuenta que para el argentino, la propiedad por herencia cultural es un refugio de valor, eso lo ha convertido en un comprador complejo: informado y, a la vez, exigente pero bastante indeciso».
En cambio para Darío López, socio del estudio Arquitectonika , el comprador argentino es conservador »pero atento a las nuevas corrientes y cuándo hay garantías de calidad y respaldo, se arriesga».
Igualmente aquí, y en esto coinciden todos los brokers consultados, cabe hacer una diferenciación entre inversor y consumidor final. El primero es un comprador más frío, calculador que va al negocio, busca nuevas zonas (lugares con proyección) o muy buenos precios y unidades compactas donde no se dispara el valor por m2 con relación a la tipología; en cambio el consumidor final para el que, en muchos casos, la compra es un acontecimiento trascendental y hasta un proyecto de vida donde a lo económico se le suma una importante cuota emocional y aspiracional el análisis es diferente. «En nuestra sociedad un factor adicional es el símbolo del estatus, ser reconocido por dónde vivimos, o el hecho de pertenecer a zonas, barrios o proyectos con amenities que nos vincule socio-económicamente y transmita al resto de la sociedad su nivel de vida», dijo Bergier.
Según López el consumidor final argentino no sólo busca mejorar el nivel de vida sino también tener una inversión sólida como resguardo del dinero. Mientras que Leonardo Rodríguez Nader, CEO y fundador de la desarrolladora CMNV, declaró que: «En los últimos años las tendencias se han vuelto más complejas y lo que antes parecía ser la única variable de valor hoy resulta ser una combinación fluctuante de variables. Lo principal a tener en cuenta es el desarrollo y a partir de ello se suele definir el resto».
Para Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, los accesos y la seguridad de la zona continúan entre los principales factores decisivos, a la hora de comprar una vivienda: «desde ya el valor es una característica importante pero no en todos los casos y mencionó los motivos más frecuentes de compra: ahorro, inversión o los cambios de ciclo de vida familiar como divorcios, casamientos, defunciones, ampliaciones. Sin duda, cada uno de ellos merece un extenso y muy personalizado análisis que suele escapar de las generalidades».
En los últimos años muchos jugadores del sector inmobiliario ante la falta de tierra en zonas consolidadas fueron buscando nuevos espacios los cuales brindaban mayores ganancias (aunque estos también proponían mayores riesgos) es así como crecieron barrios como Vélez Sarfield y Villa Luro (ubicados en el corredor oeste de la ciudad), Santa Rita y Villa Real algo similar sucede en Núñez entre las vías y la Avenida Del Libertador o algunos corredores de Saavedra. En todos esos lugares se multiplican los proyectos inmobiliarios y en la mayoría de los casos son residenciales con unidades pequeñas.
Los miedos del mercado
Al encontrarnos en un proceso de cambio de gobierno, el mayor temor que poseen hoy las distintas partes que conforman el sector es la incertidumbre sobre cómo se desarrollará el mismo a partir de la implementación de las nuevas políticas económicas.
«La tendencia de precios finales, valor de la tierra, costo de la construcción, inflación, acceso al crédito, y el blanqueo moldearan el panorama tanto para consumidores, inversores y desarrolladores», sostuvo Bergier.
López, por su parte, casi que se animó a hacer una radiografía del consumidor final y afirmó: «la documentación en regla, como el dominio del bien, vicios ocultos, y la calidad de la construcción son los aspectos en donde el argentino es más prudente».
Federico de Narváez, vicepresidente de Ribera Desarrollos, consideró que el público local es moderado y que suele temer a la compra de pozo (debido a una posible interrupción de obra, algo que sucedía en este país muy frecuente en las décadas del 70 y 80) y el ajuste inflacionario.
Según los desarrolladores la gente también desconfía en que la empresa vendedora no se encuentre en condiciones de escriturar, que la construcción no cuente con un buen nivel arquitectónico en cuanto a su funcionalidad, calidad y estética y que la zona dónde se emplace el proyecto no sea segura.
Recomendación de los expertos
Los especialistas recomiendan tener en cuenta varios aspectos al elegir la vivienda: estudiar el mercado y elegir por calidad y diseño como factor principal y luego por precio. En el caso de inmuebles por edificar o en construcción, sugieren tener la mayor cantidad de referencias posibles de quién construye y asegurarse sobre su solvencia. Asimismo, conocer aquellos proyectos anteriormente desarrollados. En usados, sugieren realizar un análisis de títulos y sus respectivos certificados de dominio e inhibición. «Lo importante en una decisión inmobiliaria es tomarse el tema con tranquilidad y consultar a especialistas, arquitectos, asesores inmobiliarios, abogados y escribanos, pensar en la vivienda para habitarla y disfrutarla», dijo Darío López. [Nota de EP: No olvide contar con el apoyo de un consultor financiero para analizar el negocio]
El valor promedio del m2 en Capital Federal rondó los USD 1500 durante las últimas cuatro décadas (valor que tiene en cuenta la inflación en dólares -estadounidense- de esos últimos 40 años).
Este número (el m2 promedio en toda Capital), está hoy un poco más arriba de los USD 1500 históricos (aproximadamente en USD 2000); pero, ese valor por sí solo NO nos da un panorama suficiente como para entender el precio de una propiedad (o de ¡nuestra! propiedad). Las variables que influyen en el precio de un departamento son varias. Entre otras, podemos destacar:
Altura: Los pisos altos valen más. El último vale aproximadamente 20% más que planta baja o primer piso. Principalmente por la luz, el ruido y el aire. Un noveno piso suele ser mucho mejor que una planta baja: más sol/luz, menos ruido y más aire.
Distancias a plazas, transporte público, comisarías, cárceles, facultades, casas tomadas, villas miseria, museos, etc… Enfrente a una plaza cotiza mucho más, excepto que sea Plaza Miserere o Plaza Constitución (u otras plazas que conlleven una connotación negativa en ruido, tránsito, suciedad, etc.). Cerca de la cárcel de Devoto las casas son más baratas. Los precios de los departamentos del Bajo Flores (cerca de la villa 1-11-14) están a precios del interior del país, aunque estén a unas cuantas estaciones de subte del centro porteño.
Antigüedad: Los «a estrenar» valen entre 20 y 30% más que el promedio. Para Almagro, por ejemplo, entre usd 2.500 y usd 2.800 el m2. Cuando ya no son a estrenar, cuanto más antiguo más barato hasta cierto punto que la curva se invierte y cuanto más antiguo, más caro. Ese punto de inflexión está entre los 80 y los 100 años de antigüedad. Hay departamentos excelentes enfrente a Plaza Miserere/Once (para seguir con el mismo ejemplo) que tienen 100 años, patios internos arbolados, y mucho plus de la Belle Époque..Son éstas las propiedades que mantienen el precio de la zona aún en valores relativamente altos, en una zona que tiene muchas variables en contra.
Tamaño: En los departamentos chicos el metro vale más y en los grandes menos. El precio promedio de todos los estudios públicos representa al 2/3 ambientes (40-70m2). En un departamento de 300m2 el m2 vale menos que en uno de 140m2 (lo mismo al revés). Veamos el siguiente ejemplo real del barrio de Congreso, a Agosto del 2016:
Disposición: Hay tres… frente (da a la calle), contrafrente o lateral/interno. Los laterales/internos valen mucho menos que los frente o contrafrente. Dependiendo la calle sobre la cual esté la propiedad, puede valer más frente o contrafrente. En calles ruidosas, por razones obvias, vale más el contrafrente que el frente. En calles tranquilas y con linda vista, por el contrario, vale más el frente que el contrafrente.
Modalidad: Si es por escalera vale menos el segundo piso que el primero y el tercero que el segundo. Si es dúplex vale más aunque tenga la misma cantidad de m2 que otra unidad no-dúplex. Si es piso completo, vale más. Si es semi-piso, vale más. ¿Más que qué? Recordemos que estamos hablando de diversas variables. A igualdad de condiciones, un departamento de 30 m2 en un piso con seis vecinos, vale menos que un departamento de 30m2 con tan sólo un vecino en el piso (que convertiría a esa pequeña unidad en un excepcional semi-piso -pequeño, pero semi-piso al fin-).
Amenities, bauleras o cocheras del edificio suman al valor de la unidad aunque no estén incluidas (porque esa posibilidad de poder alquiler o comprar una baulera/cochera vale)… o que tenga un lindo patio interno compartido también suma (Ej: «Palacio de los Patos«)
Dependiendo la zona, si es «apto profesional» puede aumentar o disminuir el precio.
m2 exteriores (no cubiertos): Los m2 de terraza, balcón, jardín o patio suman pero a un precio similar al del m2 de terreno (no de departamento) para esa zona (muy aproximadamente hay que calcular la mitad del precio del m2 de depto). 70m2 de departamento («cubiertos») más 70m2 de jardín valen casi lo mismo que una unidad de 105m2 cubiertos.
Cantidad de vecinos. Los edificios tipo «cárcel» (con más de 100 departamentos) valen menos. Los edificios de pocas unidades valen más (por lo de «piso», «semi-piso» que explicamos en «modalidad»).
El precio de las expensas. Hay departamentos en Recoleta con ammenities propios de un hotel 5 estrellas que tienen expensas que superan, por mucho, los $ 20.000 mensuales. Estos departamentos tienen precios de venta y de alquiler muchísimo más baratos que otros iguales con menos expensas. Es la misma lógica que en los countries: Casas, baratas. Gastos de mantenimiento, caros.
Materiales. Esta variable es casi obvia: No es lo mismo un piso flotante que un parquet de roble de Eslavonia. Tener ventanas reforzadas de doble vidrio o paredes de 45cm, suman.
Zona/»Mini-barrio»: El precio promedio del m2 es muy útil para arrancar, pero cada barrio tiene sus zonas… Balvanera no es lo mismo enfrente a la facultad de Ciencias Económicas que en la zona roja de la calle Moreno o Recoleta no es lo mismo sobre Córdoba (enfrente a la facultad antedicha) que sobre Las Heras (enfrente al Village Recoleta).
Los precios de los departamentos en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, por barrio, a Agosto del 2016 los podés chequear en la siguiente tabla resumen de elaboración propia:
¡Espero que este contenido te haya ayudado!
Si estás decidido a vender tu departamento porteño, llamá a un corredor matriculado: Cualquiera de nosotros llevará a cabo una tasación basada, por lo menos, en dos métodos de valuación más profesionales que el approach simplista que compartí aquí arriba (por comparables y por reposición).
Un informe reveló la disparidad que existe en los valores de las regiones de nuestro país. Los usados en la Capital son los más elevados, le sigue el conurbano, y, el interior, el más barato.
Por José Luis Cieri.
Nuestro amplio territorio dificulta establecer un precio uniforme en la valuación de las propiedades usadas. Las grandes ciudades, las periféricas, las cercanas a áreas productivas, entre otros aspectos, son vitales para precisar las cifras de los departamentos y casas. La consultora Serinco realizó un relevamiento federal que separó a las unidades de dos ambientes sin amenities ni cocheras (ver infografía) con superficies que oscilan entre los 40 y 60 m2 entre la Capital, el Gran Buenos Aires (GBA) y el interior.
El mercado se mantiene expectante con precios estables. «Lógicamente ante un escenario con inflación siempre hay movimiento en los números. Hacer un edificio tiene un costo que es impactado por los aumentos de materiales y mano de obra. Eso sumado a la escasez de tierra en Buenos Aires. Los barrios más demandos por inversores son los que se consideran como ladrillo de oro: Palermo, Belgrano, Núñez, Recoleta y Puerto Madero. Estos sectores tienen gran parte del segmento ABC 1», detalló Lucas Desalvo, supervisor de negocios corporativos de Serinco
Sobre cuales son los barrios que pueden obtener mayores aumentos de los valores de las unidades usadas, detalló, que la zona sur de la ciudad presenta gran potencial.
Anterior a la liberación del cepo era una situación común que en las negociaciones, el comprador con dólares en la mano, lograba rebajar entre un 10 y hasta un 20% el precio de la unidad ante el vendedor. «No había reglas claras y ante la inestabilidad del tipo de cambio los propietarios que tenían necesidad de vender accedieron a rebajas. Hoy el panorama es distinto. Si bien hay valores que se encuentran altos, la realidad es que hay cierta estabilidad cambiaria, por lo cual los propietarios prefieren esperar antes de rebajar», amplió.
A su vez hay otra realidad que se basa en la integración de costos para levantar un edificio nuevo. «Si lo tomamos unitariamente en un barrio como Belgrano, se tiene u$s 900/m2 de incidencia del terreno y u$s 1100/m2 de costo de obra, por lo cual sin contar impuestos y beneficios, hay monto inicial de u$s 2000/m2. Esos números marcan una base y se repiten en la ciudad y el GBA, como una especie de valor commodity, a similar mercado y calidad edilicia, similar valor», comentó Desalvo.
En el GBA los sectores más cotizados están en Vicente López, San Isidro, Lomas de Zamora y Avellaneda. «A nuestro entender, Vicente López y Avellaneda son los sectores más cercanos y ligados con la Capital, y eso es un atractivo único. Por ejemplo, Vicente López absorbe valores similares a los de Núñez, siendo un partido que ofrece espacios verdes, vida al río y accesibilidad e infraestructura comercial. Luego San Isidro y Lomas de Zamora, son dos lugares históricamente marcados por las clases media y alta, donde los precios se defienden a lo largo del tiempo».
En el interior, el informe reveló que Comodoro Rivadavia es el punto más caro. Allí, los valores suben porque la ciudad chubutense es una plaza destinada a la actividad petrolera. Los sueldos y calidad de vida son elevados, y desde ese punto se enmarca como un mercado de cifras altas, respondiendo a la actividad principal de esta región patagónica
Opiniones
Para Juan José Cruces, economista y director del Centro de Investigación en Finanzas, de la Universidad Torcuato Di Tella, el momento actual, y posicionándose en la parte del inversor, ofrece una excelente oportunidad para vender su departamento.
«Es casi imposible pronosticar la evolución futura de los precios de los departamentos. Es más fácil determinar si hoy están caros o baratos, y tomar una decisión. Medidos en dólares ajustados por la inflación de Estados Unidos, los valores hoy son el doble que en 2001. Los inmuebles también han subido mucho más que los salarios. En el promedio 1976-2001, un departamento de 60 m2 a estrenar costaba 45 meses de sueldo de un joven profesional. Desde 2003 cuesta 74 meses.»
«Las principales empresas del mundo, las que tienen el mejor management, las mejores patentes, canales de distribución y financiamiento, valen 22 años de utilidades netas. Mientras tanto los departamentos en Buenos Aires valen 36 años de alquileres netos según Reporte Inmobiliario. Nuestros departamentos ya no están baratos comparados con otros países de la región. Aprovechando la mayor demanda por el blanqueo y los créditos hipotecarios con subsidio estatal, creo que es un excelente momento para vender y colocarse en bonos gubernamentales argentinos que rinden más», amplió Cruces.
Finalmente, José Rozados, del portal Reporte Inmobiliario, precisó, que, «en base a los relevamientos de valores de departamentos usados estándar sin amenities que venimos haciendo de manera trimestral desde hace 13 años, la Capital es actualmente la que cuenta con la cotización más alta por m2 con 1946 dólares por m2, muy cerca de ese valor se ubica en promedio el valor de las 13 localidades del primer cordón del GBA que componen nuestro análisis y que alcanzan en conjunto un valor promedio de m2 de U$S 1942, aunque con una dispersión más alta ya que el las localidades del sur el valor promedio es por m2 es de 1725 y en la zona oeste de 1765 dólares».
En el interior del país la situación es similar existen valores medios de entre 1000 y 1100 dólares por m2 en ciudades como San Salvador de Jujuy y San Fernando del Valle de Catamarca, superando los 1850 dólares por m2 de cotización promedio en ciudades como Neuquén y Bariloche. El promedio de valor de las 24 localidades del interior del país en su conjunto relevadas alcanza los U$S 1330 por unidad de superficie siempre considerando departamentos estándar de dos y tres ambientes usados zonas céntricas de cada localidad», concluyó Rozados.
![El resort "maldito" en Panamá](https://st1.idealista.com/news/archivos/styles/imagen_galeria/public/2016-03/contadora_001.jpg?sv=RWaUx1_B&itok=OMRoefvd "El resort "maldito" en Panamá")
